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つづき

目的がわからなくなってきた我がブログですが、さすがにこのブログをもとに家造りを検討されることはないでしょうから、とっちらかっても大丈夫でしょう!


さて、建物の契約をしたので、肝心の土地です。
ネガティブ要素は納得できたのですが、問題は価格です。

今の値付けでは、建物と土地代でなんとか返済していけるかなと。でも、それでいいやんとはなりません。

逆にこれ以上増えると辛くなってくるとも言えます。
借りられる金額と返せる金額の違いに注意が必要ですと、よくちまたで言われております。
だから、なんとか返せるではなくて、確実に返せるところまで頑張らないと。

さらに建物を進めて行くと、追加したくなることが出てきます。
そのためにも、土地を安くしてもらい、追加分の費用も確保しておきたいのですよ。


さてさて、土地の交渉ですが、一般的には仲介業者に頼むことになります。

今回は、SCホームがよく利用するところに依頼しました。
ガンガン行く人だそうです。大丈夫か。。。

でもって仲介業者との打ち合わせが始まりました。（建物契約の１週間後です。）

仲「どのぐらいの予算でお考えですか～」
私「1割以上引いてもらわない辛いです。」（本当は金額でしゃべってます。）
仲「端数切りは簡単なんですが。。。」
私「そうですか。。。」
仲「まず、周辺の取引の実績を調べて、値付けが妥当か 判断してみます。で、どのぐらいまでいけそうか報告します。」
私「よろしくお願いします!」

との微妙なやり取りから始まった土地交渉です。

そして、3日ほど待ったのち、報告がありました。

ズバリ言います。妥当な価格です！
理由は・・・・まぁ色々とありました。
なので、端数切りでも良い結果かと。
あれこれ理由をつけて、６～７％引きまでいけるかどうかです。

と非常に悩む結果になりました。
１％といっても数十万違いますから、非常にシビアです。

さぁ決断の時です！
この状況で、買付申込書を記入し、送付すると交渉スタートとなります。
申込書には、希望価格や購入したい理由などを記載しなければなりません。
しかしながら、むちゃなことを書くと門前払いをされる可能性があります。

この時悩んでいたのは、当然ながら希望価格と、予想最低価格に百万単位で開きがあったことです。

家族会議の結果　交渉スタートを決断しました。
この週末、SCホームで買付申込書を記入しました。


でもって、交渉スタート価格は、仲介業者の予想最低価格と我が家の希望価格の間で！
仲介業者さんは非常に悩んだと思います。がんばってここまで！の予想最低価格よりさらに安く設定しましたからね。

その代わり、購入したい理由は、すごーく考えましたよ。
どうしても、その土地が必要なこと。その土地が気に入っている理由。予算面でのこと。
慎重に言葉を選びながら、売主が交渉してもいいかなぁって思える文章を。。。

さぁ週明けから交渉スタートです。ここまでロータスを見てから２か月半後です。

つづく

つづき

建物の契約(工事請負契約)をしたのですが、この時は非常に注意が必要だったようですね。。。

結果的に大丈夫そうですが。

注意点
一般的には、詳細まで打ち合わせて納得のプラン、仕様で相見積りをとること。

なんて言われています。

あと、今回は説明を受けていたので大丈夫ですが、値引きをしてもらった上で契約し、契約後に追加工事になる時のアップ額にも同じ値引率を掛けてもらえるかにも注意が必要なようです。

今回は、プラン案だけで契約してしまいました。でも契約なので、詳細仕様、詳細見積りは当然出てますよ。
だけど一般的にはNGなんですね～。
しかーし!
土地がないのにそんなことできるわけなーい!ってのが本当のところじゃないの!?

だって、狙った土地に理想の家が建ちそうかをプランをしてもらい、詳細を打ち合わせて、相見積りを取ってる間に土地が売れてしまったらどうしたらいいのかと。

なので、プラン案を見てなんとかなりそうって判断(決断)したら、土地の買い付けにGO!でしょう。

しかも、土地の買い付けに行くってことは、同時に融資についても話を進めなければなりません。

融資を進めるには、時間に余裕があれば、自分で出来ますが、我が家には時間の余裕がありませんでした。
なのでメーカーなどの力を借りることになります。
力を借りるには、どこで建てるかを考えておく必要があるかと思います。
だから、詳細を打ち合わせて 、相見積りって時間が取れません。
さらに、メーカーに融資手続きの段取りを積極的に手伝ってもらうには契約しないことには難しいと思います。

今回は、金利優遇を受けたかったのもありますけどね。
だって、10月末までに申し込めば5年間-0.7%、その後10年間-0.3%だったんですよ。
35年間固定金利が1.8～1.9%なので、そこから優遇を受けられるとなると、急ぎたくなりますよね～
急いだせいで、結局高い買い物にならないことを祈る(-_-;)


でも、冷静になって考えると危ない話ですね。
もし会社や担当者がいい加減だったり、経験不足だったりすると大変なことになります。
追加分がめちゃくちゃ高かったり、仕様変更したら異常に高くなったりしたら、泣きますね～

