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都心にガレージを建てる難しさ　その3（土地探し編）

予算や土地の条件をいろいろ調べ、やっと可能性がある土地も何箇所か見つかりました。
ついに銀行さんに融資いただけるかの事前審査を行いました。

すると都市銀行からは・・・・・

「路線価５万円以上の土地じゃないと資産価値は認められません」
「この地区の土地の評価はできません」
「他の不動産を担保にしていただけますか？」
などなどほぼ融資額０円！！


じゃあその土地の地元のJAに相談してみようと思ったら、
「住居じゃないとローンが用意できません」
でした。
まあ、JAさんは地元民のために営業されているので当然なのかもしれませんね。


自分は甘かった！
自分の支払い能力だけで土地は買えるものと思っていた。

支払い能力は評価されるものの、
金額的にはフリーローンみたいなものを勧められ、
金利は低くて6%！！
全然買えません。

まあ一括現金払いしても良いんですが、今回は賃貸借りる程度の出費で買いたかったのです。

まあ何でも良いのでシャッター付ビルドインガレージのある地方の住宅を住宅ローンで買うのが一番確実なんじゃないかと思えてきました。

とにかく、
都心の駐車場代でガレージを地方に建てられるか？
は無理！！！
という結論になりました。

かなりいろいろ調べたので、参考になればと思ってまとめました。
どなたかこのチャレンジを引き継いで実行できたら教えてください！

でも、実行できたとしても、手に入るのは資産価値のない土地かもしれません。
それって賃貸よりも途中解約できないものかもしれないことを覚悟しておいた方が良いですよ。

最終的な結論は、
都心の賃貸ガレージは安い！！

都心にガレージを建てる難しさ　その２（ガレージサイズ＆予算編）

予算とだいたいの探すエリアは分かったので探し始めます。

しかし、そこで色々な不動産の掟にはまります。

（１）市街化調整区域にはガレージは建築できない

詳細はこちらなどを参照ください

そして安い土地の多くが市街化調整区域でした。

（２）車が入れない！通れない！通りにくい！！

土地の形やサイズは完璧なのに、アクセスする道路が細かったり、人しか通れなかったり、その土地自体に段差があったり、と車が入れない土地は安いです。
でもガレージは当然無理です。

（３）四角くない！道路設置面が短辺が多い！！

たくさんの建物を建てるためには道路に接する辺を短く、奥行きを長くするのが当然ですよね。
しかしガレージは道路に面する辺の方が長くないといけません。
どうしても大きな土地を手に入れないといけなくなります。

（４）防火区域や準防火区域

これも防火壁を求められるのでプレハブは微妙です。
ヨドコウに防火対応のものがありますが、イナバの通常ガレージの４倍くらいの値段になってしまいます。


（５）第一種・第二種　住居専用地域

土地にはどのように利用するかの制限が設けられているところもあります。
第一種・第二種　住居専用地域などはガレージなどの建築はOKなのですが、
営業するつもりはないですが、自動車修理工場はNGになっています。
それは作業時の騒音です。
個人のガレージでも車いじりがしたいですし、近隣住民への騒音トラブルになるのは問題です。
なるべく制限区域は避けたいところです。

詳細はこちら

（６）ガレージの間口に対して前面道路の車幅

SUUMOさんの駐車場に必要なサイズなどすごく参考になりました。

https://suumo.jp/article/oyakudachi/oyaku/ikkodate/ik_knowhow/chusyajo_haba/

この間口に対して直角に駐車する場合の車幅の推奨幅！
3.6mガレージなら4m道幅で良いけど、3mガレージだと6m道幅が必要なようです。
この資料にはないけど2.3mガレージだと9m道幅が必要らしいです。


ガレージは最低3m間口にしないと無理な感じですが、
それでも6mの道幅を確保しないといけません。
かなり広い土地か前面道路が必要ですね。

（７）ガレージを建てるには建築確認申請が必要

詳細はこちら

ガレージのサイズになると建築には許可が必要になってしまいます。
土地の建ぺい率や固定資産税にも関わってしまいます。
これ実際に家の建っている土地に増築するのはほぼ無理です。
大抵が建ぺい率ギリギリで家を建てるのが普通ですので、
よほどの土地付き物件を買わないと無理です。
しかし、世の中には結構ガレージ見かけますよね。
建築確認せずに建ててるんでしょうか？
そしてそんなガレージが建っている中古物件もほとんどありません。
違法でそのままでは売れないのでしょうか？

