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昨日、無事に隣地のデリバリーが完了。

所有権移転登記の手続中ですが、法務局が混んでいて登記の完了まで長いと二ヶ月近く掛かるそうです。不動産の取引が活発って事なんでしょうか。

ともかくも登記手続中ながら正式に自分の物になったので家内が早速活動を開始してます。冒頭の写真ですが、この植物は昔からのお隣さんの住人です。取壊しの時に撤去されないよう、写真には写ってませんが、この下で家内がスコップで根を掘り出してます。一旦、鉢に植えて、まだまだ先になりそうですが、諸々が落ち着いたら隣地のどこかに移住させるつもりです。

てか、もう隣地ではなく我が家の敷地ですね(笑)

不動産の取引って色々起きるもので、気になっていた事がやっぱり、な状況になりました。こちらに被害はありませんが、それは税金。不動産売却に伴い売主さんは売却益を得られますが、当然にしてその利益に課税されます。売却が取得から5年以内だと40％、5年以上経過していれば20％、と結構な税率。でも、一定の条件を満たす空き家の売却であれば30百万円の控除（空き家特例）が受けられます。今回の場合であれば5年以上なので30百万円×20％、最大6百万円の税金を払わずに済みます。

が、その条件の中に、不動産売買契約に「建物を現状有姿渡し」「買主が取壊の義務を負う」この二つが謳われている事が条件。今回は後者が謳われてませんが、これは何とかなるそう。そして最大の問題は来年の2月15日までに免税の申請が完了する事。これ、建物を取り壊して滅失登記を完了させて初めて申請が可能。

今現在、取壊＆外構工事の見積を依頼してますが、中々思ったように進んでません。逆算していくと、取壊しが終わって、混んでる法務局に滅失登記を申請するタイミングは遅くても年明けがデッドライン。これから業者さんを決めて、アスベストの検査をやってると、着工出来るのはどんな早くても11月中旬。で、もしアスベストが出たりしたら。解体の期間を考えると結構タイト(汗)

でもこれが間に合わないと、、、

売主さんであるお隣さんは数百万円ロスします。

私としても何とかしたいけど、解体、外構工事を納得いく金額で握れない限りは業者さんの選定、契約は出来ません。

前置きが長くて申し訳ありません。

一番問題に感じているのは、仲介業者が「空き家特例」を売主さんに一切アナウンスしてない事。不動産の取引では契約前に宅地建物取引士による重要事項説明がなされますが、これって買主の為の説明で売主側の不利益って全く考えられてないんですよね。今回のような税制面でのリスクを売主側に説明しなくても法的な問題はないはずですが道義的にはどうかと思います。

そして、私が年内に取壊しを間に合わせれば、お隣さんも免税を受けられるのですが、一社目の見積が法外に高くて二社目の見積を待ってる状況。なので仲介業者さんの出入りの解体屋さん、三社目の見積を依頼。いくらだったら決めるよ、な指値もして担当の方にプレッシャーを掛けました。これ、元々アナウンスされていれば他の動きようもあったし、担当の方もまずいって表情をされてました。実際この空き家特例が原因でトラブルになってるケースも多いようです。空き家のご実家を売却される場合はお気を付け下さい。

こんな感じでまだまだ道のりは険しいのですが、、、
大変ながらも引き続き精進します。

そんな昨日ですが午後からみん友さんとプチミをしました。


久しぶりにお会いして、お茶をしながら数時間、色んな話題を会話。とても楽しい一時をありがとうございました。空き家特例の件でモヤモヤしてましたが、気分がすっきり、やっぱり直接お会いするのって良いですね。その帰り道、FLAT6を後ろから堪能、滅茶苦茶良い音してましたよ！！！

昨日早速行って来ました。

地元の県税事務所に不動産取得税の件で。
この独特の雰囲気がたまりません(笑)

結論から言うと、購入した土地に係る課税は自分の知識＋今回の仲介業者さんに確認した内容の通りでした。加えて取壊予定の建物を免税する為の具体的な手続を確認、10分足らずで用事は済みました。

