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隠れ家という色のついた不動産資産たるマンションを購入する契約をしたのだが、あてにしていた住宅ローンを銀行から断られた話。

これで最後かな？まだ続くかな？








ところが！

担当行員からの結果報告は、やはりNG。他行からの借入れは繰り上げ返済せよ、とのこと。




あはは、断られちゃった！
自分ってそこまで信用力がないのか。


こちらとしても、ああ言った以上引くに引けない。

「分かりました、自己資金で支払うので、融資は結構です。極めて残念ですが先日申し上げていた通り、今後の新たな取引きは控えさせていただきます。残念です」

新担当行員も恐縮しきりだったが、仕方ないよね。


銀行の内部って、取引きを拡大したい営業と、だらしない乱発融資を防いで規律を守ろうとする与信審査とが、内部で綱引きをする組織でもある。

そういう意味では、営業行員に対してはかわいそうだなと思う気持ちはある。


しかし、ボク個人対銀行という意味では、銀行組織としてボクに

「お前にはそこまでのカネを貸す信用がないから、貸さない」

と意思表示したワケだ。仕方ないよね。
物件の売買契約時点では、現金一括で払うつもりだった訳だし、振り出しに戻っただけのことだ、と考えることにした。






兎にも角にも資金繰りだ！

取引きしているMUFGの一員の証券会社に、現金化しやすい株・投信・債券の中から隠れ家の支払額分に相当する程度の銘柄を選んでもらい、売却手続きをした。円も安いし、換金タイミングは悪くないかも。

次いで、隠れ家マンションの販売会社に支払い方法の変更を連絡。

最後に、マンション登記を依頼している司法書士法人に連絡し、自己資金で賄うからそのようによろしく頼むと伝えた。








その2日後、地銀の営業部長から平身低頭な電話が掛かってきた。
お会いいただけますか？と言うのだ。


ボクにも自覚はあるが、彼らにとってはやはり大口の顧客だったわけで、ボクから取引き停止を告げられたことが部内を超えて銀行本店にも動揺を与えた様子も伺えた。

そう言えば、付き合いの深かった以前の支店長が、今は本店で新たな役職を得て活躍しているはずなので、彼の耳に本件が届いたとしたら彼としても「なにやってくれてんねん！」と後進に対して怒鳴りたい気にもなるだろう。



いずれにせよ、営業部長と会って話すことはやぶさかではないが、銀行が一度言ったこと、大人が一度言ったことはもう戻らないよね。



まだ続くんか。





というか、ここまでの顛末を3日前に書いていたワケだが、そのあと本日、はじめて銀行の営業部長以下4名と会ってきました。



4人対1人。

圧がすごい


さて、どうなったか。

176号線を走っていたら、遠くに救急車が。



事故か？と思って減速、停止。



たった今、怪我人が救急隊員お二人に支えられてキャスターに座らされたところでした。


連休も序盤、みなさま、気を引き締めて参りましょ！

隠れ家という色のついた不動産資産たるマンションを購入する契約をしたのだが、あてにしていた住宅ローンを銀行から断られた話。

まだ続きそう。





そういうわけで、トップメガバンクたるMUFG（三菱）と以前からの義理を重視しての地元地銀の2行と付き合っている現在、不動産なら地元地銀にお願いしていくことにした。


ボクは一人会社を動かしながら、彼らからの紹介で投資用など複数の物件にも手を出しており、個人としてはちょっと大きめな融資も既に受けているような現況である。

融資を受けるにあたっては、銀行の与信部から全財産の開示を求められている。

本来なら借入れをせずとも購入できる物件を、ボクがあえて借入れで賄ったという事情も、銀行側は理解しているわけだ。

またボク側からすれば、利率の安い融資を受けることで手元資金を温存して運用し、利回りを得るための機会を作ったという見方もできる。

すなわち貸したい銀行も、増やしたいボクも、共にハッピーな形だ。不動産販売会社も含め、商取引ってこうじゃなくちゃね！という「三方良し」の見本だ。




そういう実績のあるボクなのに、今回の新たな隠れ家マンション融資を断られちゃったんだな。

ようやく本題突入だ。




この隠れ家用に新たな住宅ローンを組むためには、いくつかの条件が提示された。

・15年ほど前にこの地銀で組んだ住宅ローンが走っているので、新融資を実行するまでにそれを完済すること
　→ それは可能、対応する

・資産があるのは理解しているが、安定的所得が足りなさすぎる。少なくとも1000万円の給与所得などが必要
　→ 現状、ボクの一人会社からの給与（正確には役員報酬）は低く抑えていた（月給8万円ですよ）が、それを1000万円程度に引き上げることで対応可能