（８）上水道、下水道、電気が通っていない場合も

電気は大抵が引けば良いです。
しかし水道です。
上水道は洗車もしたいし欲しいところ。
下水道はガレージなんでいらないような気もするが、トイレがないと長居できませんよね。

上水はまあ大抵が道までは来ていて引き込み工事をすれば出来ます。
コストはかかりますが・・・

下水も100万円くらいで浄水器が設置できます。
そこまでするかですが・・・・

しかし、何よりも土地の価値です。
「賃貸ガレージ借りるお金で土地が買えるよね」
の本意って土地＝資産が手に入るですよね？
条件の悪い土地を手に入れて資産なんでしょうか？
という疑問に当たってしまいます。


その４につづく

都心にガレージを建てる難しさ　その１（賃貸ガレージ物色編）

その１で物色した賃貸ガレージはどちらもイナバのガレージを使っているようです。
サイズは
3.1x6.2m または　3.1x5.7m が主流ですが、
3.6x6.2mというサイズが左右にも余裕があって整備がしやすそうです。
自分で建てるならコレだと思いました。
さらに現地に１台保管、乗っていく車１台の２連棟が理想ですね。

ってことでイナバのカタログを物色！




この価格はガレージ単体での定価で、これに工事費などが入ります。
ガレージ自体も割引が入りますが、工賃もいれると
ざっくり２００万くらいになるようです。

少し高級にはなりますが、こちらのガレージにするとさらにプラス100から150万ですかね。


しかし、工賃は土地の状態にもよって基礎工事が嵩む可能性もあります。
ガレージ建築予算は300万円くらい
はみておいた方が良さそうです。

今回は近隣で駐車場を借りる＋アルファの予算でどこまでできるかの検討なので、
近隣駐車場相場３万円＋１から２万円＝４万円から５万円（月額）

が予算となり、ローンを組む構想とします。
初期投資はなるべく現金をかけない、かけても敷金礼金程度にすると決めました。
多額の現金を投じるなら賃貸の方が良いからです。

住宅がないと住宅ローンが使えないらしく、不動産投資ローンや不動産担保ローンになるそうです。
金利3%
２０年ローン
月額4万円　融資額720万円
月額5万円　融資額900万円
くらいになります。
※しかしこの試算は後々大きな間違いだったことが！！！！

そうなると
土地代は500から600万円
が上限になりそうです。
ガレージ自体で一番大きいもので40m2です。
建ぺい率は50から60%が多いし安い土地がちょうど良い四角なわけがないので、
100m2くらいが最低ラインでしょうか？
単価が約5万円/m2くらい
の土地になるでしょうか？

https://tochidai.info/kanagawa/


東京は無理かなと神奈川県内で相場を調べると、東名高速の静岡県との県境くらいまでいかないと無理そうです。

中央道なら相模原市緑区の相模湖・津久井湖のエリア


となりそうです。
これだと都心１時間圏内だけど片道3000円くらいの交通費になるでしょうか？

その３につづく

久々の投稿です！
いろいろがんばって車遊び続けております。
今回はそんな車遊びをさらに加速させるためにガレージが欲しいとなりました。

今回の目的は
（１）大切な車を安全に保管したい
（２）ガレージで車いじりがしたい
です。
今の機械式駐車場は（１）は満たせますが（２）ができないんです。
タイヤ交換すら難しい！

そこでシャッター付きガレージを探しました。
候補としては、こちらのようなガレージ施設を当たりました。

Coco Garage
https://cocogarage.jp/


ジャストリビング
http://just.g-news.jp/garage

Coco Garageさんは木更津を見学しましたが、本当に立派な施設でセキュリティも万全！
でも月5万円以上は覚悟する必要があります。




ジャストリビングさんは都心からは遠くなりますが富士スピードウェイに良く行く人には値段もお手頃で良い選択だと思います。

しかし、どちらも少し距離があります。
今年2022/4からの首都高の上限値上げもあって、今までの高速代の感覚でこの距離を通おうとすると結構な交通費となってしまいます。

また、車を購入する際の車庫証明をどう取るかも問題になります。
郵便が届けば良いとか、公共料金の領収書が手に入れば良いとか、
法人登記すれば良いみたいな話もありますが・・・

とにかく私の近所の駐車場代相場は約３万円で、これにプラスしても４万から５万円が限界かなというところで、シャッター付きガレージを賃貸するのはちょっと厳しいかなという結論でした。

そして都心の高い駐車場代に対してよく言われるのは
「地方で土地買ってガレージ建てた方が安くない？」
ですよね。じゃあそれをチャレンジしようと思い、調査をしはじめました。


その２に続く・・・