2024お盆休み、多少なりとも家づくりを進めたく
設計の先生から飲みのお誘いがあったので、ばぁば宅お泊りの送迎だけするとして、親族が集まってのお墓参り＆掃除は我が子とママに託し、自宅警備デヴィジョン・エグゼクティブ上級シニアひきもり主任の独り期間は
深夜の突発お寿司に行ったりしつつ、コーヒーを買ったりできるだけ出かけるように心がけました。
そうしたお盆が明けて、グアムに行く二日前、ばぁば宅から帰ってきた我が子へ
不動産プロジェクトの説明と稟議。10年、いや20年から30年スパンでかかるぐらい腰を据えて、成功する可能性があるのかすら視界不良すぎて分からないけど、20件以上のマイルドブツ上げ、すなわち基本は売りに出たら普通に買う方式にて、「とあるところの不動産を片っ端から買おうハロープロジェクト」の本格始動の決起二人集会。数年温めてきた案件です。
プロジェクトの骨格、うまく行った場合どれぐらい儲けるのか計算しゴールを確認、次いでゴールにたどり着くまでの必要となりそうな基本知識から周辺知識、やりたいこと、それぞれの段階で目指すこと、それぞれでのリターンとリスクの概算等を説明し「やるかどうか」「やりたいかどうか」「どう考えるか」意思を確認します。社会の仕組みを知る基本のキとしては条文を一緒に読みながらの民法176条の説明だったような気がします。
次いで民法177条や昨年購入した土地の契約時を思い出して確認すれば民法が原則、この場合は例外規定が宅地建物取引業法という関係性を合わせ伝えたり、謄本を見ながら登記の公信力を説明したり「じゃあ、この場合これは誰のものですか」という伝統的な定番基本問題をパパが以前に遭った
地面師事件の概要など余談を交えて伝えつつ、なお最近
積水ハウスの地面師面々と一部同一人物と知りましたが、いずれにしてもこれらに記したことはごくごく一部で、警視庁組対4課が認める元ロシアの諜報員やらも登場したり全容となればネットフリックスで話題の作品より数百倍奇々怪々で面白いと思いつつ、もうそういうハラハラドキドキの遊びに耐えうる年齢ではないので、マイルドかつ平穏に進めていきたいと考えながら、あるいは「証券化してマンデベに売るのも一つ」とご教示を頂いたりしながら一般的・通常業務的なブツ上げスタイルにてチラシ投函や訪問お伺い等、とある会社の不動産部門が協力してくれることになったりして、
駅から徒歩二分ほど20数件の商業不動産を転売は選択肢に入れず、ひとつに出来た暁には何を建てるのがよいか、賃貸マーケットの需要と供給、たとえば社会構造の一つとして収入が低い層を最多とするピラミッド構造、正確には凧風変形ひし形構造であることも補足しつつ、なわけなので需要としては1人用や安価な物件が最多需要があるものの、じゃあと供給数を見れば廉価な物件は過剰供給となっている結果、駅から面積円が拡大していく離れるごとに競合物件が凄まじい数で増えて過当競争となっている可能性をスーモの設定を変えながら確認すれば、全築年数を対象にとある駅で1Ｋ・1ＤＫ・1ＬＤＫを見ると、たとえば徒歩で駅5分圏内は700件、徒歩7分で1,400件、徒歩10分圏内だと2,600件、徒歩15分圏内だと実に6,000件の空き物件がヒットし（重複物件あり）、これは駅から放射状に遠ざかるほどに価格競争に巻き込まれるかし烈になりやすく将来的な賃料下落率が大きくなるのが高確度となる要素を意味し、あるいは同じ平米でどう売り上げて行くのがいいか、戸数が少なければ設備のコストや客付け、クレーム処理の労力は少なくなり、戸数が増えれば面倒は増えるが空き室リスクが分散され、だけでなく時間軸を投入しての考察、たとえば上記と同条件で徒歩で駅5分圏内は700件だったのが築3年以内にすると数物件しかないとか、3ＤＫ・3ＬＤＫの徒歩5圏内40件、これを築三年内にすると2件しかないとか、すなわち築年別で競合数を見てみれば築浅単身向けでしかも駅近はかなり少ないことを知ったり、建築費の高騰を考えると新規の建物は間取りに関係なく増加しにくく戦いやすい等、一緒に考える時間もありました。
