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只今14時。先程国土交通省の建築総務課に、私が問題提起している回答を建築指導課長が返事してくるよう伝えました。
私が質問している件、答えてない（●｀ε´●）

『どんな土地を買うべきか』で私の不動産購入基準を示しましたが、行政が持つ幅員6メートル以上の道路に面していれば建築基準法上、道路とみなされているだけの2項道路や位置指定道路に面する角地でも問題はありません。前面道路が道路法上の道路であればいいだけです。

先に事例として当家が母に買ってもらった家は母が亡くなるまでの間、私の住居とする計画で購入しております。

敷地面積36坪、床面積37坪、接道道路は幅員6メートルの大阪市道です。特急停車駅の要件は満たしておりませんが、梅田まで普通で一駅の塚本駅まで徒歩8分、小学校は接道道路に沿って3分の位置にあります。もちろん幹線道路は通らずに済む立地条件です。

現在の私は未婚で45歳。
結婚したとしても子供を持つことは無理でしょう。

なぜ小学校にこだわるのか？

それは住宅需要は子育て世代に依存するため、駅チカより小学校ベースに考えられる方が多いからです。

要は要らなくなったら処分できる可能性がより高い。

この家は築4年。シュミレーションゴルフ対応の部屋もあります。

これ、ゴルフを嗜む私にとっては好条件ですが、嗜まない方にとってはアピールポイントにはならない。なぜならムダに高い天井の部屋があり、個性が強すぎるので一般の方は買わない。

そしてこれだけの立地にありながら、間口8メートル弱で土地の面積を重視する層には建物が付く分割高なんです。

潰して300万円。ハウスメーカーで建てて6700万円。それに家電や家具を買うと・・・

土地単体で買えません。

私が安く感じるのは、京都市内でも同様の条件で洛中にいて、土地の実勢価格が200万円を超える世界に430坪の自宅敷地を構えてるからです。

大阪市で私の願う立地にほぼ叶う物件が土地値が坪110万円程度が相場。

安い、と考える理由です。
土地が3960万円。築4年床面積37坪4LDKの建物が2740万円です。

路線価評価は坪43万円。
土地資産評価は1548万円になります。建物は特に考察する事情にはならないので無視。

キャッシュで買った段階で建物込みで5152万円の資産評価圧縮を行ったことになります。

富裕層以上の方が子のために遺す資産性がある不動産はこういう出物です。

相続に関する考察、スピンオフです。

土地を買い、子の家を建てるにはどんな土地が良いか？

これは答えが明快です。
幅員6メートル以上の市道または県道（府道、都道）
要は行政財産で車の離合が可能な道路です。幅員6メートルあれば、一方通行でも構いません。
問題はいわゆる2項道路、位置指定道路です。これらは民有道路で、建築基準法上の道路と『みなされる』だけで、道路法上の道路と異なっております。所有者が相続登記を怠ったり、所有する不動産業者が倒産している可能性がでてきます。
そうなると既存インフラ（上水、下水、ガス）などが壊れた場合の緊急工事しかそれらのインフラの位置を変えられなくなる事例も出てきてます。それらの要件がなくとも、所有者全員の同意がいるのでなかなかハードルが高い。

民地道路の１番の問題は、道路の改修に行政は協力してくれないということです。

端的な話、アスファルト舗装は30年も経てばとっくに耐用年数をこえて、ボロボロになってきます。穴凹ができても行政は補修することはできません。

それが2項道路、位置指定道路の難点なのです。
接道する住民たちで舗装を改修する、雨水側溝を改修すると訴えても地権者の同意がなければ叶いません。

地権者が行方不明、倒産したとなると最悪です。対処しようがない。

あとは、建ぺい率60％以上、容積率200％以上の商業地、準工業地、1種住居地ですね。

商業地指定の区域だと、住むにはすこし難（夜に煩い）等があるかもしれませんが、準工業なら実質住宅地ということもよくありますから、そこを狙う方が良いと思います。

で、敷地面積は40坪弱で、間口は8メートル弱。

安く買える理由、不動産屋が2軒の分譲を出来ない理由。

坪200万円として8000万円。
上モノ床面積35坪、ハウスメーカーの坪価180万円で6300万円。各種電化製品や家具を揃えると1億5000万円コースです。これを子育て世帯が買うのはしんどい。

実家からの支援がないと建てられないので、なかなか取引が成立しません。キャッシュで一発買いのお客さんは売り手にとってもありがたい存在です。

ではなぜ不動産屋が分譲できないのか？

間口8メートル弱だと2棟の家を建てるのは物理的に無理だからです。なので不動産屋はライバルにならない。

これ、更地の話ですが、築年数数年の売り物なら、私は即決です。今年、そういう物件が出たので、家の財産として母の名義で、現金一括購入してます。

車も2台持可能ですしね。



この物件、普通停車駅ですが梅田まで一駅、駅から徒歩8分、小学校まで幹線道路通らず3分。
建ぺい率80％、容積率300％。
築年数4年で敷地面積は36坪。床面積37坪。買取価格は6700万円。
もちろん当家の資産として母名義でキャッシャ払い。