その時に先方の担当官さんから頂いた資料。


下は取り壊した建物の不動産取得税を減免する為の書類で、上が不動産取得税の課税、及び減免に関わる全てが記載されている資料。

至ってシンプル。

蒸し返しになりますが、私のAIへの質問は、隣地を取得した場合に不動産取得税の減免措置はあるのか？これのみ。取得する土地建物の所在地、面積、築年数、元となる今の地面、その上の建物の耐震基準、その他多くの情報をAIは要求して来ましたが、、、

殆ど全ての情報は判断に不要。

そしてAIは以下の条文を捏造。

地方税法施行令 第39条の17 第4項（増地における住宅の敷地の判定）
すでに建っている特例適用住宅の居住者が、その住宅の一体的な利用（庭や駐車場など）のために隣地を買い増した場合、その隣地も「特例適用住宅の敷地」とみなして減額措置を適用する、という旨がここに規定されています。

繰り返し私が捏造と言ってるのは、まずは「地方税法施行令 第39条の17 第4項」がそもそも存在しない。更にその存在しない条文の見出し（増地における住宅の敷地の判定）、更には存在しない条文の解釈まで勝手に作ってる。そしてそれを根拠に課税されないと言ってる。

これが捏造でなければ何？

ともかくも結論は、先の写真の通り至ってシンプルな課税、減免方法。この資料一枚を確認すれば容易に回答出来るのに何故それが出来ないのか？AIが低能と信じて疑わない根拠はこれです。まあ、この件に限って役立たずだった事を願いますが、結局のところAIを使わず自分で調べる、プロの担当者に確認するのが一番確実で早いって事ですね、特に税務法務は。実際今回はそれで解決。建物は取壊前提なので非課税、土地は固定資産税評価額の3%×1/2な不動産取得税を払う、という極めて普通な結論。てかそもそも知ってるよ、そんなん。特例があるかどうか聞いただけなんだけどね、AIさん…

そして朗報ですが、、、

先日アップした抱っこから落下して悲鳴をあげていたミニチュアダックスちゃんが元気に散歩しているのを昨日見掛けました。その飼主さんは事故の時もダックスちゃんと白柴ちゃんの二匹を連れてました。遠目でしたが、飼主さんも同じ雰囲気でしたし、この二匹の組み合わせだったので間違いないと思います。

良かった！！！！！

ブログの内容とは関係ありませんが、ここ数日の風景。








毎度纏まりのないブログで恐縮ですが、、、

平和な日常って何より大切ですね。

AIって滅茶苦茶いい加減ですね。

ご興味ある方はご面倒でしょうが以下をご覧下さい。
税務に関わる内容なのでご興味のない方はスルーして下さい。

不動産の取引には特有な税金が掛かります。

所有権移転登記等、登記をする時に課税される登録免許税。不動産を取得した時に課税されるその名の通りな不動産取得税。それ以外にも印紙税、消費税（土地は非課税、建物は課税）やらありますが、金額が大きいのは登録免許税と不動産取得税。

今週、隣地を引渡予定なので当然にして同時に所有権移転登記を実施、この時に登録免許税が掛かります。これは登記手続を行う司法書士手数料に含まれます。若干の軽減措置はありますが渋沢さん30人程。そして不動産を取得した数ヶ月後に買主に不動産取得税が請求される訳ですが、これも登録免許税とほぼ同様の金額になります。

で、この不動産取得税にも軽減措置があって、登録免許税のしょぼい軽減とは違って0円になるケースもあるのでAIさんにお聞きしたら、、、

今回の我が家の隣地購入の場合は諸々の要件から、確実に非課税0円になるので県税事務所に行って手続をしてきなさい、な内容。違う目線でもう一度別途お聞きすると、そのケースでは間違いなく課税されて軽減措置の適用は受けられない。さっき受けられるって言ったぞ、お前。って言い返すと、大変失礼しました。それなら受けられます、根拠は以下の通りって。

