大磯プリンスホテルドライブ、小田原へ続き。
「不動産のほうが、見えざる劣化具合や不具合という瑕疵、そこからしての修繕費用、エリア特性、詐欺まがいな状態を屁とも思わない海千山千の魑魅魍魎さ、ときに法律関係やその解決コストなど要素が複雑だけど、一般市場に必ずただ値付けが甘いだけの物件があると思うんだよね。経営のプロ度合いではパパの勝るケースもあるだろうから商機はあるのではないかと思う。それを親指動かすだけで分かるようになりたい」とも伝えてみた、この基本設計、
一般的市場から値付けが甘いのを見つけて利益を見込んでいくメリットは、仕入れの特殊性、殊に不動産はその苦労やリスクが段違いですのでこれを日常的ネットサーフィン程度でできることと、「いいネタないかな」「最近美味しい話しないよな」「もうあんな美味しい案件ないかも」ではなくて、仕入れの定量的安定性を確保できることではないかと思います。
一般市場に出る前の優良物件はその導線ごとにアンテナを張りそのメンテからなかなかに労力がかかるものの、皆無ではないですが、通常導線での場合、実際は多くが「2,000万ぐらい余計に乗せて出してみっか。」と高めに設定して「まず顧客リストに流してみよう」から始まり、それで反応を見て売れなければ次に半クローズ市場や一般市場に出してみて「たまにこれで買ってくれるバ〇やカ〇がいるから有難い。だめなら500万ぐらい値下げて、それでもだめならまた下げればいいよ。これで売れればめっけもんじゃん」という、初動高値のケースがクローズド市場、オープン市場問わず常態的だと思われ、少し売れ残ってからのほうが価格の適正化プロセスにさらされて整えられるともいえ、すぐ売れそうな物件というものだいたい分かってきましたので、適正価格未満で手離れよく高い流動性が見込める物件を安定的に探せるというメリットがあるかと思いますが、
一般市場に出て暴価では売れずすぐ値下げされたり、そもそも元が甘い値付け、売主が急いでいて流動性を上げたい、つまり換金速度重視など、これらを瞬時に見抜けるようになれれば、そしてこちらが売り急がずデンと構えて売りに出すことができれば、それだけで利益になっていくような気がすることを見込みたいと思いたい、と思います。
売り時を間違わなければ、という意味では今は70は売り時でありませんが、加えて車種を間違わなければ新車すら利幅が出てしまう相場です。
もっと集中力を使えば、たとえばスーパーカ―系の限定車の新車等、かつそこにコミュニケーションエネルギーも投下すれば、一発でさらなる利幅が大きい、価格も大きな車種がありそうですが、あくまでも副次的にそうなってしまったというだけですので軸足を移していくことはせず、あるいはお馬さんやお牛さんだとホールド中に疲れてしまいそうで、しかし時折暇つぶしの遊戯系副業的に、車両選定をするかもしれません。
繰り返し己へ確認すれば、ただ普通に車を買って乗って使って売ると儲かる、というのは我が子から教わった事項であり、ヴェゼルが旧型よりも新型のほうが格好良く見えて来るようになり、この時差は加齢による保守傾向が増しているのかもしれませんが、利幅は見込めずとも、車両トレーディングの利益でいずれ買いたい車です。今はまだまだ贅沢な車に思い、がまんです。
とある不動産のオーナー氏。以前、創業した会社を上場させ売上1,000億までもっていき、かつ知名度が高い1,000億企業をM&Aするなど一時は破竹級でしたが、結局的にうまく立ちいかなくなってしまいMAで救済的にすなわち二束三文的に吸収されていきましたが、その方は上場時に得たキャピタルゲインで個人的に収益物件を新築されていました。
しかし、その賃貸経営が杜撰だったといえば杜撰な、初期からしてかなりの資金を使い、たとえば1室は使われることなきいつか知り合いの誰かにタダで貸してあげる用、一室は使われることなき短期滞在ゲスト用にこれも空室のまま、一室はシアタールームもあるような大きな間取りは子に住まわせる、1室は月に数度自分が趣味で使う用、1室は友達とたまに使う用、1室は親族の友好関係が使う用等、ということをして初期投資比利回り0.4％という、通常の賃貸経営では考えられない状態をキャピタルゲインの資力で跳ねのけて道楽をしていたわけですが、数年経って、破綻まではいかなくとも、その物件を手放さなければならない状態になってしまいました。
