ちゃぐのブログ一覧

ガレージの風景。

家内の園芸用品が沢山あります。

この後ろに洗車用具、リジットジャッキ、車用掃除機やら多数を載せた棚、タイヤラック等があって前面を塞がれているので到達するのが毎度かなり大変です。でも文句は言えません(汗)

反対側から見た図。今回の目的物はこの奥に埋蔵されてます。


大きな鉢、その他色々どかして見えて来ました、段ボール。


エンジンオイルのストックがこの段ボールに入ってます。


来週の点検時に持込でオイル交換をして頂く為の準備です。以前は年に二回交換してましたが年間走行距離が3千km程度なのもあって最近は横着して年に一回です。本来は半年に一回がベストかも知れませんが、ミニサーキットでの燃費2km/Lな強烈な回し方も今はしませんし、特段問題も起きてないので、これでいいや、って感じです。

そのオイルですがパッケージが違います。


エレメント交換時の必要量は4.3L、未開封の新パッケージと使い残しの古いのを使います。これ、新旧混ぜても良いのか？少量にしても古いのを使うのはどうなの？って疑問もあると思いますが、今年一月のオートサロンに出展されていたカストロールのスタッフさんにお聞きしたところ全く問題なしって事でした。うろ覚えだったのでその時のブログで確認。

そしてその古い方ですが、何故か量でなく重さのメモ。0.3kgって？？？


何故この書き方をしたか全く記憶が無くて、これまた過去のアップを手繰るとありました。空の缶の重量を差し引いた中身の重さが0.3kg、そして比重を考えると量は0.33Lなのを一年後の自分が忘れるのを見越して記録されてました。なら最初から0.33Lって書けよ、って一年前の自分に言いたい(笑)

その後家内の園芸用品を元に戻して終了。途中何枚か写真を撮ってるのは元と同じ状態に戻す為なんです、実は(汗)


オイルと言う名の埋蔵物の発掘だけでなく、奇怪なメモ、家内の園芸用品を元通りに戻す為の記憶、これらも頭の中から引き出せない埋蔵物なのを実感。とにかく記録する事、記憶力の弱さを克服する為の唯一手段、引き続き実践せねばです。

週末に予定があってその直後に一年点検。先にオイルを引っ張り出しておかないと時間がないのを思い出しての準備。でもこれ自体忘れそうだったんですよね。

加齢による物忘れ、やば過ぎます(汗)

すっかりこんな季節。

雨が延々と続いた関東地方ですが、ここ最近は晴れて秋らしい日が続いてます。でもすっかり日も短くなって、これから冬に向かっていくと思うと気が滅入ります。寒いのが大嫌いです。

昨日は朝一で娘を歯医者さんへ。

歯医者さんの周りは大きな公園なので待ってる間に佐祐の散歩をしようと思って我が家のファーストカーSAKURAで総員出動。娘の車椅子、佐祐のクレートを載せて皆で乗ると殆どスペースは残りません、このファーストカー(汗)


写真だと分かりませんが怖くて震えてます。基本SAKURAに乗った時は病院に連れて行かれる時なので怖くて仕方ないようです。


今朝の散歩中に見掛けた魚の群れ。ハヤ？ウグイが正式名称ですが関東ではハヤって呼びます。


夏に完成した魚道。この川、鮎も遡上します。


今朝は結構暑くて、段々と夏毛から冬毛に増毛している佐祐は暑そう。服みたいに着替えられないから大変だよね。


毎度の長い前置き、済みません。

先日引渡を受けた隣地、今となっては我が家の敷地ですが、分かり易く引き続き隣地と言ってます。引渡前は当然にして足を踏み入れる事は業者さんの下見とか以外ではなかったのですが、この数日は普通に出入り。そうすると今まで見えなかった物が見えて来ます。昨日はお隣さんの玄関前の地面に植えられてる植物を鉢に移しました。今はこんな感じで建物を取り壊して一連の工事が終わったら地面に戻す予定。それまでは窮屈だけど我慢してね。