地方税法 第73条の24（特例適用住宅の敷地の譲渡等に係る不動産取得税の減額）
これは新築された「特例適用住宅（床面積40㎡〜240㎡）」の敷地を取得した場合に、税額を減額することを定めた条文です。

そして今回のは「新築時」ではなく「新築から数年後」に敷地を買い増すケースであるため、以下の「地方税法施行令」（大統領令にあたる施行令）が直接の適用根拠になります。

地方税法施行令 第39条の17 第4項（増地における住宅の敷地の判定）
すでに建っている特例適用住宅の居住者が、その住宅の一体的な利用（庭や駐車場など）のために隣地を買い増した場合、その隣地も「特例適用住宅の敷地」とみなして減額措置を適用する旨が規定されています。

地方税法 第73条の24と地方税法施行令 第39条の17 第4項の合わせ技で今回の隣地購入も軽減措置を受けられて不動産取得税が0円になると言ってますが、、、

お気付きなりました？

この第39条の17 第4項なる条文の説明に「（大統領令にあたる施行令）」なる文言が入ってます。おかしいですよね。なので、地方税法施行令 第39条の17 第4項（増地における住宅の敷地の判定）なる条文は実在するのか？と聞くと、、、

存在しません。

こいつふざけてません？

更に問い詰めると以下の条文が正しい根拠だと。

【地方税法 第73条の24 第4項（条文）】
「土地を取得した者が当該土地を取得した日から一年以内に当該土地に隣接する土地を取得した場合には、前後の取得に係る土地の取得をもつて一の土地の取得と、最初に土地を取得した日をもつてこれらの土地を取得した日とみなして、前三項の規定を適用する。

因みに前3項とは、住宅用土地を取得した際の不動産取得税の減額（軽減措置）ルールを謳ってます。

整理すると、土地を買って、その一年以内に隣地を購入するとこの二つの土地は同時に買ったものと見做して更に一定の要件を満たせば不動産取得税軽減の措置を受けられる、って事。我が家は11年前にここを買って家を建てたので完全にアウト。でも何を思ったのか、地方税法施行令 第39条の17 第4項なる条文を捏造して無理矢理減税対象になるって結論に結び付けたようです。

古い言葉ですが完全なペテン。

まだ続きがあるのですが、一年を超えての隣地購入であっても、既存の住宅が新耐震基準を満たしていれば、一年超の隣地取得でも免税する運用をしている自治体もあるから大丈夫かも、ってコメント。

全く信用出来ませんね。

近々、県税事務所に行って確認しますが、建物は取壊前提なので非課税、土地は普通に固定資産税評価額の3％、今現在の特例でこれの1/2で課税されると思います、普通に。

今回の件、現役の時はそもそも金融のプロでしたし、不動産開発プロジェクトに係ったりもしていたので、民商法は元より税務を含めた法知識、条文の解釈には慣れてます。なのでおかしいと感じた部分をAIに問い質してAIの大嘘に気付きましたが、この手の事に不慣れな方だと事実とは違う事を事実と誤認する危険が極めて大きい、いや大事を判断する根拠としては非常に危険と感じました。

AIの画面の隅にこんな一言「AI の回答には間違いが含まれている場合があります。法的なアドバイスについては、専門家にご相談ください」

AIが完璧なら、弁護士も宅建主任者もそれ以外のその道のプロの方々は不要って事でしょうが、都合の良いように情報を集めて繋ぎ合わせるだけのAIは所詮まだまだ低能で使い物にならないのがよく分かりました。しかも平気で嘘をつく。いい加減な事を言って人が迷惑する、金銭的な事も含めた実害を被った時の責任の取り方をまずは勉強しろ！これが今回の感想です。

乱筆乱文、大変失礼しました(汗)

あ～、腹が立つ…

先程用事を済ませた帰り道。

近所にS字コーナーが連続する場所があって前のGR86が加速したので、付いて行くか、って思ってこちらもアクセルを踏んで加速。86さんはフル加速ではないものの音的には5、6千回転くらいまでは回してる感じ。

