学校から帰宅後「ねぇ物件見にドライブいかない？」「今日は無理。友達と遊ぶ約束してるんだ」とフラれて、単独にて行動履歴の作成に取り掛かります。駐車料金代わりに日用品の買い物を済ませて、まずはコンビニが目の前にある物件から。ぱっと見もスルーするべき印象でしたが、勉強の経験値を稼ぐため、いつかはぐれメタルとの遭遇を期しながら、スライムと戦う気持ちで挑みます。
この苔よう、そして大量におかれた蚊取り線香があり、湿気具合からして、この下に小さな、そして作りがけして上質とはいえない暗渠が横たわっているような節を思いました。別件で資料を拝見しただけですが、暗渠が建物のど真ん中を通っている物件があり、暗渠を中心にした沈下によるであろう建具の歪みが記載されているものがありましたが、写真物件は建物道路側右半分が深いクラックに支配されかかっており、沈下とおぼしきに推認し、つまりは今後ともより一層、配管の傾斜がなくなるリスク等合わせた建物に深刻なダメージや不具合を与える不同沈下が、コロナによる外国人研修生減少により地方の賃貸経営に響いていることと相まって、賃料の地盤沈下が相乗的に起こっていくように想定されるような気がしました。
ちなみにこちらは23区内某所の暗渠。これは分かりやすいほうだと思われますが、蚊は盛大に登ってきそうです。都心住まいでは暗渠の存在を忘れがちに思います。
こちらは同じ23区内上記近辺の別系統の暗渠。数億の戸建物件として売りに出されている一部ですが、写真左が暗渠と思われ、しかしこちらはプレミアム暗渠と呼んでもいいかもしれない作りがよい部類に思われつつも、やはり積極的にこれを選ぶ材料にはならず、
グーグルマップとグーグルストリートビューで当該暗渠を追いかけていくと、少し分かりやすい暗渠に変わり、
高級マンションの下を通り抜けて、
さらに暗渠が続くその先の建物を見ると、塗装補修で見えにくくなっていますが、なかなかに元気なクラックが見受けられました。これらが現場に行かずともグーグルだけで分かる時代、さらにはストリートビューを遡れば経年変化も追えて、たまたま施工現場が写っていれば断熱ボードをしっかり入れてあるのか現場監督真っ青の確認ができるケースもあり恐ろしくなってきます。
社会勉強する一日、せっかくなので駅周辺も見てみます。地方へいくと至る所に「メモリアル」の看板が目につきますが、ここも例外ではなく、かつここは経済圏の谷間のごとく過疎気味と思われるエリアで、一人一台の車社会であっても、駅前はおろか周辺もかなり経済圏が成り立っておらず近隣ショッピングモールの集客力に圧されたのもあろうかと思いますが、ドラッグストアのロードサイド店まで撤退しているのには驚きました。叱られてしまうかもしれませんが「ここは江戸時代か」と思うほど仕事口が想像できず、今後小さなお店一つからして商業系の建物は建て直す計算が成り立たず、多くの建築物がそのままで朽ちてて、街が急速に荒廃化していくことが散見されるのではないか、インフラの老朽化とともに、未来へ向けて大きく険しい課題であると思いました。
そのような中、過疎地における日常の貴重なエンタメと言ってもいいであろうコンビニ、ここではセブンイレブンがドミナントしておりましたが、加えてビックモーターの出店ぶりに、エリアマーケティングと商魂へ敬意を思い、さらには「社員の車がたくさん社屋前に止めてある地場の建設会社」や「歯医者」「床屋」が目立ち、それらの強さを思った次第です。
二件目に到着です。この物件はすぐ後ろに丘陵地が鎮座し小山があり、そこから絶え間なく流れて来るであろう清流の水音が聞こえました。なおこちらは土砂災害ハザードマップには指定されていない、緩やかで小さな丘陵地でしたが、最近は山肌あたり、山裏物件、川横、川に挟まれた収益物件の売りが目立つような気がして、今のうちに手放してしまいたいという様相、はたまた近隣諸国の個人へ売り抜けようとしている業界の意気込みを感じなくもありません。
暗渠化された小さな潺のラインからは2mほど離れている土地でしたが、この湿気模様です。どれだけ建物にお金をかけても、土地が望ましくなければ建物の痛みが早く、あるいは外でこのような様相ですから、室内や生活は推して知るべしであり、湿気と戦っていく時の経過が待っていることを物語っているようです。そしてここも深刻なのが地盤沈下です。その昔、田園が広がっていたところでは多いのかもしれませんが、これが方々上手に隠され分かりにくい都心部にも怖さを思います。
この世で美味しい食べ物10指には入る組み合わせであろう、好みの具が選り取り見取りコンビニおにぎりと、セブンイレブンのささみ梅じそはさみ揚げという黄金セットで、10月下旬の気候かのような中に、新幹線を見ながら荷台に座って小腹を満たして、
せっかくなので、近場にある他の駅も見ていくことにしました。
もし3,000万円持っていたら。
と想像してみてドライブです。
