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今宵、友人と話をしていたのでその内容を少しお話を。

僕はまだ未婚なのであれなのですが、昨年亡くなった父は婚外子を4人も認知しておりました・・・

僕自身、厚かましくも相続人調査及び相続対策のプロフェッショナルと自認しておりますが、2人までは想定してましたが4人は・・・

2人いることを確認した段階で調査が嫌になり放置。

相続時に税理士から4人いることを知らされましたが、生前相続を数十年前に済ませていたので母と弟の3人で済ませました。

何がいいたいかというと申しますと、離婚が半分に及ぶ現代、ややこしいことを残すわけです。

遺言も必要ですが、
遺留分減殺請求という権利がありますので、100％後妻に渡すという遺言を残しても前妻との子供がいるとそうできない現実があるのです。

ま、みんカラを楽しまれてるみなさまには、少なからず心当たりある方がおられるのではないかと（笑）

うちの親父は4人ですからね。。
2人と思ってたのになかなかパンチがありました。

とはいえ、
生前贈与を行って、各婚外子に数千万の遺留分を渡していたので相続の時に問題にならず。

ハンコは事前にもらっているので、母と弟と3人で相続は成立したわけです。

現行税法では、子1人につき800万円の課税評価額控除ですから、3200万円の資産圧縮効果があったと考えることもでき、
そう考えると割り切れますが・・・

どこの誰とは知らない兄が4人いるのは不思議な感覚です。

不良親父を持つと神経すり減らします。

ま、そんな話を前妻との間に子がいる友人に話して対処法を指南していたわけです。後妻とは子がいないので。

相続の肝は誰を守りきりたいか？
の1点に尽きると。

実子なのが後妻なのか。
後妻に家を残したいなら僕の言う通りに動け！と言ってあります。

完璧な相続対策、それは僕が１番知っております。

なんせ京都３大争続の一角はうちですので。国税庁相手に大阪高裁判決をとったのも家の家系。

法律を合理的にフル動員したら、なんとかやり過ごせます。

相続させたい人にいかに苦労させないか、が１番です。

ハンコもらいして頭を下げさせるなんてしたくないでしょ。

えげつない相続手法を、、ぼちぼち掲載します。

リクルートのスゴ速住宅ローン審査によると、私に貸せる金額は5099万円だそうで（笑）

リクルートさん、アホも休み休みに言いなさい。
私の個人預金の3分の1って・・・

ないわー（笑）

次に賃貸マンション経営です。
昔からある手法ですが、借金をつくって、プラスの資産を減殺しましょうというハウスメーカーや賃貸マンション営業の常套句。

私の家も住専のころに築10年の不良債権となった賃貸マンションを、父母名義で購入しております。
敷地120坪、自宅から徒歩3分。管理するには困らない距離です。
また、最寄りの阪急停車駅まで7分、小学校まで3分の立地、エレベーターのない一階を底上げした3階建て9戸。住人対象は新婚さん向けの2DK。

管理費合わせて現在の家賃は73000円です。付帯設備として4台の駐車場があり、家賃収入は860万円。

この物件は当時、土地建物込みで1億4000万円で購入しております。

表面利回りは現在6％。
もちろん、修繕やら諸々の諸経費でもっと下がります。

この30年間で、借り手がなかった期間を除いも2億5800万円程度の売上。防水処理や外壁塗装などで各数千万、借り主の出入りがある度に1戸あたり数十万の費用もかかります。

収支は投資した1億4000万円を食べるのに使って土地が残ったという勘定ですね。

ただ、いまの地価が極端に上昇しているので、2億1600万円程度の市場価値はあるかと。
他方、賃貸物件なので法定路線価68万円のところ40万円で計上できるので4800万円に資産圧縮できるのが利点ではあります。

これはいままでの話であって、いま流通している収益賃貸物件の利回りは2％以下。
買った瞬間、修繕などで数千万円かかると赤字になります。

土地を買って新築なんて論外です。

論外の理由は次回に述べます。

第3弾で分譲マンションでの不動産運用、賃貸マンション経営が悪手と考える理由を述べます。

当家は築20年の分譲マンションを5年前に買っておりますが、買った理由は大阪市内で飲食店を営む弟夫婦の仮住まいのためです。

そもそも分譲マンションを賃貸で借りていたのですが、大家さんが転々とし、最後の大家さんに高値で売り抜けるために数ヶ月以内に出ていってくれとの話がでました。

幼い子供を抱えて数ヶ月で家探しは無理。となり、親父の一声で買ったれ、となり不動産屋と交渉。2000万円、現金一括払いで買いました。

現在は3000万円に上昇してますが、弟の飲食店事業の倉庫として活用してます。

考え方としては、永住を目的に購入するのはムダです。

本来の分譲マンションの買い方は、築10年程度で売り抜けるのが正しい。大規模改修となると積金不足が発生し、住人の合意形成が難しくなる。

数十、数百の世帯が暮らす共同所有物です。分譲マンションというのは一軒家と違い、土地と建物に登記簿も権利書もわかれておりません。
土地、建物は所有権登記名義人という位置付けですが、分譲マンションは区分所有者権者となります。

何が問題かというと、複数人で色んなことを決めなければなりません。古くなればなるほど費用はかさみます。
新築時の購入者の経済レベルは同等程度としても、10年も経てば、出世する人もいれば貧乏する人もいます。
だから大規模改修前に金銭的に余裕がある人は売り逃げするんです。
住民が入れ替わる度に生活レベルの低い方が入居してきます。

新築時の住人は我慢できますか？嫌になると思います。

また、大規模修繕の後、最終的に建物の建て替えの話がでてきます。

分譲マンションは区分建物所有法という法律があり、マンションの総面積を分母とし、各戸の面積を分子とします。

何がいいたいかというと、同じ面積の所有者は低層階の人も高層階の人も持ち分は同等ですから、発言権は同一。

通常、高層階のほうが高く設定されてますから、高層階の人は権利の上ではコスパが悪いことになります。

修繕積立金と管理費で月に4万とすると年間48万円。50年で2400万円支払うことになり、解体、新築となると何をしているかわかりません。

50年後を想像してください。
30歳で手に入れても80歳。

建て替える原資も気力もないと思います。建替えに賛成できない高齢者が続出するのは明らかです。

なので分譲マンションに経済メリットはなにもありません。

うちの母が買った分譲マンションは、ゼロになってもいいという考えからです。2000万円くらい、私の家にとってはどうでもいい金額ですので。

次は賃貸マンション経営について第五段で触れます。

件月のプレビュー数が急激に高まっています。御礼申し上げます。

国土交通省と戦います。