雅＠マツダのブログ一覧

当初計画では200万位余る計画だったのですが詳細詰めたり、居室化可能な倉庫を建てると一気に予算を食いつぶしまして・・・。(引き渡し後、金額公開予定)

まぁ本申請も申し込んだので1Fと外構部分公開。
3Mの道路(未セットバック)と15.5Mの道路に隣接した角地で建70/容200でまだまだ余裕があります。
リフォーム前の状態で縦に2台、庭に2台の計4台駐車可能ですが、リフォーム後は縦1台横1台庭３台となる予定。当初予定では3M道路向きで並列2棟ガレージの予定だったのですが、奥行きが足らず15M道路向き1棟ガレージになりました。
庭は芝生ですが平面化＆コンクリ化で車用にしてしまいます。


費用増加関係のメモ

①当初計画が建築申請しない計画となっていた。
　ガレージは大きいので建築申請必要なのですが、業者は申請しない方で見積してました。地域柄申請しないのかなぁ…(ぼそっ)
申請の為に工法の変更や申請依頼費用で30万～40万増えたかなぁ。

②リフト関係高い・・・。
　今回のガレージはリフト投入前提としているので、一番高さが取れるサイズでOPの高基礎を使い500mmも上げて3.5m位の天井高を確保。
そしてリフトには丈夫な床が必要なので200mmのコンクリ厚を確保。勾配は付けるかどうか悩み中。多分0度が整備としては良いのかなぁ。
このリフト用準備で標準より20～30万位費用増加。

③庭、駐車場工事
　一人暮らしに芝生庭は不要(虫出るし管理できない)という事で全部コンクリで埋めて駐車場化するのですが、元々予定していたLDK前庭だけでなく和室前の庭と繋がる段差等も埋めたり削りとる事になり費用が増加。
和室前は和の小庭にしようかと思いましたが、管理出来なさそう＆和室は客間兼洗濯乾燥室になるので駐車場にするのが車馬鹿だろうという事で。。。
車庫にしたかったのですが、下水のマスで多分無理との事で建物の車庫ではなくパイプ車庫の予定。
結果駐車スペース1台増加し最大5台止められるようになります。(リフト下は除く)

④工房部分追加
　イナバの一番大きい一台用ガレージでは車+作業スペースが無理なので作業用の工房として一棟追加。これも居室用だからガレージと値段変わらないんだよなぁ・・・。後で書きますがただの物置にグレードダウンさせます。
この部屋にはエアコン付きで各加工機器に倉庫として、同時に整備検索用にパソコンを置いて本当に整備事務所のような使い方をする予定。

⑤消費税忘れてた
　見積は外税だったんですよねぇ…(遠い目
いやぁ…消費税10％は痛いなぁ…。


変更されるもの
①"作業室(工房)"　イナバ(SMK-68HN)断熱材追加仕様
⇒イナバ(FS-3618H)
内装や断熱材入りからただの倉庫に変更。居室ではないのでしっかりとした内装は要らないと思い、ガレージの断熱含め後日DIYします。

②"作業場所兼ガレージ"　イナバ(GRN-3657J)高基礎最高値仕様
⇒イナバ(GRN-3662J)高基礎最高値仕様
　車の為に家買うんだからガレージは取れる最大サイズに！本決定は敷地の測量後になりますが、難点が庭への車両経路に引っ掛かるコンクリ外壁までの距離なので最悪外壁をぶっ壊します。


未確定物
①家の内装関係
　壁紙全部張替なので部屋ごとに変えようか考え中。
現状使わない部屋が2部屋できるので、その内1部屋はインスタ映えするような部屋に意図的に変えようかと思ってます。

②外構の目隠し関係
　多分DIYかなぁ。郊外らしく大型ホームセンターもあるのでどんどん弄れる♪
　
③外構の照明関係
　セキュリティとご近所様への影響とか見ないとできませんが、入居後ですかね。


