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本日は夜になり雨が強くなってきました。
そんな中ご飯を食べながら考えております。

今日のメニューは鯖定食じゃなくて、アジの開き定食。
このメニューのひじきが個人的にはお気に入り。

ご飯も大盛り無料で、価格も安いのでありがたいです。
大根おろしも醤油をかけてピリッとしたのが良い感じ。
カロリー抑え目でもお腹はいっぱいです。


さて本日の本題。

アパート経営のお話。
実は先日某○○建託の営業からこんな話がやってきました。

新しい駅ができてこのあたりも栄えると思います。
単身者から家族世帯まで幅広く家の需要が高まるでしょう。

そんな駅までの近距離のこのエリアでアパート経営をしませんか？
といったなんとも甘いお話です。

そこの目玉は30年借上げアパート。
営業さんいわくとても美味しい話を並べてきます。

①30年間の借り上げで長期間にわたり安心です。
②空室率が高くても家賃保証があり賃料はきちんと振り込みます。
③修繕費もこちらで面倒見ますのでかかりません。
④リスクもほとんど無く安定した投資ができます。

なんだか物凄く美味しい話のような感じ。
ということでいろいろシミュレーションをしてみることに。


土地は600坪は自前。
戸数24戸、想定家賃は１戸当たり5万円。
戸当たりの建築費を値切りまくって600万程度で試算。


収益・投資物件 簡易収支シミュレーション

物件価格 　　　12000万円
年間想定収入 1440 万円
空室率 　　　　　　10 ％

諸経費率 　　　　　　10 ％ 諸経費の家賃収入に対する割合
固定資産税、賃貸管理費、建物管理費、修繕積立金等が諸経費となります

■資金計画
自己資金 0万円
借入金額 12000万円
借入期間 20年
借入金利 年利 3.2％


収支試算の結果
①返済額(月額) 677,596 円 毎月の返済額
②返済額(年額) 814 万円 ①返済額(月額) × 12ヶ月
③返済総額 162,622,640円 ②返済額(年額) × 借入期間
④家賃収入(年額) 1,440 万円 年間想定収入
⑤控除・諸経費(年額) 360万円 ④家賃収入(年額) × ( 空室率 ＋ 諸経費率 )
⑥年間支出 1174万円 ②返済額(年額) ＋ ⑤控除・諸経費(年額)
⑦年間手取り 266万円 ④家賃収入(年額) － ⑥年間支出
⑧表面利回り 12.0％ ④家賃収入(年額) ÷ 物件価格
⑨実質利回り 9.0 ％ ( ④家賃収入(年額) － ⑤控除・諸経費(年額) ) ÷ 物件価格
⑩返済後利回り 2.3％ ⑦年間手取り ÷ 物件価格
⑪投資利回り 0.0％ ⑦年間手取り ÷ 自己資金


シミュレーションしてみた結果。
年収１４４０万なのに手元には２６６万しか残らない。
さてどうやって税金を払うのか。

営業はこのシミュレーションに対してどうやってお勧めしてくるのでしょうか。
しかも一般的には借り上げ契約の場合戸当たり８００万位します。
その場合は７２００万は余分に資金がいる計算。