・他行（MUFG）からの借入れがある様子だが、新融資を実行するまでにそれを完済すること
　→ それはしたくない。固定金利で繰上げ返済ペナルティーのある契約であることと、残期間が2年と短いことと、借入れ残高も新融資の1割よりかなり小さいことと、他行との付き合いにも配慮していただきたいことなどが、ボクとしての拒否の理由

細かくは、他にも条件を求められたが、それらはクリアできたので問題にならない。


最後の「他行からの借入れを返済すること」は、ボクとしてはかなり呑み難い条件だったし、

そもそもボク自身の資産状況を全体的に考えたなら銀行サイドとしてのリスクは大きくなかろうとボクには思えたことと、

こちらとしても義理を感じて今までお願い営業にも付き合ってきたこと、

なんなら銀行の専務クラスとサシで接待を受ける程度の太いパイプを、こちらも銀行側も理解しているであろうこと、

そんな状況も鑑みると、その程度の譲歩は銀行側から引き出せるだろうと踏んでいたのだ。



しかし、どうも話が通じない。
与信部からは、相変わらず同じような条件が求められ続けるのだった。

この時期だから担当の異動もあったので、バックグラウンドの機微がうまく引き継ぎされていないのか？そんなこと、普通はあり得ないと思うぞ？
顧客台帳の備考欄あたりに、絶対書かれているだろうし。


ボクもしびれを切らせてきたので、普通なら圧の高い発言を控える物分かりのいい態度をするところだが、4月から新たな担当行員となった彼に対し、こう言い切ったのだ。


「そんなに自分は御行から信用がないのなら、今後の新たな取引きは願い下げるし、なんなら資金は引き上げる可能性もお伝えしておく。それを踏まえた上で、どうか与信を通していただけるよう、審査部と戦ってきて欲しい」


なかなかの強気発言だ。

こちらに資金力がないとここまで言い切るのは危険だが、こちらとしても銀行側としても現時点で余裕資金が十二分にあることは確認済みな訳だ。

それと、表面的にはケンカを売ってるように聞こえるかもしれないが、ボクとしては担当行員に、与信審査部と戦うための武器を与えたというつもりもあったのだ。






ところが！

担当行員からの結果報告は、やはりNG。他行からの借入れは繰り上げ返済せよ、とのこと。



あはは、融資を断られちゃった！

隠れ家たるマンションを買おうと策動していたら、キワキワで銀行から融資を断られて笑うしかないおはなし、その2。







恵まれたことに、それなりの資産をこの世から預かる立場になって、それらを上手く運用する必要に駆られている。


そして、資産運用のイロハのイとして、分散投資を行っている。

金融資産、不動産投資、資産性のある現物の購入、暗号資産も少しは。
そんな感じであり、派手に見えるだろうフェラーリについても、ボクの中では現物投資とか資金の変形、節税のための手段であるという意識が大きい。
もちろん、クルマ好きとしての憧れではある。

そして、先の記事から続く隠れ家の購入というのもまた、不動産投資の一環であることは言うまでもない。




インフレが始まり、金利上昇が迫っている今、バランスを見ながら物件を手に入れようと考え、既に売買契約は完了している。

その時点では現金一括での支払いを考えていたのだが、投資的観点から言うなら、金利の安い住宅ローンを使うしかないだろ！という一択。




ということで、旧来から仕事で縁のあった県を代表する地元地銀に打診した。

なお、彼らはボクの資産状況を良く知っているので、与信は硬いだろうという目算もあったし、義理ながらも彼らのお願い営業にもてきとうに付き合ってきた自負もあった。



そもそもボク自身は、以前の会社では6つの銀行と取引きをしていた。
MUFG（三菱UFJ）、SMBC（三井住友）、地元地銀、その他２つの地方地銀、政府系中小企業向け金融機関。
中小企業としては、付き合う銀行の数は多かった方じゃないかな。