※因みに車を見ながら酒飲めるようなインスタ映えスペースは存在しません。あるとすればガレージにソファー置く程度ですかねぇ…。

築年数30年未満で成形地、近年リフォーム済みの物件なので銀行審査も前の物件よりスムーズに仮審査通過。週末までには本審査申請という段階です。

ガレージに2台突っ込みたかったのですが、敷地形状の関係で結局1台用しか建てられない事に・・・。代わりに本当の保管用の"車庫"を建てようと画策しましたが上下水道の兼合いで予定していた所で建てられず、別のスペースもリビングの採光を無視すれば建てられるのですが流石にそれはやり過ぎなので以下のようになりました。


①"作業場所兼ガレージ"　イナバ(GRN-3657J)高基礎最高値仕様
リフト設置前提で土間コン厚を150～200で依頼し、一番高さが取れるジャンボの高基礎なので、3.2～3.4Mの天井高を確保。
エアコンに200V電源も多数引き込むのでガレージ機器から溶接等も可能な設備環境に。格納車はRX-8。
リフトは引越し完了後に予算が余ったら速攻入れるかなぁ…。

②"作業室(工房)"　イナバ(SMK-68HN)断熱材追加仕様
イナバのガレージは後ろの長さが足らず、車を入れると作業ができない為、ガレージの裏に隣接させて物置を設置します。(一般的な物置ではなく、離れとかに使えるプレハブユニットです)
勿論この中にもエアコンと200V電源を引き込みます。

③"車庫"　パイプ車庫
基本、車に日光を当てたくないので建築物が無理な所にコレを建てます。
格納車はデミオ。

④"DIYカーポート"　or　"アコーディオン車庫"
パイプ車庫の配置関係で通過可能でリビングからの眺望も邪魔しない物とする関係で今の所未定ですが、入居後の作業なので後回し＆情報収集中。
格納車はCX-5

※車両が入れそうな所は全てコンクリ化。ガレージ前に温水散水栓と100Vと200V外電源を用意。


車関係はこんな感じ。今の段階は予算組用なので細かい点は銀行通過後ですかね。
今はセンスが問われる内装の床と壁の選定中。色々ネットで見てるので決定まで時間がかかりますなぁ…。


PS：CX-5の購入は仮決定！後は2WDか4WDかの段階。発注はローンの関係で住宅ローン決済後ですが、今度記事化予定。

実は裏では色々動いてました。"こうば"計画。

一時期本当に"工場付き住宅"を買おうと動きましたが、色々難題にぶち当たり断念…。(出物が少ないのと大半で建築年や法令違反等々で融資が引き出せない)
頭金をもっと貯めて動くことも考えましたが、色々あり今の住居は契約更新しない事を決め、現実的な住宅を買ってガレージを建築する普通のレベルに落ちました。
※複数台止めれる物件は有るけど高価だったり家自体が大きくなったり、競合が多いので中々契約まで至れないというのがあります。それに自分の意図が反映できないですし・・・。

通算6件目でやっと予算に見合う物件と出会い、只今仮審査中。納期短縮の為裏ではリフォーム業者さんとガレージを含めて計画中。
普通って偉大…。ローン審査関係もある程度レールが敷かれてて楽だわ…。(これまでの2件が普通じゃないのですが)


今回の物件は圏央道付近の物件で、普通の一軒家。元々2台止めれる角地物件なのですが、庭に車を入れればさらに2～3台で計4～5台は逝ける物件。
物件自体は色々リフォームが入っていて、多少の手直しでそのまま住める状態なのですが、お風呂が在来工法で経年劣化によるヒビが発生してる状況なので、ユニットバス化はするかも程度。
なので殆どの予算はガレージ等の外構関係。敷地の関係で2台用が建てられないので1台用の一番大きいのか"倉庫用"で特注仕様で作るか、いま見積中。
(敷地は幅4M奥行7M程度　建ぺい率の余り33㎡位。本当は奥行き4M+αで連棟にしたかったのですが、車種限られるので…)