そしてここ。お隣さんの花壇ですが、家内が球根が植えられていて芽が出てるのを発見しました（写真は球根移動後です）。


で、この方々も仮住まいに移住。


植物好きな家内の目線で見ると、あちらこちらに頑張って生きてる、お隣さんが育てていた植物がいるようで全部は無理にしても出来る限りは救出しようとしてます。11年前にここに引っ越して来た時は、お隣のおじさん、おばさんは高齢ながらもお元気でした。でもこの数年で急速に弱ってお二人ともあっと言う間に亡くなりました。私の両親もそうでしたが、加齢による寿命ってじわじわと弱って行くのでなく、あるタイミングを境に急に衰弱、死を迎えるように感じます。

例えは悪いですが、昔の車のバッテリーは徐々に弱って行ったのに対し、今時のはギリギリまで性能を維持して突然死するように…

なので、お隣さんとの記憶ってそんなに古い話でもなくて、建物を取り壊して敷地にある物を一切合切捨ててしまうのも忍びない。植物のような生物は特に。

その一方、所狭しと置かれた元々の家内の植物達は、お隣さんの日当たりの良い場所に早くも展開を開始。家内はこれをインベーダー作戦と呼んでいて、取壊しの時にこの植物達を一旦引き揚げなきゃなりませんが、、、

当面は救出と侵略の両面作戦を遂行します(笑)

ところで取壊し前でも一台分の駐車スペースが増えたので、その気になれば今でも増車可能ですが、工事期間中はどこか他の場所に置かなきゃならないし、こっちの野望は焦らず暫く我慢ですね。

昨日、無事に隣地のデリバリーが完了。

所有権移転登記の手続中ですが、法務局が混んでいて登記の完了まで長いと二ヶ月近く掛かるそうです。不動産の取引が活発って事なんでしょうか。

ともかくも登記手続中ながら正式に自分の物になったので家内が早速活動を開始してます。冒頭の写真ですが、この植物は昔からのお隣さんの住人です。取壊しの時に撤去されないよう、写真には写ってませんが、この下で家内がスコップで根を掘り出してます。一旦、鉢に植えて、まだまだ先になりそうですが、諸々が落ち着いたら隣地のどこかに移住させるつもりです。

てか、もう隣地ではなく我が家の敷地ですね(笑)

不動産の取引って色々起きるもので、気になっていた事がやっぱり、な状況になりました。こちらに被害はありませんが、それは税金。不動産売却に伴い売主さんは売却益を得られますが、当然にしてその利益に課税されます。売却が取得から5年以内だと40％、5年以上経過していれば20％、と結構な税率。でも、一定の条件を満たす空き家の売却であれば30百万円の控除（空き家特例）が受けられます。今回の場合であれば5年以上なので30百万円×20％、最大6百万円の税金を払わずに済みます。

が、その条件の中に、不動産売買契約に「建物を現状有姿渡し」「買主が取壊の義務を負う」この二つが謳われている事が条件。今回は後者が謳われてませんが、これは何とかなるそう。そして最大の問題は来年の2月15日までに免税の申請が完了する事。これ、建物を取り壊して滅失登記を完了させて初めて申請が可能。

今現在、取壊＆外構工事の見積を依頼してますが、中々思ったように進んでません。逆算していくと、取壊しが終わって、混んでる法務局に滅失登記を申請するタイミングは遅くても年明けがデッドライン。これから業者さんを決めて、アスベストの検査をやってると、着工出来るのはどんな早くても11月中旬。で、もしアスベストが出たりしたら。解体の期間を考えると結構タイト(汗)

でもこれが間に合わないと、、、

売主さんであるお隣さんは数百万円ロスします。

私としても何とかしたいけど、解体、外構工事を納得いく金額で握れない限りは業者さんの選定、契約は出来ません。

前置きが長くて申し訳ありません。

一番問題に感じているのは、仲介業者が「空き家特例」を売主さんに一切アナウンスしてない事。不動産の取引では契約前に宅地建物取引士による重要事項説明がなされますが、これって買主の為の説明で売主側の不利益って全く考えられてないんですよね。今回のような税制面でのリスクを売主側に説明しなくても法的な問題はないはずですが道義的にはどうかと思います。

そして、私が年内に取壊しを間に合わせれば、お隣さんも免税を受けられるのですが、一社目の見積が法外に高くて二社目の見積を待ってる状況。なので仲介業者さんの出入りの解体屋さん、三社目の見積を依頼。いくらだったら決めるよ、な指値もして担当の方にプレッシャーを掛けました。これ、元々アナウンスされていれば他の動きようもあったし、担当の方もまずいって表情をされてました。実際この空き家特例が原因でトラブルになってるケースも多いようです。空き家のご実家を売却される場合はお気を付け下さい。