やっぱり一般論は正しいと思いますm(_ _)m

皆さん 土地探しの前にホームメーカーや地元工務店などをしっかりとまわりましょう。

一体なにが目的かわからんブログになってきた。。。

地面高い。。。に つづく

　つづき

　あっ～という間に一週間が経ちました。
　決断の時です。まぁこの流れで　ヤメ！とはならんでしょう～

　結果から先に。
　あっさりと工事請負契約をしました。

　本当に決断が必要なのは、土地のほうですよね。一生もんですから。

　工事請負契約まで

　我が家のわがまま要望を取り入れたプランが出てきました。

　おぉ～全部入ってる～　　ん？でもなんか窮屈だな～特にリビングが。。。

　そりゃそうですね。足してばっかりで引いていませんので。

　見積もりは。
　おぉ～なんとかなりそう！SWハウスより、延床面積で６坪ほど増えても３割安！

　プランは後々検討すればなんとかなるかと思いましたが、１週間の間にあることに気が付きました。

　前回のプランの図面を見ていて気がついたのですが、廊下などがなんか狭い。。。

　今頃気がついたのですが、２×４の日本仕様（クレアハウス）ってことは、モジュールが９１０×１８２０mmだったんですね。
　モデルハウス（カナダ輸入ＴＨＥ　ＨＯＭＥ）やSWハウスは、いわゆるメーターモジュールなので基準が１０００(SWハウスは1200)×２０００ｍｍになるんで、全体的広くてゆったり（おおらか）と感じるのですね。

　広い部屋は、モジュールでの違いは出にくいのですが、廊下、階段やトイレなどに違いが出てきます。
　したがって、言い方は悪いのですが、普通の日本の住宅とか変わらない、むしろ廊下は、今のマンションより狭いって状況になります。
　
　今日は、その辺を担当者に確認しました。
　
　メーターモジュールにすると、材料の定尺取りができないので、全体的にコストアップになってしまいます。
　カナダからの輸入（２×６）にすると１．５割ほどアップになってしまいます。
　また、壁厚が厚いので、結果的に部屋が狭くなる傾向になります。
　
　値段は、２×４とSWハウスの中間かぁ～　そりゃそうかぁ。

　SWハウスがレクサス（GS？）だとすると、カナダ住宅が、クラウンマジェスタ
　でもって２×４がクラウンロイヤルサルーンてイメージですね。違うかな？

　ただカナダの場合はサッシ、建具もあちら製になりますよ。
　んってことは、なんかこの壊れそうな建具になるのかぁ。サッシも網戸の問題が。。。

　そう考えると日本製の方がよく見えてきました。
　
　もう一点疑問点が、そう高断熱構造の結露の問題です。
　イメージとしては、室内で結露しないってことは、壁の中で結露してるんじゃないの？

　その辺を、聞きましたが、ポイントは
　室内の湿気を壁内に入れない。
　断熱材をしっかりと入れる。
　外壁材と断熱材の間に通気層を設ける。
　とのこと。そのため、フィルム施工、断熱材をしっかりと隅々までする必要があると。

　仕様は各社同じようになっている。でも施工する人がそれぞれの機能をしっかりと理解してないと本来の性能にならない、結果的に壁内部で結露が起きることにつながるとのことです。

　疑問点については、解消しました。

　で、２×４で行くことにしました。

　ここで、担当の方から注意点が、
　２×４仕様は、換気システムと２階フローリングの仕様が低いので、見積りでグレードをカナダ製に遜色ない仕様にしておきました。
　と、価格を安くして契約してもらいやすくするのも可能でしたが、後々気がついて後悔されるのもイヤなので性能に係るところは譲ることができません。
　この方は、営業さんではあるものの設計士さんでもありますので、性能に関することは嘘がつけないんでしょうね。

　　２×４のモジュールに関しては、
　　階段・トイレはあきらめる。（別に狭いわけではないのですが。。。）
　　廊下については、可能な限り作らない間取りに挑戦することで。
　
　納得の上、契約しました。（９月は決算なので、値引き率も大きめ♪）

　　
　契約に関して、普通はこの内容の見積もりを数社から取るもんなんですが、我が家の場合は、欲しいい家は決まっていましたので、予算とのにらめっこで決定です。
　見積もりの高い安いは、装備の違いが大きいので、見た目の見積もりには注意が必要ですよ！
　
　SCホームの今回の担当の方のスタンスは、
　注文住宅なので妥協してほしくないので、無理やり安くしない　のようです。

　だってクロスは選び放題、コンセントも付け放題、窓も付け放題ですから（＾o＾）／
　アルゴンガス入りのペアガラスが付け放題って大丈夫？
まぁ、付けるにしても限度があるから、それを見込んだ見積もりなんでしょう。
こういうのって、数を減らしても減額が少なく、増やしたらしっかりとアップするものなので、ある程度のドンブリ勘定の方が助かりますな。
　
　
　さてさて土地をどうするべか～

　つづく
　
　
　
　
　

　つづき

さてさて、家の考え方が決まりました。
そして、第一候補の土地でのプランと見積もりが出る日になりました。

最初のプランの依頼の時からずっと毎週末SCホームに行っていることになります。
津に長期出張に行ってる時でしたから、帰省→SCホーム→家族会議→出張と
とってもハードでした～