①イナバ　GRN-3662J(高基礎仕様)
ハイルーフ車保有して無いですが、将来リフトを投入しても良いように一番高い仕様です。
幅はピッタリなのですが、奥行きがもう少し欲しい…。昔はシャコパルテというブランドで延長可能なのが有ったようなのですが廃盤に…。

②ヨドコウ　ヨド倉庫特注仕様
ピッタリに作るならコレなのですが、イナバの倍近い費用が掛かりそう。まだ見積出てきませんが、現実的にイナバ一択になりそう。

③自作
折角だから自作も良いですが…ガレージサイズは一人で組むのは大変なので色々工程を考えないといけません。
正直イナバの値段でこの自作ガレージ案が動くかなと思ってますが、面積的に建築確認申請が必要になるので申請関係が大変になる＆構造設計等で正直現実的ではないです…。

④パイプ車庫(テント式)
2台用のガレージが建てられないのでデミオ格納用に建てる事は決定してます。
建築物の上記ガレージに比べたら老朽化するのが早いですが、費用は安いのでダメなら買い替えれば良いですし、部品単体も出るそうなので意外と長く使えそう。


ガレージ以外はCX-5用のカーポートを立てますが、本審査が通って購入が確定してから見取り図上で説明しましょうかね。

結果から言いますと住宅ローンの本審査キャンセル(却下)なので今回の物件はキャンセルになりました。
(本当は大っぴらに言う事でもありませんが独身が車の為にしか生きていない記録という事で…。)
築年数が社内担保基準より古い為…。

そして物件を担保にしない無担保型ローンに変更しましたが…

建蔽率オーバー(1％以下)で無担保もダメ


※却下とは書かずにキャンセルとしているのは、金融機関側から”今回の融資はキャンセルにします”と言われたため。支店でのチェックでNGだったのでしょうかね…。金融機関側で明確に使い分けてるようでしたので、信用情報のローン却下履歴を見ないと分りません。(問い合わせたら”却下にしますか？”と言われたので深く聞けませんでした…)


まぁ…仮申請申込時から懸念点ではあったんですよね。ただ金融機関によってこの判断基準が違うので通してみないと分からない所。
ただ最初から大手銀行は外しましたがやはり厳しいですなぁ。

①独身は某銀行が起こした融資問題で結構厳しめ。
独身があの大きさレベルを買うと投資目的ではないかという事が疑われます。
勤務地より遠隔となると特に…。まぁ私は車の保管と趣味の両立という主軸で説明しました。要は本音で語れば良いのです。まぁ…担当者が女性だったのでディープな車の話をして終始"(　ﾟдﾟ)ﾎﾟｶｰﾝ"な反応でしたが…。

②旧耐震の壁は厚い…。
今回の物件は旧耐震建物ですが、鉄骨造りの為同世代の木造住宅よりは強固ではありますが金融機関にとっては同じく古い建物です。
不動産屋がいろいろ言って"多分大丈夫"とは言っていましたが正直自分は厳しいだろうなぁ・・・とは思ってました。実際その通りになりました。

③建蔽率オーバーは多少も許されない。
正直この物件内覧に行って初めて建蔽率オーバーを知ったのですが、正直この年代だとあるあるなのは知っていたので、1％以下だし融資額減額で行けるかな…と思っていたらNGとな。
不動産屋は"この程度は大丈夫だと思われます"とは言っていたけど実際は無理でした。最近の物件であれば完成検査も受けてる筈なので多分問題ないと思います。

④金融機関によっては理由を教えてくれる。
今回使った金融機関は○○の為キャンセルと理由を教えてくれました。
普通の金融機関は"総合判断"といって理由は開示しないのですが…。一応本申し込み時の書類にも理由の開示はしないと書いてあるので、一番確率高いのは支店のチェックで落とす場合はキャンセルで審査部門だと却下になるのかも…。


とまぁ、こんな理由でダメになったのですが、正直新たな金融機関と手筈で回避できる問題ではあるのですが正直建物の古さからそこまで頑張っても・・・と言う事で今回の物件は諦める事に。。。特に建蔽率オーバーと旧耐震のコンボは金融機関を見つけるのに大きな足かせです。それにリフォーム工事が予想以上に高額なのもあります。
(建蔽率は販売されている隣の空き地を購入し合算化。旧耐震は別の金融機関か耐震診断を行ってフラット35対応)