こんな感じでまだまだ道のりは険しいのですが、、、
大変ながらも引き続き精進します。

そんな昨日ですが午後からみん友さんとプチミをしました。


久しぶりにお会いして、お茶をしながら数時間、色んな話題を会話。とても楽しい一時をありがとうございました。空き家特例の件でモヤモヤしてましたが、気分がすっきり、やっぱり直接お会いするのって良いですね。その帰り道、FLAT6を後ろから堪能、滅茶苦茶良い音してましたよ！！！

昨日早速行って来ました。

地元の県税事務所に不動産取得税の件で。
この独特の雰囲気がたまりません(笑)

結論から言うと、購入した土地に係る課税は自分の知識＋今回の仲介業者さんに確認した内容の通りでした。加えて取壊予定の建物を免税する為の具体的な手続を確認、10分足らずで用事は済みました。

その時に先方の担当官さんから頂いた資料。


下は取り壊した建物の不動産取得税を減免する為の書類で、上が不動産取得税の課税、及び減免に関わる全てが記載されている資料。

至ってシンプル。

蒸し返しになりますが、私のAIへの質問は、隣地を取得した場合に不動産取得税の減免措置はあるのか？これのみ。取得する土地建物の所在地、面積、築年数、元となる今の地面、その上の建物の耐震基準、その他多くの情報をAIは要求して来ましたが、、、

殆ど全ての情報は判断に不要。

そしてAIは以下の条文を捏造。

地方税法施行令 第39条の17 第4項（増地における住宅の敷地の判定）
すでに建っている特例適用住宅の居住者が、その住宅の一体的な利用（庭や駐車場など）のために隣地を買い増した場合、その隣地も「特例適用住宅の敷地」とみなして減額措置を適用する、という旨がここに規定されています。

繰り返し私が捏造と言ってるのは、まずは「地方税法施行令 第39条の17 第4項」がそもそも存在しない。更にその存在しない条文の見出し（増地における住宅の敷地の判定）、更には存在しない条文の解釈まで勝手に作ってる。そしてそれを根拠に課税されないと言ってる。

これが捏造でなければ何？

ともかくも結論は、先の写真の通り至ってシンプルな課税、減免方法。この資料一枚を確認すれば容易に回答出来るのに何故それが出来ないのか？AIが低能と信じて疑わない根拠はこれです。まあ、この件に限って役立たずだった事を願いますが、結局のところAIを使わず自分で調べる、プロの担当者に確認するのが一番確実で早いって事ですね、特に税務法務は。実際今回はそれで解決。建物は取壊前提なので非課税、土地は固定資産税評価額の3%×1/2な不動産取得税を払う、という極めて普通な結論。てかそもそも知ってるよ、そんなん。特例があるかどうか聞いただけなんだけどね、AIさん…

そして朗報ですが、、、

先日アップした抱っこから落下して悲鳴をあげていたミニチュアダックスちゃんが元気に散歩しているのを昨日見掛けました。その飼主さんは事故の時もダックスちゃんと白柴ちゃんの二匹を連れてました。遠目でしたが、飼主さんも同じ雰囲気でしたし、この二匹の組み合わせだったので間違いないと思います。

良かった！！！！！

ブログの内容とは関係ありませんが、ここ数日の風景。








毎度纏まりのないブログで恐縮ですが、、、

平和な日常って何より大切ですね。

AIって滅茶苦茶いい加減ですね。

ご興味ある方はご面倒でしょうが以下をご覧下さい。
税務に関わる内容なのでご興味のない方はスルーして下さい。

不動産の取引には特有な税金が掛かります。

所有権移転登記等、登記をする時に課税される登録免許税。不動産を取得した時に課税されるその名の通りな不動産取得税。それ以外にも印紙税、消費税（土地は非課税、建物は課税）やらありますが、金額が大きいのは登録免許税と不動産取得税。

今週、隣地を引渡予定なので当然にして同時に所有権移転登記を実施、この時に登録免許税が掛かります。これは登記手続を行う司法書士手数料に含まれます。若干の軽減措置はありますが渋沢さん30人程。そして不動産を取得した数ヶ月後に買主に不動産取得税が請求される訳ですが、これも登録免許税とほぼ同様の金額になります。