一時的に母個人はアッパーマス層に転落しましたが、2年以内に家賃収入で富裕層に復活します。

被相続人予定者のお金は減らさないと(^^)

今日は連投します。

分譲マンションを好まれる方がいますよね。分譲マンションの買い方、それは人気沿線で徒歩数分圏内。それはプレサンスコーポレーションの創業者、山岸元社長の言葉。

何ら異論はありません。
私が補足するとすれば、人気エリアで小学校が近く、幹線道路を渡らずに通学出来ること。
これにつきます。

でね、その条件を満たした上で新築を買うこと。

さらに、1度目の大規模改修が入る前の段階、具体的には10年で売り抜けることが必須条件です。

なぜ、これが大事なのか？という話ですが、そもそも定期借地権でない分譲マンションの権利書は土地と建物の権利書が一体となっております。

それは区分所有法という法律に基づきます。

分譲マンションの土地と建物を使用収益する権利は、持分割合に準ずるということです。

要は数十、数百の区分所有者が運命共同体なんですよ。

そこで殺人事件でもおきようものなら瑕疵物件になり資産価値が平等に落ちます。

で、瑕疵物件になるという事情はひとまずおいておいて、
新築時の購入者の懐事情は同じようなものでも、十年先の懐事情は違うわけです。

富裕層もおれば貧乏する人も出てくる。貧乏すると売られますよね。そうなると、中古しか買えない層が混じるので、住民の質は下がります、基本的には。

なので富裕層以上でマンション好きな方は十年で手放し、新しいマンションに転居します。マンションにこだわらない方は一戸建てを建てます。

要は、ババ抜きゲームなんですよ、分譲マンションを買うということは。

車好きな方が多いブログで敢えて書くのは、この２０年間で車の幅は劇的に広がりましたよね。

20年前のマンションは幅1840ミリ程度が限界ですよね。
十年前のミドルサイズセダン、例えばメルセデス・ベンツＥクラスでも幅1840ミリはギリギリの線でしたが今は1860ミリ程度。
対応不可なので、これらのクラスの車が買える層は一軒家を建てるか、マンションの買い替えを検討することになります。
ランクルなんて1980ミリもありますから、一般的な戸建てでもしんどいくらい。

これひとつとっても、分譲マンションでの永住を考えて購入するのは悪手なのです。

所有権という意味をよく考えてください。法律や条例の範囲内で自分の思い通りに出来ることが所有権です。

分譲マンションは区分所有権という概念になるので、玄関の扉、ベランダへのサッシ、窓ガラスまで個人の自由で交換することはできません。

本来。分譲マンションは定期借地権で建てないと建て替え時期が決められません。新築から建て替え危機に瀕する50年先のことまで運命を共にする、これはあきらかに無茶な話です。
個人的に50年と期限が切られている定期借地権の分譲マンションは純粋に居住権を売買するだけですから、スラム化することは避けらそうかと考えます。

早晩、スラム分譲マンションが問題になるので、所有されている方は今が売りどきですよ、って話です。

余談

中国人の購入も多いと聞いてます、不動産業界に身を置くので。
怖くて買えませんよね、彼らがメンテナンスの意味を理解しているのか？という点で。

さらに

私の目から見て積立金が異様に安く設定されていると思います。物価高の現在、大規模改修時点で必ず追加徴収の話になりますよ。

それと
管理が楽という話を皆さん一様に言いますが、
管理費って、無駄金ですよ。

戸建てで自身で草引きすれば、掃除をすれば必要ない経費です。

因みに分譲マンション、高層階が高い傾向にありますが、専有面積が同じなら高層階の所有者と低層階の所有者の権利は平等です。

これ聞くと、アホらしいでしょ。

今日は怒りのテンション上がってるので連投します（笑）

相続について考察する第3弾。

子や孫にどうやって築き上げた資産を遺すか？

これは皆さんの悩みだと思います。

僕の考え方は至ってシンプルです。子に不動産は買わせない。

親の名義で、収益物件扱いで住宅地を買って、親の名義で住宅を建てる。

賃料は相場より幾分安くして、子に貸す。あるいは親のセカンドハウス扱いにする。

子の配偶者と家族には相続対策で不動産を買う。金銭面は気にせず住めば良い。

これだけです。

第2弾で示した条件のうち、人気路線で駅チカで、小学校近くの40坪弱の物件を買うんです。

築浅の建物付きなら安く買える。

何故か？

一億出せる人は家のデザインに口出すから。中古を買う層には手は出せない。土地が広いと高額物件なので、新築を好む層にはウケない。よって叩けます。

立地条件良くて安ければ買い。

子が気に入らなかったら賃貸に回せばいいんです。

で、買う資金はどうするのか？となりますが、親が全額キャッシュで。

金融資産を減らすことも相続対策では有効です。

で、分譲マンションを買ったり、ローン組んで収益物件を買う、建てるのは？というオーソドックスな疑問が出てくるでしょうがそれは悪手。

第4弾に続きます。