2021.9現在「SBJ銀行の定期預金が0.25％で最も利率がよい」とのことで、5年なら298,983円、10年なら597,965円の税引き後利息を頂けるようです。なお大手銀行は0.002％とのことで、5年で2,392円、10年で4,784円と、
楽天銀行の利息シミュレーション計算機が教えてくれました。
従いまして、通常の一般的な都市銀行などに3,000万円を定期10年で預けておくと、10年後に30,004,784円になります。私の品位溢れる精密な計算によれば「物価の賢帝」と評価してもいいのではないだろうか、「うまい棒」換算では478本です。一気に頂けばなかなかにお腹いっぱいになりそうですが、他方で3,000万円有しているのにもかかわらず「うまい棒を7.6日にたった一本」の割合でしか食べることができない運用方法ということになります。年3％の
複利式利回りを唄う金融商品であれば10年で税引き後7,175,580円となり、71万本超のうまい棒が食べられる！とこれに手を出してしまおうか、と考えてみる前に、
3,000万円の不動産物件を購入した場合はどうかで考えてみます。これは2パターン、個人のケースを試算をしてみます。結論としては、インカムゲイン、キャピタルゲイン合わせて、10年でケース1では3,000万円が4,176万円、ケース2では3,000万円が1.4億円へと、それぞれ税引き後の純利益として増える試算をしてみました。
まずは十分にありがちなエンド相場として、地方にある築30年2,700万乃至2,800万円ぐらい、手数料等の諸費用込み3,000万円として木造1棟12戸アパート、総投資額に対して利回り16％の物件が見つかったとして計算してみます。理論値として、いや理想論値として年間の満室想定家賃収入480万円、一戸3.3万円/月で計算してみたいところですが、最近はフリーレントも常識であり、かつ満室経営に近しくなるよう家賃を相場より10％下げ、一戸あたり一か月の賃料3万円、12戸で月額36万、空室率20％を想定し、432万円の8掛け345万円の売上として考えてみます。「ええい大盤振る舞いだ」ということでニコニコ価格駐車場代込です。
想定の場合、地方で土地が安く、建物2,000万円が4年で償却できるケースとして、家賃収益をカバーできてしまう年間500万円が経費として計上できるので、向こう4年間はこの不動産からの収入につき所得税・住民税が発生しないことになります。リスクに備えて厳しめな現実的想定をする売上345万円から修繕費と固定資産税や、退去リフォームもしっかりとできるよう、あるいは広告費含めた経費等をアパートとしては十分多めと思われる毎年100万と考えてこれを引き、満4年までは245万円が手残りとなりそうです。5年目以降は約245万円が課税所得たる営業利益となり、所得税・住民税で20％49万円ここから基礎控除10万円で39万円が納税額となり（実際はほかの控除合わせもっと税金が少なくなり、手取りが増えそうです）、手残りとなる税引き後純利益は206万円となります。4年目までは税引き後245万円が4年で980万円、5年目以降税引き後利益206万円が6年で1,236万円となりますので、10年間の運用純利益として概算約2,216万円見込めることになります。ここまでを考えてみると、3,000万円とリスクと労力を投入し、税金恐るべしで全体の収支は赤字でも納税が発生するとも言えるかもしれません。まるで他人のためにリスクを取って物件を用意しているようです。さらにリスクを取って、5年、10年と運営していくのも一つですが、
しかしこれを10年後に2,500万円で売却した場合を加味して考えてみたいと思います。家賃の下落を組み込んでも利回り16％として売りに出せると読んで、手離れの確度を高く想定します。なお立地次第でもっと高額な値付けも可能に思えますがリスクに備え低めに考えます。そして償却が済んでいるアパートへ、取得時の諸費用300万円ほどが差し引かれた2,200万円が課税分となり、長期所有での売却譲渡利益20％440万円（住民税込）と売却経費100万円を差し引き、手残り1,960万円となります。1.8万キロで購入してこのとき約98日目、6千キロを走りました。
3,000万円で買った利回り16％と称するアパートを10年持ち、次に2,500万円で売ると、10年のインカムゲイン税引き後約2,216万、10年後のキャピタルゲイン税引き後1,960万円、あわせて4,176万円、になるという考えが成り立ちます。多くの場合求められることは10年間、目の前の現金資産は一旦減少しつつ不動産資産に換価してホールドしておく数々日々の不安に打ち勝つことかもしれません。そうして、そのまま預金口座に入れているときだけのうまい棒478本に比べて、うまい棒換算測定不能級という雲泥の差が生まれてくるのかもしれません。
周辺を余分にドライブしてみましたが、各戸建に灯りが見受けられず、この先の地域経済力と日本の状態に驚きました。