新しくオーナーとなった方は、東京駅の隣駅ぐらいに一等角地で駅直結、新築の立派で大きな最新のビルを持ち、その他都心の一等地に収益物件を数多く持ち、言ってみれば一つも二つも突き抜けて裕福と言っていいであろう、富裕度合いが高い資産家です。ここで一つ大きな学びを思ったのはその「よりお金を持っているオーナーのほうが、経営をしっかりする」という点です。
前夜は
大人スパゲッティ1人前ピザ2切れとオニオンスープを平らげた我が子、「ジョリーパスタなら週1でいいよ」とママと声を合わせて満足感を語り、他方前日から「タンタンメン行きたい」と、ママと別々に同じことを言っていて、親子関係を思うところですが、この日の遅い昼食は餃子3枚-3個を完食しました。
さて、より裕福なほうのオーナー氏、恐らくは行きがかり上そもそも物件を安く手に入れてそれだけで2億近く利確だと思われますが、そのより富裕なオーナー氏そこで手を抜かず、利回り物件の家賃をしっかり値上げして満室経営にして、客付けしにくいであろう前オーナー氏が道楽や遊びに使っていた特殊な間取りの部屋もあっと言う間に、しかもありえない金額でしっかり客付けして埋めて、結果として利回りを6.8％ぐらいに向上させる凄腕に、
それもあって、UPした価格提示を受けて、私としては3.5％の一般的には危険な利回りとされている中に、それでもこの物件を購入しようと考えていますが、その考え方ややり方、マインドを天晴に凄いと感じ、その思い重ねています。サードレンジで行った草津旅行でばぁばのをもらったベスト、クリーニングの引取りをして、大磯からの旅より帰還しました。
より富んでいる方のほうが、よりしっかり経営する。より富んでいるのに手を抜かない。だからより富み、そうでない遊んでいるほうは没落してゆく。この点に非常にセンセーショナル的に稲妻的な刺激を伴った勉強を思った次第です。
「その価値はないでしょ？」と我が子も発した、上昇した販売価格の提示に私も同じ金額であれば敷地に十分ゆとりもあるかなり大きなRC一棟物や、少しエリアをはずせばそれが複数棟一気に買える等、他の選択肢のほうがよいのではないかとたじろぎながら他の考え方も検討してみたところ、1週間ほど考えていると、「ちょっと待てよ。これはお買い得かもしれないぞ」と、お陰様で新しい考え方を発見する機会ともなり、その価格で買っても償却分や譲渡益税を合わせ計算しても、転売は考えずホールドする見込みですが、仮に一定期間後は転売すればいつでも2.5億以上は儲かる見込みをみつけ、これを可視化してプリントアウトもして我が子へ3プラン説明してみましたが、考え方次第でこうも変わるのかと驚愕しつつ、そのような考え方を知れたきっかけを下さった新オーナー氏へ尊敬を増しつつ、さらなる契約金額の増加があれば考え直すかもしれませんが、話がまとまれば幸いに思うところです。暗闇に浮かぶ「レンジかっこいいなぁ。どうよ？」「うん、かっこいい」「本当にそう思う？」「ほんとだって・鳥肌立つぐらいかっこいいよ」と、
ランドクルーザー300での大磯ドライブから帰宅後、掃き掃除をして、旅中ママに買ってもらった代表Tシャツに着替え今度はBMWに乗り替えて、
最後に乗ったのは、
仲間の姫と川場へ遊びにいった年明け頃だった、思ってみればこれも我が子と同い年2014年再販ランドクルーザー70へ行きました。無論、絶賛バッテリー上がり中です。
バッテリー切れの中にキーの電動解錠が使えず、かつ盗難防止のため運転席以外は外から鍵が開かない仕様となっているため、中から鍵を開けてもらいました。あれもこれも、X1の荷室も後部座席も満杯になるほどな荷物の量も含めて、一人では心が折れていましたが、頼りになる相棒、心強いパートナーとして、本当に大助かりです。
「パパ、後ろのドアひっついて開かない。外から開けてみて」と、
年始に遊んだ荷物そのままに、トラック中型登録の1年ごととなる車検も切れることだし、固定資産税に比べればたわいもないはずの自動車税も考えれば、もう手放しておくか、と荷物の整理に行きました。いまだに
一泊目の那須以外ブログに上げられていませんが、雪を求めて那須、山形銀山温泉と2泊繋いでこれで
秋田へ行き、違う宿に二泊したり、雪景色で
ラーメンを食べたり、初スキーしたり、帰路は
地球防衛軍としてパトロールをしながら新潟経由で温泉に一泊して帰ってきたり、何度か
オフロードに行ったり、