こちらも無理なく付いて行けるし、連続するS字コーナーでステアリングを切り返すと、すっと頭の向きが変わって、ヒラヒラ旋回して気持ち良い。

あ、インプではなくSAKURAの話です。

調べてみると、GR86のトルクウェイトレシオは約5kg/N･m、SAKURAは 約5.5kg/N･mなので、数値的にはSAKURAが劣りますが、トルクが瞬時に立ち上がるBEVなので加速は互角に思います。そしてハイトワゴン、足回りが柔らかいのでロールはありますが、駆動用バッテリーを床下に搭載してる低重心の恩恵を強く感じました。

GR86さんの小気味良いコーナリングに追従させて頂いて、思わぬ走り方をしたSAKURAですが、、、

お前ってコーナリングマシン！？

元々発進加速、巡行加速とも抜群なSAKURAですが、S字でここまで振り回したのは初めてで、こんな見事に曲がってくれる車なのを今更知りました。純正形状のローダウン用ショックが市販されてなくて今はダウンサスだけの足回りですが、車高調を入れてしっかりと足を弄ったら滅茶苦茶楽しくなりそうです。

SAKURA、恐るべし(笑)

先日、デジイチで撮ったWECの写真をアップ。

その後、改めてコンデジRX100M7で撮った写真を観てみました。冒頭の写真もRX100で撮ってます。高速で動くハイパーカーを一応フレームに収めてます。液晶モニターでなくファインダーを使って、動く物にピントを合わせ続けるコンティニュアスAF（オートフォーカス）モードで撮影。EOS7DのAIサーボAFと同じような機能かと思います。そしてRX100M7はα7シリーズのAF性能、連写スピードと同等なスペックを持ってます。

て事は、使い熟してないだけ！？(汗)

コンデジだからって最初から諦めてましたが、実はそうでなくてちゃんと撮れないのは自分自身の腕のなさが原因な気がして来ました。なので機材の勉強、練習をきちんとやってみようかと反省中です。

そんな楽しかったWECももう一週間前。

昨年、たつゆさんにお誘い頂いての初WEC。すっかり嵌って今年もご一緒頂いてとても感謝してます。本当にありがとうございました！そして来年もまた宜しくお願いします！！


そんな中、来週はいよいよ隣地の引渡です。地面の上をどうするか、プランはほぼ確定してますが、まだどちらにお願いするか決まってません。覚悟はしてましたが、既製品を買うのと違ってこの手の「プロジェクト」は手作りなので請け負って頂く業者さんの選定も含めて色々と苦労しますね。

今日はその隣地のそのまた隣地の方とお話。正確にはその隣地にお住まいだったお婆ちゃんの娘さんと会話。お婆ちゃんはご高齢で施設に入られていて今は空家。たまに娘さんが庭の手入れに来ます。隣地の建物取壊しに伴う境界線、ブロック塀の取扱い、L字溝切下工事の承諾を得たかったのでお声掛けしました。

50年前に建てた家ですし、子供の世代ではやはり正確な境界の取り決めは分からなかったのですが、境界のブロック塀はこんな感じにしましょう、って内容で合意。


我が家の前面のL字溝は車と娘の車椅子の出入りの為に写真の通り下げられるだけ下げてます。


隣地も同じにするつもりですが、L字溝の切下げは前面が私道でこれに接する住民の共有になっている事から各所有者の承諾が必要になります。持主はお婆ちゃんですが娘さんの承諾を得られたのでこちらもOK。でもあと６件の承諾を取らなきゃです(汗)

で、隣地を購入した事を今日初めてお隣さんのお隣さんにお話ししたのですが、娘さん曰く、ここもいずれ手放す事になるから、その時は家のも買ってくれない？って。今時点では、これ以上地面を増やしても仕方ないので、回答は保留としましたが、この隣地の隣地まで買うと90坪の一団の土地になります。

まあ、半分冗談みたいな会話でしたがオファーと言えばオファー。

でもこう言う冗談が本当になったりするんですよね(笑)