【住宅ローン】　現状までのまとめ　其の弐

住宅ローンを住宅金融公庫の「ふらっと３５」にすると、融資全額が固定になるので、それもどうかなぁと思い、金利率を各銀行側のローン金利と比較していると、都市銀行でもほぼ同じ利率の商品がありました。

三井住友銀行がそのひとつで、「ふらっと３５」と銀行側の３５年固定の商品金利は同じでした。

懸念していた金利の選択については、「ミックスプラン」という商品があり、３５年固定や、短中期間の固定（2,3,5,10年等）、変動金利を自由に２つ選択できます。


各銀行では「優遇」といって、店頭金利から-0.3%, -0.5%, -0.7%など引いてくれるキャンペーンを日常的にやっています。

３５年固定金利はすでに優遇が適用されているとのことで、提示される金利から引かれることはありませんでしたが、短中期の固定や変動金利からは「優遇」された金利が適用されます。

銀行や商品によっては、この「優遇」が初回の金利選択分（３年固定であれば、３年後からは店頭金利の固定や変動を選択し、優遇はなし）にだけ適用される商品や、返済期間ず～～っと優遇される商品（３年固定を選択し、３年後に固定か変動を選択しても、「優遇」金利が適用される）もあります。

三井住友銀行の場合は、ず～～っと「優遇」が適用される商品でしたので、より３５年固定にしておくのがもったいない気がしました。


あと気になるのが、繰り上げ返済の手数料です。
できるだけ繰り上げ返済をしていきたいので、この手数料が無料であることが条件のひとつでした。

新生銀行も無料なのですが、三井住友銀行もネットであれば無料になります。そもそも私はネット上で口座管理しているので、もってこいの条件です。


ということで、住宅ローンは三井住友銀行にしようと思い問い合わせしみたのが５月ころのお話。

最近は土日でも住宅ローンの対応をしている支店が多いので、予約なしに行ってみたのですが、すでに予約でいっぱいなのでと門前払い^^;

その後電話がかかってきて、営業の方のお話を聞くと、「優遇」の適用利率が店頭に直接来てお話していただくよりも、会社や不動産・ハウスメーカー等の紹介経由のほうがよい「優遇」をうけられるとのことでした。

さらに紹介してもらえるルートがいくつかあるのであれば、双方から申し込みしたほうがよいとのことでした。

私の場合は会社と土地の不動産経由で申し込み（事前審査）をしたのですが、結果としてはどちらも同じ「優遇」利率でした。とはいえ店頭での優遇(-0.7%)よりも多少よい金利（-1%)になりました。


気になるのが金利動向ですが、三井住友銀行の昨年６月からの３５年固定金利は↓こんな感じです。

Jun-05 2.68%
Jul-05 2.65%
Aug-05 2.60%
Sep-05 2.82%
Oct-05 2.90%
Nov-05 記載もれ
Dec-05 2.75%
Jan-06 2.80%
Feb-06 2.80%
Mar-06 2.86%
Apr-06 2.98%
May-06 3.22%
Jun-06 3.16%
Jul-06 3.24%
Aug-06 3.27%


８月の店頭変動金利は2.375%なので、「優遇」を適用すると1.375%。

なので約1.9%近く３５年固定と変動金利では差があります。

はたして今後1.9%も長期金利が上昇するのかは、誰にもわかりませんが、直近１年では0.6%ほど上昇してきました。

ということをいろいろ考えていると何も決められないので、リスク緩和がしやすいミックスプランで、短期固定と３５年固定にしました。

ミックスプランにすると、住宅ローン契約が２つになります。
１０００万円以下の印紙代は１万円で同じなので、１つのローンで１０００万円以下に配分できるのであれば、少しだけ印紙代がお得です。

ローン契約が２つになると、申し込み手数料それぞれ必要なので、すが、融資額から比べると少ない金額なので問題ない範囲と化投げました。


私の場合は、土地購入費用と建物建築費用それぞれ住宅ローンが必要なので、現状は土地購入費用の住宅ローンがミックスプランでスタートしています。

建物の住宅ローン決済までは、利息分の支払だけで、元金の返済は始まらない設定にしました。つなぎ融資みたいな感じですね。


建物のローン契約時にもミックスプランを選択できるので、土地と分と併せて最大４種類の金利を選択することもできます。

繰り上げ返済は、自分で返済したいローン金利を選んで、返済できるものよい点です。

通常、住宅ローン金利が適用されるのは、決済時（購入する日）なので、建物購入時（残金決済時）である年末の金利動向がどのようになるのか気になるところです。


さてさて、土地決済日に銀行のお姉さまから呼び止められて、「三井住友VISAカード」の入会をお勧めされました。

クレジットカードはもういくつかもっているので、いらないよぉっと思っていたのですが、「One's Plus」というサービスに入っていれば、住宅ローン残高に見合ったポイントを三井住友VISAカードのポイントプログラムに移行できるので、毎年5000円分の商品券をゲットできるとのこと。

私はそもそもこのサービスに入っているので、ちょっとだけポイントがたまっていました。振り込み手数料の割引等にも使用できるポイントです。


また年会費も「マイ・ペイすリボ」というオプションに入って、年１回でもカードを使えば無料になるとのことで、入会してみました。


ざっとですが、現状までの住宅ローンにまつわることをまとめてみました。