ウィンチでエクストレイルのボディをちぎったり、それなりに思い出が詰まった一台。そして車は買った時より高く売れるんだ、ということを教えてくれた一台です。近々引き取りを依頼いたしました。
ママとサードレンジに乗って、買い物へ付き合えば、マフラー替えた4thレンジがV8のいい音を響かせて走っていて、ママは無欲な一方で結婚以来つまりは人生で一度も光熱費を意識すらしたことがない人ですが、翌日の社会科見学のお弁当に向けて値段を気にせずバコスカ高額な食材をカゴへ入れている光景をみて、自分で言うのもなんですがここのパパはあれやこれも頼もしいパパだなと思ったり、サードレンジの後部座席に野菜が乗る日常も素敵に思い、
ここ最近は久しぶりにXボックスのゲームで「パパ、（ゲーム内での）新しいお金の儲け方みつけたよ」「パパ、今夜は1万貯めた」「パパ、今夜は2万稼げた」「お金6万5千まで増えた」と数日聞いてみて、「パパ、かっこいいの買ったから見てよ。かなりかっこいいよ～」と大喜びで苦労して買ったのがDB5。主観視点に切り替え「どう、中も渋いでしょ？むちゃくちゃかっこいいよ」と、ゲーム内数ある選択肢からこれを努力して買い、そう発するセンス。007をスマホでかけながらゲーム内ドライブをしました。「感じ出る～」「よし、RCマンション10棟買ってから、Aちゃんが免許取ったら、これ買おう」と中古相場を見ると5,000万～1億。
10年後はもっと上がっているのかもしれません。という意味で悩みが増えました。そうして相場をみる中で、その昔一時期ですが、さすがに内装が古臭くて、浪人生の部屋かと思うような辛気臭いとしか感じらず、当時若かった私にはその魅力が分かりませんでしたが、「Aston Martin Vantage V550 」を保有していたことをすっかり忘れていましたが、思い出しました。
並木街道沿いの店舗もしくは不動産は掃除が大変と勉強になりながら、我が子が大学生になったら「メガ越えてキガ大家越えて、テラの手前のカリスマギガ大家になろう。」と副業的個人的に大学生資産家に、ここ数年機会を伺ってきた後生の楽しみであり、この子だけでなく仲間の子供や社のお若い方々がこれから来る未曽有の経済情勢の中でも安定した基礎としてもらいたいとも考えているこれから先のプラン、現業の本業も集中力を落とさずに取り組みたいと考えていますが、全額自己資金または50～70％自己資金で残りレバレッジという安全圏の中で取得していこうと考えている物件を10年後、より立派な物件への入替含め選定や検討、スキームの考案や発見、物件調査等一緒にやること、これも楽しみにしつつ、安全圏で物担にしてもらってレバレッジを本人にかけさせて自分の力でなってもらうおと考えています。
そしてなんという巡り合わせか、5th4thの車庫証明が交付される同じ日、同じ警察署へ社会科見学というのを前日聞きまして、5th車庫証明はD様がお休みなのに取りに行って下さいましたが、4th分は私が取りにいくので、そうはある巡り合わせではなくせっかくゆえ、ちょっとだけ時間合わせて行ってみれば「なんでいるの？」という言葉とは裏腹に校長先生へ深々とおじぎをすれば「お父さん来るって息子さんから聞いてましたよ」と校長先生にまで共有されていて、深々と御礼を伝えるのが精いっぱいでしたが、かような奇遇ももらいながら、
「パパ～みて～」「お、レンジじゃん。うちと同じ色だ」「ホイールも一緒だよ」「youtube？」「ううん、アマゾン。これタダだよ」と自分で映画鑑賞までいつの間にやら、しかもちゃんとコスパ意識があって、これら一連に成長をまた感じつつ、私にとっては怒涛だった仲間に助けてもらいながら進めた車庫証明と、それらの送付という一番苦手な事務・書類回りが片付いたこの達成感と安堵感に包まれて、11月が終わり、12月になろうとしています。ランドクルーザー300、感謝致しつつ、ごちそうさまでした。
そしてゲーム部屋から「うわ～かっけ～」と聞こえてきたので、行ってみるとまたDB5に見とれながらドライブしていました。「こんなポンコツが1億だよ」と会話して、目標のくるまとして頑張りたいと思います。
「パパ～おれが撮った写真みてよー」「まだDB5でドライブしてんの？」と再度行ってみると、なかなかいけてる一枚。「見たら復刻版25台ってのが今年だか発売されたみたいで約3億8千万だって」「ぐごーーー。5億くらいになるのかな」「いやすぐ10億ぐらいになるんじゃない」と、これは選択肢に入ることはなさそうです。
