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2008年11月08日

失敗しないマイホームー5 (リスクを避けたマイホーム購入)

失敗しないマイホームー5 (リスクを避けたマイホーム購入)  4ヶ月ぶりのマイホームシリーズです。

 このテーマは以前から書こうとしていたのですが、このような経済危機が始まってしまいましたので、ちょうど切実なテーマではないかと思います。


 都心近郊の大規模な新興住宅地、綺麗に区画された宅地が並び、よく手入れされた植栽に囲われた綺麗な家並み。敷地も充分広く、庭の芝生では子供たちが走り回り、カーポートでは旦那がお気に入りの車を洗車している日曜日の昼下がり。
 とまあ、小生もずいぶん憧れ、夢にまで見た郊外の一戸建てですねえ。未だに、こういった分譲地へ行くと心がグラッときます。

 しかし、リスクという側面から考えると、こういった郊外の一戸建てを購入するより、都心のマンションを購入すべきなのです。それは何故か。

 マイホーム取得は男子一生の仕事、などと言われ、昔から馬車馬のように働いて家を持ったものですが、取得したマイホームは、単なる負債なのです。
 決して資産ではありません。単なる負債なのです。

 地価が右肩上がりで上昇していた時代は資産だったかもしれませんが、右肩下がりの今日、単なる負債なのです。
 一生をかけて、人生をかけて、命を懸けて、ローンを払い続けなくてはならないのです。

 米国のサブプライムローンが問題となりましたが、彼ら米国のローンは我々日本人の悲惨なローンとは全く異なるのです。
 米国のローンはノン・リコース・ローンといい、ローンの返済をしなくても、家を返せば完済となるのです。つまり、ローンを払いきれなくなって家から追い出されても、それでローンの支払いから逃れられるのです。

 一方、日本のローンは借金をしたが最後、利息も含めた全額を返済しない限り、地獄の果てまで借金取りが追いかけてきます。家を手放そうが何をしようが、借金返済の義務が残るのです。
 自己破産でもしたら返済義務が免除されると思いますが、これほど日本の住宅ローンは過酷極まりないのです。

 通常、住宅ローンを組むと生命保険に加入させられますから、コロッと命を落とせばローンは完済されます。
 ところが問題なのは、病気か何かで働けなくなることです。そうなると家計の収入は激減し、ローンは払えなくなります。

 確率的には、こんな目に遭うことは滅多にないでしょうが、この経済恐慌ですから、いつ何時失業するかもしれません。

 では、そんな時どうすれば良いかです。

 家を売ってローンを返済する。頭金が相当多ければ、不動産の残存価値がローン残額を上回るかもしれませんが、家屋の価値は新築から10年経つとほとんどゼロになりますから、家を売ってもローンの一部が残ってしまいます。
 これじゃあ、激減した収入の中で、移り住んだ賃貸の家賃を支払いながらローンの残額を払えるはずがありません。

 一方、家は売らずに貸すのはどうか。
 いくら綺麗な街並みの新しい住宅でも、郊外の一戸建ては借り手が少なく、せいぜい5万~8万/月です。
 頭金が多く、ボーナス払い含めてローンの支払いが余程少ない方なら賃貸料でローンの支払いが出来るかもしれませんが、ほとんどのケースは駄目でしょう。

 ところで、都心のマンションならどうか。
 最寄駅から徒歩10分以内の交通の便なら(都心のマンションのほとんど)、85平米の4LDKクラスで15万円/月以上にはなります。
 分譲マンションは賃貸に比べて造りが良いですから、転勤族用の大手企業の借り上げ社宅需要が多いのです。
 これならなんとか賃貸料でローンの支払いが出来ますし、上手くすれば収入になるかもしれません。

 つまり、同じ費用をかけて郊外に一戸建てを立てるのと、都心のマンションを購入するのとでは、万が一の時のリスク回避力が段違いに異なるのです。

 こういった点も、マイホーム取得計画には、是非考慮に入れてください。
ブログ一覧 | 建築不動産 防災 | 暮らし/家族
Posted at 2008/11/08 21:26:03

