アパートでも建てませんか？

本日は夜になり雨が強くなってきました。
そんな中ご飯を食べながら考えております。

今日のメニューは鯖定食じゃなくて、アジの開き定食。
このメニューのひじきが個人的にはお気に入り。

ご飯も大盛り無料で、価格も安いのでありがたいです。
大根おろしも醤油をかけてピリッとしたのが良い感じ。
カロリー抑え目でもお腹はいっぱいです。


さて本日の本題。

アパート経営のお話。
実は先日某○○建託の営業からこんな話がやってきました。

新しい駅ができてこのあたりも栄えると思います。
単身者から家族世帯まで幅広く家の需要が高まるでしょう。

そんな駅までの近距離のこのエリアでアパート経営をしませんか？
といったなんとも甘いお話です。

そこの目玉は30年借上げアパート。
営業さんいわくとても美味しい話を並べてきます。

①30年間の借り上げで長期間にわたり安心です。
②空室率が高くても家賃保証があり賃料はきちんと振り込みます。
③修繕費もこちらで面倒見ますのでかかりません。
④リスクもほとんど無く安定した投資ができます。

なんだか物凄く美味しい話のような感じ。
ということでいろいろシミュレーションをしてみることに。


土地は600坪は自前。
戸数24戸、想定家賃は１戸当たり5万円。
戸当たりの建築費を値切りまくって600万程度で試算。


収益・投資物件 簡易収支シミュレーション

物件価格 　　　12000万円
年間想定収入 1440 万円
空室率 　　　　　　10 ％

諸経費率 　　　　　　10 ％ 諸経費の家賃収入に対する割合
固定資産税、賃貸管理費、建物管理費、修繕積立金等が諸経費となります

■資金計画
自己資金 0万円
借入金額 12000万円
借入期間 20年
借入金利 年利 3.2％


収支試算の結果
①返済額(月額) 677,596 円 毎月の返済額
②返済額(年額) 814 万円 ①返済額(月額) × 12ヶ月
③返済総額 162,622,640円 ②返済額(年額) × 借入期間
④家賃収入(年額) 1,440 万円 年間想定収入
⑤控除・諸経費(年額) 360万円 ④家賃収入(年額) × ( 空室率 ＋ 諸経費率 )
⑥年間支出 1174万円 ②返済額(年額) ＋ ⑤控除・諸経費(年額)
⑦年間手取り 266万円 ④家賃収入(年額) － ⑥年間支出
⑧表面利回り 12.0％ ④家賃収入(年額) ÷ 物件価格
⑨実質利回り 9.0 ％ ( ④家賃収入(年額) － ⑤控除・諸経費(年額) ) ÷ 物件価格
⑩返済後利回り 2.3％ ⑦年間手取り ÷ 物件価格
⑪投資利回り 0.0％ ⑦年間手取り ÷ 自己資金


シミュレーションしてみた結果。
年収１４４０万なのに手元には２６６万しか残らない。
さてどうやって税金を払うのか。

営業はこのシミュレーションに対してどうやってお勧めしてくるのでしょうか。
しかも一般的には借り上げ契約の場合戸当たり８００万位します。
その場合は７２００万は余分に資金がいる計算。

こちらも営業の話法に乗せられて、そのまま契約した場合。
手取り２２１万円の持ち出し。
これでどうやって税金を払うのであろうか。

投資物件があちらこちらで売りに出ているのもなんとなく理解できたようなきがします。
さてもう少しいろいろシミュレーションしてみようと思います。