そうやって我が子へプロジェクトを話し、謄本を実際の物件と同じように並べてみたり、住所ごとに謄本を整えたり、あるいは甲区乙区から見えてくる物件のヒストリーや「ここは急がないと、共有がさらに進んで持ち主に連絡がつかない。なんてことになりかねないリスクがある」とかも解説しながら、こうして書類をファイリングするところまで教えていた夜に、「よっしゃー、すごいタイミング。買おう」と、当該プロジェクト対象に売りが出たと不動産屋さんから入電。売主は個人の方です。売り出し時まずは不動産仲介会社のアテンドで「相場より高めに出してみましょう」というムチャな値付け初期値がセオリーゆえ「若干値引いてもらうとしてもまぁ相場より少し高めでも買うか」「しかし多少高いと、たとえば今後の相場上昇も考えて一件1,000万円高く買えば×20だとして2億円総取得額も増えるし、後半はごねる物件も出て来るだろうし、しかし時間をかけて買っていく分、将来まとまるまで収益で回していくし、償却もできるから仕入れがただみたいなものだ。でもやっぱり初期の仕入れはできるだけ抑えて行きたい」という考えがフラフラしながら、築古でローンがつきにくい物件ゆえ競合が現れにくいだろうと読み、こちらはローン審査なき現金買いのバイヤーとして多少強気の、そして収益で回すためのリフォーム費用を想定もして価格交渉もしよう等に方針が落ち着いたどんぶり型みみっちい方針満々でしたが、直ぐの内見手配が間に合わずでしたので、グアムから帰国のタイミングで直ちに内見させてもらう予定を組みました。が、しかしです。上手が現れます。私が200万画素のコンデジだとすれば、1億画素モンスターマシンかのような比べ物にならぬほど解像度高く高品位な未来が見えているのだろうと推察される相手が現れました。考えたり、駆け引きしたり、交渉したりの必要すらないほどの先と構造を見透かした様相で即断即決をする猛者が現れたのです。みみっちい計算野郎、後悔しました。
即の即日、相場がかなり上がってきている中での、さらに相場よりかなり高い20％以上増しの売値に対して、現金買付が満額二本入って、内見もせず、雨漏りしていたそうですがそのままで、かつ契約不適合免責、つまりは「雨漏り？いいよぜんぜん、気にしません。その他にも一切の文句言わないし、あとから出て来る不具合も一切売主責任も追及しない。見なくていいし、そのままでいい。その上であんたの言い値で即現金で買うよ」という、明らかに収益物件や居住用ではない、特殊な事情、特殊な目的でのライバルが現れた次第です。新車を雨風から守るため仕舞って、
眠い目をこすり、久しぶりの海外に向けて、成田空港に到着。
実はこの案件は、とある大きな大きなビルを持つ小さくニュースに出たこともある大資産家が買い増していた物件群でした。謄本をあげてみるとこの10年ぐらい物件売りがおもてに一切出なかったのになかなかに買い増しも進んでいて、おそらく不動産会社や管理会社に根回して表に出る前に片っ端から買っていったものと推測し、長らく様子を見て来ました。
絶大強力なライバルたる、その大資産家の法人登記をあげてみれば、代表は御年80代半ば、なのに子息が取締役に入っておらず、恐らく子息は不動産業に興味がなく、なおさらにこの案件には関心すらないだろう、これはもう時間の問題でこの土地をまとめることから降りる、いやフェードアウト、でそのうち二代目が無関心に相続も絡んで放出だろうな、という読みで、何年も温めてきた買おうハロープロジェクトの本格始動実行へ着手推移をしようと思ったときに、表に売りが出てきたことは、待っていたその「大資産家の撤退」を意味するかと暫定的に推定していいだろうと考え、想像よりも早くその時が到来したと思いました。と、思ったら次の、しかもそれなりに手ごわそうな競合出現です。ﾄﾎﾎ。
まだ競合について詳細は不明ですが「投資家」と聞こえてくる、うち一人は日本と海外を行ったり来たりしているそうですが、しかも二人もニュープレイヤーなライバルが出現してきました。さらにこちらがグアムからの帰国日あたりに早々契約日も決まったと聞こえてきました。うぐぅぅ。朝からカツカレーを食べて、数年前にここの家電量販店カメラ売り場で「将来、斜陽しているカメラ業界の仕事はしないほうがいいよ」と店員さんからアドバイスを受けたのを思い出しつつ、
24mmを装着したキヤノンＲ5
Ｘ-Ｅ4、
スマホ、と軽量装備にて、
「今回は」どころか、「あぁ。そもそも本格始動の出だしでプロジェクト頓挫の憂き目か」と思いながら、出国を待ちました。
いつものボディタッチ儀式を済ませ、あっという間に搭乗時刻です。
手慣れた様子で自席を整え、
短いフライトですが、
カツカレー食べたばかりだというのに「やったー機内食」と自分のを平らげるだけでなく、こっちはまだお腹空いておらず、
私の分まで食べてくれたのを思い出します。
