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次に賃貸マンション経営です。
昔からある手法ですが、借金をつくって、プラスの資産を減殺しましょうというハウスメーカーや賃貸マンション営業の常套句。

私の家も住専のころに築10年の不良債権となった賃貸マンションを、父母名義で購入しております。
敷地120坪、自宅から徒歩3分。管理するには困らない距離です。
また、最寄りの阪急停車駅まで7分、小学校まで3分の立地、エレベーターのない一階を底上げした3階建て9戸。住人対象は新婚さん向けの2DK。

管理費合わせて現在の家賃は73000円です。付帯設備として4台の駐車場があり、家賃収入は860万円。

この物件は当時、土地建物込みで1億4000万円で購入しております。

表面利回りは現在6％。
もちろん、修繕やら諸々の諸経費でもっと下がります。

この30年間で、借り手がなかった期間を除いも2億5800万円程度の売上。防水処理や外壁塗装などで各数千万、借り主の出入りがある度に1戸あたり数十万の費用もかかります。

収支は投資した1億4000万円を食べるのに使って土地が残ったという勘定ですね。

ただ、いまの地価が極端に上昇しているので、2億1600万円程度の市場価値はあるかと。
他方、賃貸物件なので法定路線価68万円のところ40万円で計上できるので4800万円に資産圧縮できるのが利点ではあります。

これはいままでの話であって、いま流通している収益賃貸物件の利回りは2％以下。
買った瞬間、修繕などで数千万円かかると赤字になります。

土地を買って新築なんて論外です。

論外の理由は次回に述べます。

第3弾で分譲マンションでの不動産運用、賃貸マンション経営が悪手と考える理由を述べます。

当家は築20年の分譲マンションを5年前に買っておりますが、買った理由は大阪市内で飲食店を営む弟夫婦の仮住まいのためです。

そもそも分譲マンションを賃貸で借りていたのですが、大家さんが転々とし、最後の大家さんに高値で売り抜けるために数ヶ月以内に出ていってくれとの話がでました。

幼い子供を抱えて数ヶ月で家探しは無理。となり、親父の一声で買ったれ、となり不動産屋と交渉。2000万円、現金一括払いで買いました。

現在は3000万円に上昇してますが、弟の飲食店事業の倉庫として活用してます。

考え方としては、永住を目的に購入するのはムダです。

本来の分譲マンションの買い方は、築10年程度で売り抜けるのが正しい。大規模改修となると積金不足が発生し、住人の合意形成が難しくなる。

数十、数百の世帯が暮らす共同所有物です。分譲マンションというのは一軒家と違い、土地と建物に登記簿も権利書もわかれておりません。
土地、建物は所有権登記名義人という位置付けですが、分譲マンションは区分所有者権者となります。

何が問題かというと、複数人で色んなことを決めなければなりません。古くなればなるほど費用はかさみます。
新築時の購入者の経済レベルは同等程度としても、10年も経てば、出世する人もいれば貧乏する人もいます。
だから大規模改修前に金銭的に余裕がある人は売り逃げするんです。
住民が入れ替わる度に生活レベルの低い方が入居してきます。