銀行というのは「晴れの日に傘を差し出し、雨の日に傘を取り上げる」と揶揄されることもあり、付き合いは注意深くしなければならない。

綺麗なガワとか、高い公共性や大きな経済規模という見た目をしながら、しかし実態は「慎重な金貸し」という本質を忘れてはならない。

以前の会社がそれだけの付き合いをしていたというのは、実態が無借金経営に近い内容と、彼らを惹きつけるに値する規模感を有していただけのことだ。



ボクがその会社から離脱し、一人会社を設立したところ、彼ら6行はボクと付き合いたいと言ってきた。

しかし現業はまだこれからだし、資金需要も全くない中、そんな多くの銀行と付き合っていられない。面倒だよ。


なので、ボクとしては付き合い続ける銀行を1〜2行に絞り、それとは別に、しがらみがなく使いやすいネット銀行の口座を開いて今に至っている。



なお、これは明確に書いておくが、SMBC（三井住友）とは付き合いたいのか？
銀行の格付けとしてはMUFG（三菱）に準ずるものの、ご存知、日本を代表する金融グループだ。太陽神戸銀行も含んでいるわけで、その地縁もあって付き合いは続けていたのだが。


しかし、ボクはSMBCを信頼していない。


多くの経営者あるいは会計士税理士はうなづくだろうが（そして行員自身も）、旧住友銀行系の数字に対するエグさと言ったら！なお三井住友銀行と銘打ってはいるが、勝ち組としてSMBC内部を牛耳っているのは住友であることは周知の事実である。


実体験として、以前の会社で代表をしていた6年間で、SMBCの別部署に属する行員2人から別々の機会に「え、そんな自分本位な発言する？」というような対応をされたことがあった。
完全に銀行側視点でしかない発言であり、顧客たるこちら側としてはなんのためのこの銀行と取引きをしてるのか分からないような、異常な発言だった。

まあ、そういう社風（行風）ということだろうし、行員の知的水準はそれなりに高いのだろうが、人付き合いの機微なんてロクに学んできていないバランスの悪い秀才タイプがそういう社風を正面から真だと勘違いして客の前に出てきていたという、現代偏差値教育のダークサイドを、トップ行の戦闘員行員が真顔でやっちまってるワケだ。
世の害悪だな。

そんな所感を、中高の同級生でSMBCで支店長してるヤツに話してたところ、中の人として完全同意であった。
「雨の日に傘を取り上げる」とか「行内の出世競争の苛烈さ故の歪み」などいう組織的自覚はある、ということだ。

そういう銀行だということは、一般市民は知っておいて損はないと思う。




また余談になった。

ということで、6行のうち、スタートアップ企業では付き合ってもらえないことも多いメガバンクのうちのひとつMUFGと、前の会社が小さかった頃から付き合い続けてきたメインバンクでもあった地元地銀の2行とは取引きを続けることにした。
この時点で選べる立場にあることを、ボクはありがたいと思わなければならない。

と同時に、こんな思いもある。

・相見積もりなどのコストや条件コントロールが効くよう、複数行と付き合う意義はある

・しかし日本経済や地域経済がシュリンクする中、あからさまにパワーのない地元地銀と付き合う意義はあるのか？



特に後者の思いはボクの意識の中に常々アンカーが掛かっていた。
提案される商品の内容や条件が、常に見劣りしているのだ。


それでも、以前の会社が成長できた原点を思うボクとしては、出資してくれた銀行への恩義を忘れたくない。

そういう綱引きが、自分の中でずっと止むことのないまま、付き合いは続いていた。



そしていつしか、ボクの中での金融機関の使い分けとして色が着いてきたのが、
・金融投資ならMUFG
・不動産投資や借入れなら地元地銀
という感覚だった。

「そうだね、そうすればメリットを感じにくかった地元地銀にも立つ瀬を与えてあげられるね」

そういう感覚だ。
上から目線に見えるかも知れないが、お願い営業を乱発する銀行各行に対して、各案件でいちいち悩まずに済む自分なりの切り分けロジックが完成していたということだ。