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この記事へのコメント

2008年11月8日 22:45
こんばんわ。ウチは頭金を購入価格の半分以上入れたので支払いもまあまあ楽ですし、売却価格-残債でも1000万以上上回りそうです。(昨年隣の隣の人が転勤で貸すか売るかを考慮する時に取った見積り額を参考)
人に貸すのはいいのですがそう理屈どおり行かないようでして、会社の人間はことごとく転居タイミングが合わずに揉めて売り払ってます。。。
コメントへの返答
2008年11月9日 10:10
やまけん@北摂さん、有難うございました。

頭金を半分以上は凄いですねえ。そんな人は滅多にいない。

うちの同僚も先日転勤したとき、マンションを賃貸することを薦めたのですが、面倒くさいと言うことで結局売却しました。

たしかに、所有していると色々と手間はかかりますから。
2008年11月8日 23:44
なるほどー。特にアメリカと日本のローンの違いがよくわかりました。そんなお気楽な仕組みなら、サブプライムで破綻なんて当たり前ですね。むしろアメリカがあほに見えます。私は幸い駅前マンション暮らしですが、もうすぐ住宅金融公庫の低金利が終るので、借り換えかいっそ売って一戸建てに住み替えかと考えていました。しかし今日のお話を聞くと、住み続けていた方が良いのかな。
コメントへの返答
2008年11月9日 10:14
スパグラさん、有難うございました。

日本でもステップ償還の関係で米国みたいな騒ぎになるという一部報道がありますが、ローンの仕組みが違うので金融機関の影響は少ないはずです。

ローンが少なければ一戸建ても良いかと思います。特に郊外の宅地は地価がずいぶん下がりましたので、狙い目かもしれません。
2008年11月9日 0:05
こんばんは!

今回も非常に勉強になりました。
アメリカのローンって素晴らしいですね。この時の借りられる金額と借入期間ってどうなっているのでしょうか?
都心のマンションってどうなんだろうとまったく違い意味で考えていましたが、確かにローン残債の支払いというリスクから考えると納得です。
私も30年ローンで購入した郊外の一戸建てですが、一部繰上げ返済もしたのであと残すところ8年ほどになって少しホッとしていますが、次は子供の教育費か...。
それにしても世の中この先どうなるのか...。
コメントへの返答
2008年11月9日 10:19
モンちゃんコンちゃん、有難うございました。

借入期間は知らないのですが、金額はむちゃくちゃ貸していたようですね。

小生はインフレ論者なので繰り上げ返済を一切していませんが、一向に金利も上がらずインフレにもならず、ちょっと狙いが外れかけています。

繰り上げ返済分を運用し、借入利息以上のメリットを出そうとしていますが、大学生ともなると学費が物凄く、火の車です。

でも、米国の大学の学費って公立(州立)でも300万円/年もするらしく、それに比べたら安いものかと。
2008年11月9日 17:25
お久しぶりです。最近多忙でみんカラから離れぎみでした。

今回も大変参考になりました。
アメリカのローンは日本では考えられないですね。転勤される方々にはとてもいいシステムと思う反面、破綻するのは当たり前と思いました。
相方は絶対に一戸建てと主張していますので意思を尊重して、その方向で考えていますが、お互い職場が市内であり、市内(一坪15万程度)に建てるか、市内まで車で30分程度(一坪6万程度)に建てるか、頭を悩ませるところです。どちらにしても地方のため土地は安いのが唯一の救いと思ってます。
コメントへの返答
2008年11月9日 21:14
@tomorrowさん、お久しぶりです。

もし小生なら、テラスやベランダから絶景が広がるような場所が良いですねえ。

本当はマンションなんか脱出して、絶景の広がる傾斜地にログハウスを立てて住みたいのです。

何れまたブログに書きますが、宮崎杉の無垢板で床と壁を張ると、長生きするのですよ。

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