とまぁこんなこんなで物件探しに戻りましたが、一旦のリミットは来年半ばまで。
それまでに見つける事はできるのでしょうかね…。

工場計画は準備段階から設計段階に移行。
※2022/8/26追記※
キャンセルの為記事手直し。

今回の物件は（ﾟ∀ﾟ）さいたま！の奥地にある築年数半世紀の物件。
正直築年数や価格で世間的にはゴミ物件と言われる物になりますが、色々割切れば弱点は弱点ではなくなるのです!
正直、ガレージハウス(私は弄り目的なので工場'こうば'付き住宅が正しい。と言うか、あんなオシャンティな環境維持出来ん。。。絶対汚す。)は出物は極小で高い。ほぼ注文住宅の領域ですから安く済ます為には蛇の道を進むしかないのです。
で私が選んだのは格安中古住宅を買ってリフォームが1番安く思い通りになるなと。。。で契約したのは以下の通り。


物件詳細
築年数半世紀ですが鉄骨平屋なので木造よりマシ。
地下駐車場は現状2台だけど倉庫改良で3台逝ける。
地下と1階を家内階段で移動可能。
庭潰して駐車場増設可能。
高速インターまで近い。電車駅も使おうと思えば使える。
とても格安。そして広い!。
光回線引き込み可能地域。
天井クレーン付けれる構造。

まぁこの規模で車一台分の価格ですから万々歳です。
仕事変わって毎日職場に出なくても良いのが大きいのも有りますが今は繁忙期でevery day出社ですが職場近くに格安宿を見つけてるので、繁忙期は宿住まいかな。。。



前オーナー様は別荘扱いで保有していたそうで、利用頻度少ないけどしっかり維持されてたそうで適時にメンテや設備入換てたので、築年数の割に痛みは少ないです。
でも、流石に間取りも生活スタイルも時代に合わないので水周りの刷新に合わせて変更します。鉄骨造だから自由度が高いんですよね！


でコレが最大リフォームの素案...ヽ( ´_つ｀)ノ
これから予算に収まる様に業者さんと取捨選択をしまする。
勿論メンテも含めて外構もやりますが、ここでは割愛。

地下の倉庫は古いので一旦内装を解体してオープン式の工房兼駐車スペース増加とします。
それに200vコンセントやエアコンを整備して一気に環境を作ります。

各部屋については今後の進捗記事で書きますが、
昔なら台所と居間は別でしたが、現代はLDKが主体ですからね(^_^;
それにあの位置のキッチンは各部屋の真ん中ですがその分暗いんです。
なので位置を大変更します。



そしてリフォーム業者さんと現地調査。
上記のプランでは高級車1台分以上かかるそうで…。水回りの移設は一軒家では荷重の関係で追加補強が必要になり給排水管の移設も絡めるとコストアップの要因になるそうです。特に水回りの下は車庫なので、梁でで支える必要がありますので。
ちなみに間取図には書いてませんでしたが3号車用の堀込駐車場が一番高いのは車好き冥利に尽きますなぁ(ｗ
元の施行だと水道等が埋まってる関係で新車買える値段に。。。

そして元々あったリビング側の和室が客間仕様でもう一個の和室と内装グレードに差があった為、客間側の和室を残す方が質的にも良さそう…。一回内覧したけどそこら辺の記憶が抜け落ちております…。


3号車駐車場も含めてコスト削減の案を作成。
堀込式駐車場の予定でしたが、スロープで庭の高さまで上る方式にして堀込量を削減。→結果LDKから車を眺められる車好き仕様になります。
予算に余裕ができたので駐車場の造作もできそう。

因みにこの仕様だとスロープ上にもう一台止めれるので、この家で5台駐車可能になる見込み（ｗ
※角度の関係で多分ノーマル車高の車両しか止めれない…。