【都市住宅政策の限界】年収1000万円でも届かぬ東京のマンション市場

2025年4月10日付の日本経済新聞に掲載された「中古マンション 高所得でも夢幻」という記事は、都市における住宅取得の現実を鋭く抉り出している。この記事は、単なる住宅価格の上昇という経済現象にとどまらず、都市政策、社会階層、資産格差といった構造的課題を浮き彫りにしている。

◆ 都心不動産価格の異常な高騰：5年間で約6割上昇

記事によると、東京23区における中古マンション価格は、過去5年で約6割の上昇を記録した。特に千代田区、港区、渋谷区といった都心3区では、すでに一般的なサラリーマン世帯の購入可能水準を大きく上回っており、「高所得層」さえも購入をためらう水準に達しているという。

この現象は、需給ギャップだけでは説明しきれない。「資産としての住宅」という考え方が強まり、国内外の富裕層や投資ファンドによる買い占め、投資対象化が拍車をかけている。さらに、日銀による超低金利政策の副作用としての“資産インフレ”が、不動産市場を支える一因となっていることも見逃せない。

◆ 年収1000万円世帯の「購入可能地域」はどこか？

記事では、年収別に都内で購入可能なエリアが示されていた。

年収500万円：新築・中古ともに購入可能な地域は極めて限定的

年収750万円：足立区、江戸川区など周縁部のみに限定

年収1000万円：北区、板橋区、葛飾区などが現実的

年収1500万円以上：ようやく目黒区、文京区、品川区などが視野に入る

このように、年収1000万円という「上位層」(給与所得者の５．５％）でさえ、選択肢は都心から大きく離れた地域に限定されている。かつての「夢のマイホーム」は、いまや一部の超富裕層の専有物となりつつある。

◆ 中流層の下方移動と「所有から賃貸へ」の再構築

中長期的に見ると、この住宅価格の高騰は都市中間層の「生活の質」の低下をもたらす。所有権の確保が困難になることで、賃貸居住を余儀なくされ、老後の資産形成にも深刻な影響を及ぼす。

さらに、この傾向は都市から郊外への移住や、「都心アクセス」を前提としないライフスタイルの再構築を促す契機にもなる。リモートワークの普及はその変化を後押ししており、郊外や地方都市の再評価にもつながっている。

◆ 車文化との関係性：移動と所有の再定義

車愛好者、いわゆるクルマ趣味層にとっては、「都市部に住むこと」と「車を所有すること」はしばしば両立しがたい問題であった。駐車場の確保が困難であることや、維持費の高さが課題とされてきた。しかし、都市居住がもはや現実的でない層にとって、郊外の一戸建てへのシフトは、むしろ車趣味との親和性を高めるものでもある。

結果として、「車を持つ前提の生活環境」が都市周縁部や地方都市で再評価され、交通と住宅の関係が再構築されつつある。

◆ 政策的課題と社会的展望

都市における住宅の高騰は、単に民間市場の自由競争による結果ではなく、都市計画、金融政策、税制、国際資本の動向など、複合的な要素が絡んでいる。したがって、根本的な解決には、以下のような総合的対応が必要となるだろう。

住宅取得支援の拡充（特に中間層・子育て世帯向け）

外資による不動産買収規制の見直し

地方移住・多拠点生活へのインセンティブ強化

郊外地域における交通インフラの整備と活性化

私たちはどこに住み、何を所有するのか

「家」と「車」は、生活の象徴であり、個人の価値観を強く反映する対象である。都市における住宅価格の高騰は、単なる市場動向を超えて、私たちの生き方そのものを問い直す問題だ。

住宅を「買う」ことにこだわるのではなく、「どう暮らすか」に重きを置く時代が始まっているのかもしれない。