「あっやばいコロナでラストオーダーが19：30だ」と思い出して、駆け込み需要です。何時であろうとたくさんの選択肢があったことを有難く懐かしく思い出される日々が続きます。
これさえあれば幸福感に包まれて生きていけるアイテム5指に入るであろう、ラーメン餃子セットの注文完了19：30。ぎりぎりでした。ここで食べて帰らないとママに負担をかけてしまいます。最近はラーメン定食系のチェーン店が多く、数年後にどこが勝ち、どこが負けるのか、ユーザーとして答え合わせできるように体感しておくため、天一ユーザーをベースとしながらお店へいくことを心がけています。
まったく使わなくなったカメラにレンズ、システムの高い安定性に加えて、雨の日も安心防塵防滴、夜も安心の高感度性能、方々持ち出しても安心の堅牢性な物件カメラに着任として、このセット持ち出しです。
平屋建ての百貨店かのごとくな、広大なフィ―ルド。この度胸、度量、破壊力、ビジネスのエネルギーと能力。敬意を思います。が、もう一段以上破壊力を持ったビジネスの支配が進んでいます。アマゾン社です。アマゾン社は365日24時間の出荷体制、楽天は個人商店の集合体ですから基本は土日祝と夕方以降夜はお休みとなり、ヨドバシもアマゾンの出荷体制には敵わず、実はこれら構造的下地や仕組みからしてアマゾンの凌駕する強さを思います。
さて、不動産3,000万円もうひとつのプランニングは、マインドにレバレッジをかけて、つまりは33％ぐらいの物件をなんとしても見つける、交渉する、あるいは知恵や手間を使うで、手に入れられた場合の妄想です。
「利は元にあり」という言葉がありますが、つまり商売の利は仕入れにあり、いかに上手に仕入れるかでがらっと状況が変わって来るかと思います。ことに不動産は一般的なビジネスと比べて選択肢がかなり限られており、経営の自由度が低く、仕入れでその後の利がほとんど決まると言っても過言ではないかもしれません。特段に仕入れ命な業界だと思います。
33％ですから、3,000万円の投資で約1,000万円の家賃売上が見込める物件です。さらに丼ぶり計算化を敷衍しますが、建物2,500万円を4年で償却できる物件として、1年目から4年間は1000万円の家賃収入に対して、250万円固税経費 625万円が償却として、125万円が課税対象約18万円が所得住民税となり、結局として残735万円、4年で計2,940万円の収益運用純利益となります。5年目以降は償却がなくなり184万ほどに納税額が上がるので税引き後560万円ぐらいの手取りになり、6年の運用益は3,360万円税引き後となります。これを1億利回り10％の物件として売却 償却後長期保有20％の税率として2,000万円が税となり、家賃収益6,300万円+8,000万円で14,300万円、ここから売却経費400万円ほどを引いて税引き後13,900万円の利益となります。不動産リートの中で、コロナによる商業不動産リートの下落もあり、物流不動産リートが一強とのことですが、大和ハウス殿の先見の明、判断力、実行力と成果に身を見張り、規模は無論のこと、効率としてもアパートを大きく凌駕する「これは荷物のアパートかもしれない」と思いつつ、
時代の趨勢を見学して、帰路に就きます。
このようなドリーム物件を10年ホールドした場合は、3,000万円が約1.4億円に成長することになります。これを手間は増えるが300万円×10件とセパレートして考えてみたり、もしくは3,000万×10セットするのか、いやいや1件3億と桁をあげて考えてみたり等やり方考え方があるやもしれず、実現性の構築、再現性の向上を考えてみたいと思います。地面に叩きつけられ弾ける雨粒。「子供の頃に見た雨粒の形とまったく同じだ」とふと思い、世には何年経とうが、技術が進歩しようが、変わらないものもある、などと思いながら、帰路リスタートしました。
なお儲かっている収益フローをお持ちの方は、通勤や視察にオフロードがあると想定して、3,000万円4年落ちの4x4スクエアードを購入し、これを2年で償却し、二年後は価格が上がっているであろう委託販売3,200万円で売却する、利益はまた別途知恵を思う、という考え方もあるやもしれません。と、いま当該車種を見てみますと2,000万円でもなかなか売れない個体もあるようで、難しいものです。いずれにせよ、不動産に自動車、あらゆる取引が活発化するほどに、財政が潤う仕組み、究極の胴元です。
同じ3,000万円の使い道、お店を始めてみるとか、事業を立ち上げてみる、M&Aしてみる等、あるいは不動産に限っても建築費は地主に出させてぼったくって受注し、さらに転貸でも儲ける会社もあれば、というやり方に考え方など選択肢は幅広くありそうですが、案外に重たく手離れしにくい不動産より、好きな自動車を買うことは気が楽で、楽しくて、人生の幸福度に大きく貢献しているのではないかと思う次第です。帰路に「パパ何時に帰って来る？」と電話があってこのときはメガロドンと聞いていましたが、ママとお家で時間を過ごしていたようです。
