daijuwakeのブログ一覧

不動産の売却や賃貸には、はじめに依頼者から媒介の依頼を受けます。

依頼が無いと、先に進みません。



売却の場合、専属専任・専任・一般媒介があります。

通常、不動産業者は専任か専属専任を希望します。



理由は、媒介報酬が確定しやすいから、です。

確定するのではありません。



売主は、一般媒介で多数に依頼したほうがいいのでは？と考えるでしょう。

しかし、結論から言えば、都心部の一部や誰でも売却できるような物件であれば

一般で十分ですが、そうでは無い場合、不動産業者の相当な努力が必要なため、

任せないと成約は望めません。



昨日の嘉麻市山野の物件は、販売不能です。

もし売りに出すとしても、買主をどうやって守るのか、策が見当たりません。

売主贔屓が多く目立ちますが、買主がいなければ無意味です。



売主は価格のことしか考えていませんでした。

また、数社で競合させようとしていました。

一方的に呼びつけ、事前に聞きたいことは何か尋ねても言わない、売主です。

その場で回答させられるのは、非常に疲れるのですが、業者側の事は何も

考えない態度です。



挙句の果てには、連絡先も言わない売主でした。

売ってやる、売らせてやるという姿勢です。



昨日の簡易調査でさえ、呆れるほどの問題がある物件でした。

何を根拠に強気でいるのか、理解できません。



その結果、普通は少々の問題がある物件であれば受託しようと

しますが、今回は媒介の依頼を断りました。



売主としては、断られることを知るべきです。

媒介を受けないということが、どれほど大変なことか

考えてほしいと感じます。



債務の問題があるので、最終的には競売行きです。

ですが、担保部分とそうではない部分が混在した物件のため、

もし競売で購入（競落）した場合、今回の調査内容以上に

様々な困難な問題にぶつかると予想されます。



通常売却ではなく、競売になる場合、何らかの通常売却できない

理由があったのではないか？と考えてから進んでほしいと思います。



法令上に問題が無く、現物に問題が無い状態で、はじめて価格をどうするか

を検討することができます。



現在、政府が調整中の土地所有権の放棄が地方では当然のように発生するでしょう。

しかも、無償ではなく、有償での放棄です。



土地が産業廃棄物と同様の手続きになりそうです。

そうならないためにも、事前に不動産業者と協力して処分することが望ましいと感じます。



学校では習っていなくても、少なくとも自分と関係する部分だけでも学ぶべきです。

今回の山野の物件は、パッと見には良い物件です。

しかし、問題が隠れていました。

解決できれば良いのですが、費用面で対応できませんでした。



業者を検分するような売主の対応にも疑問でした。

ここからは、少なくとも私は関与しません。

依頼を受けないから、です。



自己責任で対処する以外、方策は見当たらないように思います。

もし、色々な内容を隠して売却した場合、大きな償いが発生するでしょう。



自分の物件を正しく知ることが極めて重要です。



http://www.e-2103.com

入居中の貸家を売却した例です。

賃貸中なので、通常はオーナーチェンジとして

売却することが多いです。



ですが、私の場合、最も関係者が困らない方法で考えます。

全く知らない人が購入するのではなく、入居者が購入するほうが

自然だからです。



借主＝買主、貸主＝売主です。

入居中なので引渡済です。

借主兼買主なので、内部の説明は不要です。



敷金の精算が不要になります。

正しくは、全額返金です。



原状回復がないから、です。



今回も適切に売却することができました。

http://www.e-2103.com

昨日、かなり良い晴天でした。

定休日でしたが、青空での物件写真を撮影することにしました。



直方市下境の4DKの貸家と嘉麻市上山田の1DKのｱﾊﾟｰﾄです。

午前中の日照を確認することと、風通しの確認です。



撮影するカメラは、やや広角（25ｍｍ）カメラです。

完全な広角（21ｍｍ以下）は使用しません。

誤解を招く恐れがあるから、です。



貸主の物件を可能な限り表現すること、借主にできるだけ

分かりやすくすること、を心掛けています。



貸家は後日、条件等を調整しHPに掲載します。

ｱﾊﾟｰﾄは以前のﾍﾟｰｼﾞを更新しています。



まや、嘉麻市山野に売り家が出る予定です。

売主は共有です。

また、成人した子も数人います。

もし、債務が残った場合について説明しています。



債務を無くし、できればプラスが出るようにしたいと考えています。

ですが、上手くいかなかった場合の対策も並行して進めます。

債権者が比較的、協力的なところなので、状況によっては任意売却

として手続きをします。



これでもダメなら、競売になります。

競売になると、基本的に誰も得することはありません。

関係者が喜ぶ策を考え、その策が上手くいくようにすることが

私の業務になります。



まずは、正式な依頼がないと何もできません。

時間的に余裕がありません。

売主の協力が全てです。



売却開始になれば、HPに掲載します。

http://www.e-2103.com

物件調査が続いています。

しかも、以前に仲介した物件が連続しています。



嘉穂郡桂川町の売家、嘉麻市山野の売家。

桂川町の物件は約6年前、嘉麻市山野の今日の依頼者は

約15年前の買主です。



また、飯塚市有安の売家は2～3年前に売却しようかと迷われていた

方の相続人からの依頼です。



それぞれの家庭に応じた対応を考えながら、できる限り喜ばれる

結果になるように尽力します。



販売可能になった物件から順次、HPに掲載していきます。



http://www.e-2103.com

嘉穂郡桂川町吉隈に3DKの売家を販売します。



約6年前に仲介した物件です。

そのときの買主が、今回の売主です。



役割を果たしたので、売却されます。

6年前に自分で作成した重説を参考に、もう一度調査をしています。

再度の依頼、本当にありがたいです。



履歴を知っていますので、次の買主も安心されるかと思います。



詳細は、近日中にHPに掲載します。



http://www.e-2103.com