み～@B38B-F20のブログ一覧

立ち読みしてきました。

住宅ローンの選択時において、どのようなパターンのときはどうすべきか、ある程度の指針が記載されているムック本ですが読みました。

それを読んだ限りだと、

・35年のような超長期ローンを検討
・借入額が多い
・金利が上昇傾向にある

場合においては、変動金利や固定金利特約型を選択すると、特約が切れた数年後の金利によっては、ず～っと固定金利のものよりもトータルの支払額が増えてしまう場合があるそうです。

目先の金利の安さで変動金利にすると、元金が減らずに元本が増えてしまう「未払い利息」という状況に陥ると。

ようは、支払額は変らないのに、払わなくてはならない総額が途中で増えることによって、支払っているローン金額の内訳上、金利分の支払いが追いつかなくなってしまうことのようです。

最初に借り入れた金額よりも、金利アップによって増えた分は、毎月元本にプラスされつつ、金利分の支払い額が毎月の額では足りてない状況になり、一向に支払いが終わらないことになるようです。

怖いと思ったのは変動金利では25%ルールというものがあって、ある程度、上昇下降に対しての支払い額に関して縛りがあるようですが、固定金利特約型の場合は、そのようなしばりもないため、5年後に6%台の金利になっていたら、その時点の金利分を上乗せした額の支払いをすることになり、いつまで払っても元本が減らない状況に陥るようです。これはミックスプランにしたとしても同様のようです・・・・

なんかそう考えると多少金利が高くても、固定で借りて繰上げ返済を頑張るほうがお得かな？と当たり前のように考えてみる。既に固定金利も4%以上になるだろうことは、ほぼ長いスパンで考えた場合に確実でしょうし・・・
35年の間にまた0金利政策などがあれば、また、そのときに有利なサービスに乗り換えるのがベストかな。

各住宅ローンのFPサイトを読んで回っても、金利が上昇傾向のときは、超長期固定が基本であると言ってますね。バブルが弾けた後のように、数年間金利が下降することが分かっているときのみ、変動金利にすべきだそうです。

固定だと35年で3.22%とかなので、そう考えると買えないかもしれないなあ。今のマンションを2.2%で生活にゆとり？をもって返済しながら、リフォームとかを数年先に実施するほうが現実的な気がしてきました。

35年ローンだと1%の重みは10年の重みとほぼイコールのようですので、かなりの重みですね。

で、計算しなおしてみると、
借入額：4700万円
期間：35年

金利：3.25%　（新生銀行の場合）
月々： 15万円
ボーナス加算： 23万円

金利：3.147%　（ソニー銀行の場合）
月々： 14.4万円
ボーナス加算： 24.5万円

となるようです。

ラーメン工法をあきらめて、Fシリーズの2x4工法にすれば、総額を4500万円まで抑えることができるので、その場合だと、
借入額： 4500万円
期間： 35年
金利： 3.147%　（ソニー銀行の場合）

月々： 14.4万円
ボーナス加算： 20万円
となる。

どっちもどっちか・・・・