で、プランの様子は

おぉ～なかなかいいんじゃないの。

このプラン時の我が家の要望は

１．駐車場２台分（普通車＋軽自動車）
２．土間
３．収納たっぷり
４．子供部屋２部屋
５．２階にもトイレ
６．２階にもリビング

でした。
しかしながら、ここから要望を追加

７．一階に６帖ほどの１部屋を入れる。（両親との打ち合わせ結果ですね。）
８．２階にも洗面
９．子供部屋は、２個１で将来仕切れるような間取り。

これで再度プランを出してもらうことに。

で、今後の段取りを確認することに。

まず融資関連（これが受けられないと始りませんな。）
フラット３５の場合。
－０．７％優遇を受けるには、１０月３１日までに本融資の申込みをしないといけないので、逆算すると
１０月初旬に事前審査の申込み。
１０月後半に本審査の申込み。

本審査の申込み時には、基本的に建物の契約書と土地の契約書（後日でも可能）と現在のローンの完済（約束）が必要になります。
でもって、融資申請の代理をホームメーカーに依頼するには、工事請負契約をしないといけません。
また、契約をすると担当の設計士さんが付くので綿密な打ち合わせができます。

えっ～！となると来週（９月末）に工事請負契約となります。
まだ、土地の交渉すらしてないし、建物のプランも？？？です。

その辺を担当者に聞くと。
工事請負契約は、１年間有効ですが、土地が見つからなかったら延長もしくは再契約できますとのことです。（なんかもっと違うことを言っていたように思いますが、よく覚えていません　おいっ！）
融資を受けられないと土地も購入できませんので融資手続きを進めることをお勧めしますとのことです。（そりゃそうだ）

フラット３５は、色々な金融機関が用意していますが、SCホーム（の担当）一押しのところの説明を聞いてそこでお願いすることにしました。（金利、手数料関係が安い）

いよいよマイホームを建てることに対して決断しなければなりません。
検討期間は、残すところ１週間です。

あれっクラウンでもマジェスタじゃなくてロイヤルサルーンなのねにつづく

　つづき

　土地については気持ちの整理が…つきましたが、あとは予算ですね。

　土地代は１円でも安くしたい思いがありました。

　月々の返済額はそんなに変わらないのに　な・ぜ・か・・・


　それは

　頭金がないからです！！！


　ドドドーン

　
　そりゃ計画してなかったんだから仕方ないちゅーもんですよ奥さん！

　
　家を建てて住み始めるまでに何かと現金がいることがわかり、そのお金でおしまいになりそう。。。

　なので、我が家の場合、１００％融資を受けて、
　引っ越し後、現在のマンションを売って頭金代りに繰り上げ返済するわけです。

　それまでの間、たっぷりの返済が。。。

　ちなみに住み始めるまでに必要な現金は
　①現在の住宅ローンの完済。・・・基本的に２重ローンを組めませんので、現金一括完済が必要です。
　②土地の手付金　数十万円
　③土地の仲介手数料　　ザクっと土地代の３．５％
　④建物の申込金　数十万円
　⑤土地の登記費用　数十万円
　⑥土地の代金分を先に融資してもらうための手数料、金利　数十万円
　⑦建物の中間金（会社による）を融資してもらうための手数料、金利　数十万円　今回は不要（ほっ）
　　などなど　他にもあります（汗）


　でもって今回は、マイホームを持つことが目的ではありません。
　「気に入ったマイホーム」を持つことが目的です。
　なので条件を決めて予算が合わなければ諦めるだけです！

　
　決断の前に、とりあえず、家を建てる計画をしていることを両親に報告しておくことにしました。

　で報告後、父親から。。。

　「老後のことがあるので、可能ならば２世帯住宅も考えられない？」
　「絶対必要ではないけど、その為にオーバーする予算は協力するよ」
　「現在のところを離れたくないのも事実」
　と普段は口にしないことを聞くことができました。

　でもって、先に決断することができました。
　２世帯住宅を考えるか否か・・・　重い話だが、老後の心配も確かなことです。

　実家を後にして、嫁さんと色々と話ました。
　そもそも２世帯住宅だと建物予算も土地の大きさ（予算）も全く別ものです。
　予算を協力してくれるといっているが、僕としてはそのお金は自分（両親）たちのために使ってもらいたい。
　そして、決断しました。

　「２世帯住宅はなし」
　「その代り、体を悪くした場合に同居できるように１階に１部屋追加する。」
　「２階にもリビングを作って、半２世帯も可能にしておく。」
　「駐車場２台分用意して、気楽に来ることが出来るようにする。」

　これで、両親の老後の不安と、現在のところを離れたくない思いのバランスがとれると思いました。
　実はこうしておくと、自分たちの老後にも使いやすいだろうなぁって考えています。
　
　おぉ～我が家だけでなく両親の人生も背負うんだなぁと。。。ズシ

　でも、いい決断ができたと思います。とっても間取りが難しいことになることは知らずに。。。


　つづく