続けようか。

こういうところに書くべき話題ではないかも知れないが、ちょっと面白いというか、ボクとしては笑うしかない「事件」だったので、こんな場で吐き出させていただきたい。



そもそもフェラーリなんてものを買うヤツってどんな経済状況・経済観念やねん？という素朴な思いは、一般的にある感覚だろう。

かくいうボクだって、そう思って数十年生きてきた。


結論からいえば、スーパーカーを新車で買える経済的環境にたどり着く経路は千差万別なので、それぞれのケーススタディとしての逸話があるし、たどり着いた先たる現況についても種々の様相があるだろう。


一番安定感のある形は、しっかりとオカネを生み出すシステムを構築し、生み出されたキャッシュを上手いことスーパーカーの支払いに充てていく状況を維持できるようにすることだ。


具体的には・・・

世帯年収が3000万円以上もあるようなパワフルな勤め人や医師、士業。
なにかしらの事業を行っている中小企業のオーナー。
代々の資産家。
投資家。
インフルエンサーや超売れっ子ホストなどもいるだろう。


現在のボクは、そうだな、やはり投資家に当たるだろうな。




ところで、いわゆる資産家と呼ばれる人たちは、実は現金はあまり持ち合わせていないことが多い。

資産が5億円以上ある人を超富裕層というらしいが、個人の銀行口座には数百万円とかせいぜい1000万円程度しか入っていないことも多いらしい。

そういう人にとっては、現金というのは単なる支払いツールであって、ため込んだ数字を見てニタニタするような筋のものではない。

遊んでいる現金があるのなら、事業や運用のための投資資金・原資に回さないともったいないじゃないか！という感覚な訳だ。ボクもこの2年ほどでようやくそんな感覚が自然体で身についたところだ。




そういうワケで、ボクのところにも現金はあまりないので、大きな買い物をする時にはなんとかして現金を用意する必要がある。

例えば先日のフェラーリ488GTB の決済資金は、法人名義の投資信託の一部を解約し、現金を調達した。

投信の現金化で注意すべきは、その時点で赤が出ていたら売りにくいし、為替レートにも左右される。

あのタイミングでは、いくつか持っていた投信のうちしっかりと益を出していた銘柄を選べたことはプラス要因だったが、3月上旬の円高に振れていた時期だったのでそれはマイナス要因だった。

その時は1ドル147円程度だったが、もし今なら156円？なので、6%も乖離がある。
3100万円の支払いだったから、えー、180万円も損した！という見方ができる。悲しみ・・・。




さて。

実はいま、隠れ家を手に入れようとしているのだが、この支払いにはフェラーリどころではない資金が必要だ。

ボクの状況でいうなら現金一括払いも可能な額ではあるが、住宅ローンを使える状況なので利用するつもりで銀行と話を進めていた。


また脱線するが、家を買うとき、資金が潤沢にあるとして現金一括払いと住宅ローンとどちらが経済的におトクだと考えるべきか。

現下の金融情勢なら、間違いなくローンを組むべきである。


住宅ローンの金利が0.4〜0.5%程度に対して、比較的安全な運用を行ったなら年間2〜3%の運用益は硬いし、インフレが始まったとするなら20年後から現在を振り返ったら「あの時はそんな安い値段でこのマンションが買えたんだなぁ」という見方もできる。

一般的には、上記の命題に即答できる人はあまりいないと思われるが、金融運用的な知見を持つ人ならこのように即答できる。

平たく言うと、

・そんなタダみたいな金利で借りられるなら借りとこうよ
・お金が手元に残った分、それを常識的に回せば借入金利を優に超える利回りも手に入るし
・インフレなんだから、現金持ってたら目減りするしマンション持ってたら値上がりするしね

ということだ。



長くなってきたな、続く！