で、この不動産取得税にも軽減措置があって、登録免許税のしょぼい軽減とは違って0円になるケースもあるのでAIさんにお聞きしたら、、、

今回の我が家の隣地購入の場合は諸々の要件から、確実に非課税0円になるので県税事務所に行って手続をしてきなさい、な内容。違う目線でもう一度別途お聞きすると、そのケースでは間違いなく課税されて軽減措置の適用は受けられない。さっき受けられるって言ったぞ、お前。って言い返すと、大変失礼しました。それなら受けられます、根拠は以下の通りって。

地方税法 第73条の24（特例適用住宅の敷地の譲渡等に係る不動産取得税の減額）
これは新築された「特例適用住宅（床面積40㎡〜240㎡）」の敷地を取得した場合に、税額を減額することを定めた条文です。

そして今回のは「新築時」ではなく「新築から数年後」に敷地を買い増すケースであるため、以下の「地方税法施行令」（大統領令にあたる施行令）が直接の適用根拠になります。

地方税法施行令 第39条の17 第4項（増地における住宅の敷地の判定）
すでに建っている特例適用住宅の居住者が、その住宅の一体的な利用（庭や駐車場など）のために隣地を買い増した場合、その隣地も「特例適用住宅の敷地」とみなして減額措置を適用する旨が規定されています。

地方税法 第73条の24と地方税法施行令 第39条の17 第4項の合わせ技で今回の隣地購入も軽減措置を受けられて不動産取得税が0円になると言ってますが、、、

お気付きなりました？

この第39条の17 第4項なる条文の説明に「（大統領令にあたる施行令）」なる文言が入ってます。おかしいですよね。なので、地方税法施行令 第39条の17 第4項（増地における住宅の敷地の判定）なる条文は実在するのか？と聞くと、、、

存在しません。

こいつふざけてません？

更に問い詰めると以下の条文が正しい根拠だと。

【地方税法 第73条の24 第4項（条文）】
「土地を取得した者が当該土地を取得した日から一年以内に当該土地に隣接する土地を取得した場合には、前後の取得に係る土地の取得をもつて一の土地の取得と、最初に土地を取得した日をもつてこれらの土地を取得した日とみなして、前三項の規定を適用する。

因みに前3項とは、住宅用土地を取得した際の不動産取得税の減額（軽減措置）ルールを謳ってます。

整理すると、土地を買って、その一年以内に隣地を購入するとこの二つの土地は同時に買ったものと見做して更に一定の要件を満たせば不動産取得税軽減の措置を受けられる、って事。我が家は11年前にここを買って家を建てたので完全にアウト。でも何を思ったのか、地方税法施行令 第39条の17 第4項なる条文を捏造して無理矢理減税対象になるって結論に結び付けたようです。

古い言葉ですが完全なペテン。

まだ続きがあるのですが、一年を超えての隣地購入であっても、既存の住宅が新耐震基準を満たしていれば、一年超の隣地取得でも免税する運用をしている自治体もあるから大丈夫かも、ってコメント。

全く信用出来ませんね。

近々、県税事務所に行って確認しますが、建物は取壊前提なので非課税、土地は普通に固定資産税評価額の3％、今現在の特例でこれの1/2で課税されると思います、普通に。

今回の件、現役の時はそもそも金融のプロでしたし、不動産開発プロジェクトに係ったりもしていたので、民商法は元より税務を含めた法知識、条文の解釈には慣れてます。なのでおかしいと感じた部分をAIに問い質してAIの大嘘に気付きましたが、この手の事に不慣れな方だと事実とは違う事を事実と誤認する危険が極めて大きい、いや大事を判断する根拠としては非常に危険と感じました。

AIの画面の隅にこんな一言「AI の回答には間違いが含まれている場合があります。法的なアドバイスについては、専門家にご相談ください」

AIが完璧なら、弁護士も宅建主任者もそれ以外のその道のプロの方々は不要って事でしょうが、都合の良いように情報を集めて繋ぎ合わせるだけのAIは所詮まだまだ低能で使い物にならないのがよく分かりました。しかも平気で嘘をつく。いい加減な事を言って人が迷惑する、金銭的な事も含めた実害を被った時の責任の取り方をまずは勉強しろ！これが今回の感想です。

乱筆乱文、大変失礼しました(汗)

あ～、腹が立つ…