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『どんな土地を買うべきか』で私の不動産購入基準を示しましたが、行政が持つ幅員6メートル以上の道路に面していれば建築基準法上、道路とみなされているだけの2項道路や位置指定道路に面する角地でも問題はありません。前面道路が道路法上の道路であればいいだけです。

先に事例として当家が母に買ってもらった家は母が亡くなるまでの間、私の住居とする計画で購入しております。

敷地面積36坪、床面積37坪、接道道路は幅員6メートルの大阪市道です。特急停車駅の要件は満たしておりませんが、梅田まで普通で一駅の塚本駅まで徒歩8分、小学校は接道道路に沿って3分の位置にあります。もちろん幹線道路は通らずに済む立地条件です。

現在の私は未婚で45歳。
結婚したとしても子供を持つことは無理でしょう。

なぜ小学校にこだわるのか？

それは住宅需要は子育て世代に依存するため、駅チカより小学校ベースに考えられる方が多いからです。

要は要らなくなったら処分できる可能性がより高い。

この家は築4年。シュミレーションゴルフ対応の部屋もあります。

これ、ゴルフを嗜む私にとっては好条件ですが、嗜まない方にとってはアピールポイントにはならない。なぜならムダに高い天井の部屋があり、個性が強すぎるので一般の方は買わない。

そしてこれだけの立地にありながら、間口8メートル弱で土地の面積を重視する層には建物が付く分割高なんです。

潰して300万円。ハウスメーカーで建てて6700万円。それに家電や家具を買うと・・・

土地単体で買えません。

私が安く感じるのは、京都市内でも同様の条件で洛中にいて、土地の実勢価格が200万円を超える世界に430坪の自宅敷地を構えてるからです。

大阪市で私の願う立地にほぼ叶う物件が土地値が坪110万円程度が相場。

安い、と考える理由です。
土地が3960万円。築4年床面積37坪4LDKの建物が2740万円です。

路線価評価は坪43万円。
土地資産評価は1548万円になります。建物は特に考察する事情にはならないので無視。

キャッシュで買った段階で建物込みで5152万円の資産評価圧縮を行ったことになります。

富裕層以上の方が子のために遺す資産性がある不動産はこういう出物です。

相続に関する考察、スピンオフです。

土地を買い、子の家を建てるにはどんな土地が良いか？

これは答えが明快です。
幅員6メートル以上の市道または県道（府道、都道）
要は行政財産で車の離合が可能な道路です。幅員6メートルあれば、一方通行でも構いません。
問題はいわゆる2項道路、位置指定道路です。これらは民有道路で、建築基準法上の道路と『みなされる』だけで、道路法上の道路と異なっております。所有者が相続登記を怠ったり、所有する不動産業者が倒産している可能性がでてきます。
そうなると既存インフラ（上水、下水、ガス）などが壊れた場合の緊急工事しかそれらのインフラの位置を変えられなくなる事例も出てきてます。それらの要件がなくとも、所有者全員の同意がいるのでなかなかハードルが高い。

民地道路の１番の問題は、道路の改修に行政は協力してくれないということです。

端的な話、アスファルト舗装は30年も経てばとっくに耐用年数をこえて、ボロボロになってきます。穴凹ができても行政は補修することはできません。

それが2項道路、位置指定道路の難点なのです。
接道する住民たちで舗装を改修する、雨水側溝を改修すると訴えても地権者の同意がなければ叶いません。

地権者が行方不明、倒産したとなると最悪です。対処しようがない。

あとは、建ぺい率60％以上、容積率200％以上の商業地、準工業地、1種住居地ですね。

商業地指定の区域だと、住むにはすこし難（夜に煩い）等があるかもしれませんが、準工業なら実質住宅地ということもよくありますから、そこを狙う方が良いと思います。

で、敷地面積は40坪弱で、間口は8メートル弱。

安く買える理由、不動産屋が2軒の分譲を出来ない理由。

坪200万円として8000万円。
上モノ床面積35坪、ハウスメーカーの坪価180万円で6300万円。各種電化製品や家具を揃えると1億5000万円コースです。これを子育て世帯が買うのはしんどい。

実家からの支援がないと建てられないので、なかなか取引が成立しません。キャッシュで一発買いのお客さんは売り手にとってもありがたい存在です。

ではなぜ不動産屋が分譲できないのか？

間口8メートル弱だと2棟の家を建てるのは物理的に無理だからです。なので不動産屋はライバルにならない。

これ、更地の話ですが、築年数数年の売り物なら、私は即決です。今年、そういう物件が出たので、家の財産として母の名義で、現金一括購入してます。

車も2台持可能ですしね。



この物件、普通停車駅ですが梅田まで一駅、駅から徒歩8分、小学校まで幹線道路通らず3分。
建ぺい率80％、容積率300％。
築年数4年で敷地面積は36坪。床面積37坪。買取価格は6700万円。
もちろん当家の資産として母名義でキャッシャ払い。

一時的に母個人はアッパーマス層に転落しましたが、2年以内に家賃収入で富裕層に復活します。

被相続人予定者のお金は減らさないと(^^)