こちらも営業の話法に乗せられて、そのまま契約した場合。
手取り２２１万円の持ち出し。
これでどうやって税金を払うのであろうか。

投資物件があちらこちらで売りに出ているのもなんとなく理解できたようなきがします。
さてもう少しいろいろシミュレーションしてみようと思います。

自転車で WALTZさんのところに遊びに行ったり。

面白い車があったのでぽちっとしたり。

なんだか充実した一日でした。

さて東京からやってくるのは数日後。
どんな走りを見せてくれるのでしょうか。

中華料理屋のオリジナルメニュー。
名前を忘れました。

難しい名前でしたが、天津飯の一種。
上にとんかつのようなものが乗っててボリューム満点。

想像以上に美味しかったです。

チンジャオロースも良い感じでした。



さてそんなほのぼのした中で気になるニュースを発見。


日韓、通貨スワップ限度額を700億ドルに拡充　市場の不安定化に備え

外貨融通、７００億ドルに拡大＝為替安定へ規模５倍に－日韓首脳合意

日韓　通貨スワップ限度額を７００億ドルに拡大


ＦＸをやってる人ならば、ある程度通貨のやり取りも詳しいのでしょうが、
そうでない人にとっては通過どうしのやり取りは難しいものです。

私も経済には詳しくないので、今回のニュースを見て頭の中が？？？になりました。

とりあえず？？？の意味を理解するためにネットを徘徊。


よくある意見は以下のような感じ


やっちまったか…

東北の復興より韓国

野田は何気にやりたい放題しているよな。

まじでしねよ
本当に死ねよ
ふざけてんの？何考えてんの？

考えられん・・・いきなり5倍だぞ
震災で疲弊してるのにどれだけチョンに貢ぐんだよ


在日朝鮮人に金もらってたやつが
韓国救済のために必死に売国ｗｗｗｗｗｗｗ
総理大臣が韓国のスパイかよｗｗｗｗｗ


許せない、東北復興が一向に進まない中で！
とんでもない売国！！！！
売国民主は、東北復興より韓国経済のほうが大切だってことだろ！

　　　　　　　ノ´⌒ヽ,,　　　 　　　 　　,. ､ 　 　 　 /　　.／
　　　γ⌒´　　　 　 ヽ,　　　　　　 ,.〃´ヾ.、　　/　 ／
　　／／ ""⌒⌒＼　　）　　　　／ |l 　 　 ',
　　ｉ /　　 ⌒　 ⌒ ヽ　）　　 r'´ 　 ||--‐r､ ',　　　　民主党政権はあなたがた自身が選んだ
　　!ﾞ　　 (･ ）｀ ´( ･） ｉ..,..ィ'´　　　 l',　　'.j　'.　　　　　政権ではありませんか！
　　|　　 　 （__人_）r '´　　　 　　 　 ',.r '´　!|　　＼
　　＼　　　 ｀ー'　l!　　　　　....:.:.:.:.:.:ヽ､ 　 ,ｌ　　　 ＼
　　／　　　　　　　ゝ､.,_ ---‐‐‐----ゝ､ノ
　/　　　　　　　　　（　 ﾐ
　|　　　＼　　　　,r'´　i

とひたすら批判が続きます。



増税する必要ないよね。
復興のための増税じゃない事が証明されたね。

ウォンは紙屑なのにｗｗｗｗｗｗｗｗ

日本人の税金は韓国人のために活用します 民主党です

これで増税すると言ってるとは。
まさに国民見殺し内閣だよな。


といったような、増税の意味を考えるような書き込みも多数。



なぜ日本政府は信用力がドルよりも低いウォンを持とうとするのか
誰にでも分かる説明をして欲しいものだ
いや、マジで


やってることの意味がわからず疑問を書き込む人も。


私にも意図が全くワカリマセン。
詳しい人教えてください。

以前スバルのデラに遊びに行ったのを思い出しました。
インプレッサのセダンに乗ってみようと思ったのがきっかけです。

試乗車が無く、カタログだけもらってきたのですが、
ふと試乗車のコーナーを見ると、大きな車がありました。

なんとも巨大なレガシー。
試乗車は素のＧＴターボモデルです。

試乗した感想は、う～んといった感じ。

速いかといわれると遅くは無いですが、特に驚くほどの加速も無く。
高級感が無いかといわれると、プリウスと同じくらいのような、そうでもないような。
乗り心地はやかましいエンジン音と、待ち乗りにはちょっとゴツゴツした乗り心地。
山道を走行したわけではないので、かっ飛んだときののり味はワカリマセン。

以前のモデルのほうが出来がよく感じてしまいました。
値段があまり変わらずに大きくなってるので、コストダウンしているのかもしれませんね。

デラの営業マンも特にやるきなく、カタログを適当にもって言っていいですよといったレベル。
輪番の頃の平日の暇そうな時間帯にお邪魔したのが逆に忙しかったのかもしれませんね。

値ごろ感のある中古車のほうがお買い得に感じてしまったのは正直な感想です。
そしてやっぱりインプの試乗車には一度乗ってみたいです。

サラダを食べてお腹の調子を整えます。
アボガドサラダ。

子供の頃は野菜があまり好きではありませんでした。
しかしなぜか今は野菜がないと物足りず。

サラダは結構頼む割合が高いです。

これは具もたくさんあり食べ応えもばっちりでした。
個人的にはお勧めのサラダです。


話は変わりますが、本日片側二車線の速度の乗る幹線道路。
途中工事をしていたので、道幅が狭まるところがありました。

いつもどおりののんびりした速度？で、私は追い越し車線側。
走行車線側にさらにのんびりとした3台の車がいました。

何を思ったのか私は親切にとっても遅そうな軽自動車と超遅そうなハイエースバン。
さらに黒煙を撒き散らしながら走る迷惑なくらい遅そうなミニダンプ。
この三台を前に入れてあげました。

すると何を思ったのか、三台目のミニダンプ。
二台目に走行中の手前のバンを猛烈な勢いで抜きにかかります。

バンは後方から来る車（私）が道を譲ったのを確認しそのまま追い越し車線へ。
当然抜かそうとするダンプと、バンはドッキング。

ガシャンと音がしました（汗）

道を譲ったら衝突事故・・・・。
なんとも微妙な気分になりました。

しかし恐るべしこの衝突した二台。
もともと傷があるからなのか、ぶつかってもたいしたこと無いからなのか。
お互いに何事も無くそのまま走行して去っていきました。


ええええええええええええええええええ。

ネタの用は本当の話。
世の中にはいろいろなことがあるものです。


そして何を思ったのか超遅そうな車に道を譲ったおかげで私は無事でした。
超高速で抜きにかかっていたら、今頃車は中央分離帯を超えてダイブしていたかも。
何か感じるものがあったのでしょうか、本日の安全運転で無事故記録延長です。