新築時の住人は我慢できますか？嫌になると思います。

また、大規模修繕の後、最終的に建物の建て替えの話がでてきます。

分譲マンションは区分建物所有法という法律があり、マンションの総面積を分母とし、各戸の面積を分子とします。

何がいいたいかというと、同じ面積の所有者は低層階の人も高層階の人も持ち分は同等ですから、発言権は同一。

通常、高層階のほうが高く設定されてますから、高層階の人は権利の上ではコスパが悪いことになります。

修繕積立金と管理費で月に4万とすると年間48万円。50年で2400万円支払うことになり、解体、新築となると何をしているかわかりません。

50年後を想像してください。
30歳で手に入れても80歳。

建て替える原資も気力もないと思います。建替えに賛成できない高齢者が続出するのは明らかです。

なので分譲マンションに経済メリットはなにもありません。

うちの母が買った分譲マンションは、ゼロになってもいいという考えからです。2000万円くらい、私の家にとってはどうでもいい金額ですので。

次は賃貸マンション経営について第五段で触れます。

件月のプレビュー数が急激に高まっています。御礼申し上げます。

国土交通省と戦います。

いろいろ悩みました。
内閣官房にも自民党安倍派参議院議員、西田昌司先生と同じ文面を送付しております。

住友林業が誠意ある対応と謝罪、第三者証明の交付を会社と担当者が実印、印鑑証明書つきで発行する、それが僕が譲れる最低限の一線です。
ゼロ回答はもうさせません。

国土交通省建設局建築指導課にも責任は追及します。

国土交通省が建築主事を指定し、建設業登録をし、建築士事務所登録を所管している。

それらが間違いを犯せば、許可を与えた許可権者の責任になることは法律を素に仕事をしている士業の常識です。

私がうつ病であることを理由に、家族からこの件で信頼を失ったこと、住友林業には金銭で保証（不動産の事案なので最低限倍返しプラス私への迷惑料）してもらいますし、代表取締役を呼びつけて謝罪と経営責任の明確化を要求します。

政治マターとして、国土交通省にも厳しい責任を追及する所存です。現場の責任者たる課長には辞職させるまで追い込んでもらいますし、担当者には懲戒解雇を自民党に要求します。

それぐらい大変な過ちを国土交通省は犯しているのです。
建築主や申請人の住所氏名が合致しないと契約行為や申請行為はできません。それは民法で定められてます。

予断をもって、たぶんそうだ！おそらくそうだ！の話は公務員がする話ではない。裏付けない話をする担当者は懲戒解雇相当である！

国民の代表たる議員、公務員は、わが国の国民の生命と財産を守る義務がある。それは偽りなき真実。

自民党と西田昌司先生には、国土交通省から書類を取り上げ、吊し上げることを期待したい。

自民党参議院議員、西田昌司事務所にも圧力を加えていただきたく、コンタクトをとりました。
以下の文面です。

昨年8月来、私の父が建てた住宅（父の持ち分54分の44、弟の持ち分54分の10、弟の持ち分は住宅取得特例による贈与税非課税対象分です）の建築確認申請済証、住宅性能評価、建築住宅性能評価評価、長期優良住宅、BELS評価の5週類の書面について、建築主たる私の弟の住所が不在住不在籍であり、是正する必要がある旨を国土交通省建設局建築指導課に数十回にわたり訴えておりますが、建築指導課は建築基準法他4種類の書類について建築主または申請人のの住所を確認する手続きがないとの回答をし、本日の議論をさけ、法律に従った処理をしません。 私は土地家屋調査士の補助者をしておりますので、建築基準法に則り建築確認申請をし、建築確認済証と完了済証を添付し、同じく国から義務付けられている建物表題登記申請をしなければならないことを承知しております。 具体的には父の世帯のなかに弟おり、住所が京都市にあった、かつ確定申告を済ませていた、婚姻、子の出生届まで済ませていたにも関わらず、住民基本台帳法を遵守していない建築指導課には疑問を感じざるを得ません。 私は代理人である◯友林業アーキテクノ株式会社一級建築士事務所による虚偽の建築確認申請、不在住不在住の名義で建築確認申請がなされているにも関わらず、京都市の正しい住所で住民票や戸籍の附票のどこにも書かれていない住所を訂正することを受付けた西◯本住宅評価センター株式会社の行為は不正行為と認識しております。 首相官邸において私の数十件にわたる陳情を取り寄せていただきたい。 私は書類の正常化をするに、第三者2名による身元保証書を請負の住友林業株式会社およびその担当者に要求していただきたい。◯友林業にも話をしましたが、私共は間違ってないと錯誤を認めません。 第三者証明と、住友林業の営業停止命令、西日本住宅評価センターの営業停止命令を求めます。 私の連絡先です。ご一報くださることをお願い申し上げております。 選挙で大変な折、不躾ではございますが、士業の西田先生から、国土交通省建築指導課長にお問い合わせいただき、建築基準法に住所の規定がないのであれば住民基本台帳法で規定されるといい聞かせていただきたい。そして私の要求を履行させていただきたい。 なお、私共は木村弥生先生のときに誠実なお人柄をきにいって入党しておりました。木村弥生先生は今の自民党にこそ必要なかただと確信しております。