仕事に困難はつきもの。ここで諦めず、あるいは諦めるという判断をするには情報が少ないじゃないか、と言い聞かせ、強そうなライバル二人も現れましたがもう少し情勢を見守ってみることにしたいと思います。なお「投資家」と言っても、ときに手首足首までびっしり和彫りが入っている場合もあるので、そのような意味でも要警戒です。従前Ｍ＆Ａをしまくっていたときに、債権者として権利を主張してきたのがネットに若き青年実業家であり馬主としても露出していた方で、あとあと知ると単に若い衆で、要はもろの反社メンバーそのものだったときがありました。根深いところまで仕組化して一般企業に入り込んでいて、たとえばとあるシステム会社として入り込んでいるフロント企業で、頭から売り上げを10％はねて行きます。その会社や関連会社は今もってしてネットでその業界を検索すると、Ｎｏ.1企業、Ｎｏ.1サービスとして紹介されており、その裏が表からは一切分からない点に恐ろしさや、凄味、高度な知能ぶりを思う次第です。なおそれらの会社は盗聴など当たり前に行い、ときにそれで脅迫は当たり前に、あるいは危害を加えることもあり、暴対法がある今もってして、一般企業が太刀打ちするのは非常に困難であると学びました。警察が適正に動いてくれるのであれば、当該企業はとうの昔に淘汰されているはずですが、業界の雄になっていることがその難しさを物語っていると思うところです。
ちょっと明るい材料としては、既に二物件を保有しているのですが、相場を無視した特殊需要、つまりは地上げ相場でいつでも買ってもらえそうな確変状態に入ったことが判明したともいえ、あるいは私の勘ではタイミングを見れば相場の四倍は硬く、従前は坪当たり「マジかよ？こんなことありえるの？」と思った軽く銀座越えしたこともありましたが、今般もタイミングを計れば8倍10倍とかいけるかもしれない、不動産の時限的のれん代というべきか、不動産の簿外資産というか、特殊な時価が大きく見込めそうな利確してグッバイ・ラッキーハロープロジェクトに変容する可能性も出て来ました。出口選択肢の一つが増えたことは好材料かもしれません。無論、買い増していったときに相互に膠着して塩漬けリスクも残りますが、そこは我が子がいるので50年スパンでの戦いを企図できます。
学生のときに「学食食べられないのは分かったとして、帰りの交通費どうすんの？」と思った学舎にて財布に15円しか入っていなかったのに気が付いたあの光景が忘れられません。
学生終盤の頃に、準備行為程度ですが創業して、学校を卒業して法人を作り正式に起業し、商品開発や営業活動をスタートして、
一年近くかかって、やっと数十万円の売上が「立って」なんて言葉は使えない僅かなキャッシュインを、多くはパソコンを買うという可愛い設備投資に回しつつ、みんなで5万円分けたのを最後に、
私は34歳ぐらいに「もういいかげん会社から報酬を取らないとまずいです」と税理士殿に言われるまで会社からお金を1円たりとももらうことなく、しかし30歳の頃には個人的な現金資産だけで5億円を越えていました。その他に不動産や、会社の株式100％を有しているので最終利益処分権付きで会社の現金資産を間接保有したり、株式を売れば相応の値が付いたと思われますので、合わせればさらに資産を有していたことになりますが、現在はマジで年収360万円の貯金ゼロ、資産ゼロです。
こうして会社から報酬・給与、あるいは賞与等、一切の金銭をもらわずに、またもらう必要性がなかったからそうしたのですが、あるいは貯金しようと思ったこともなくそうした現金資産が形成されて行った主成分は不動産でした。夫婦そろって住環境にまったく興味もなく住まいは家賃13万円の2ＬＤマンションで大満足、その他不動産に執着心もなく、不動産は単に稼ぐためだけのツールでしかありませんでした。
23歳で会社を作り、給与も出せない弩貧乏会社でしたので、同級生やその友達が集まってくれてみんなでアルバイトをしながら生活をして、ソフトウェアの開発が主だった中に、こうして人件費がかからない僅かな会社の運営資金は私のアルバイト代を充てて、かつ必要あれば購入しなければならないソフトは後輩に頼んでアカデミック版で安く買うという凌ぎ方をしていました。
丸3日に一度3時間だけ寝る生活を半年後にぶっ倒れるまで繰り返しながら、昼は会社の業務、夜は早朝までガソリンスタンドでアルバイト、アルバイト先でシャワーを浴びてそのままアルバイト先から満員電車で出勤という生活スタイルで、そのアルバイト代の中から「ちょっと貸してくれないか？」と言われ、5万円を不動産会社の社長に融資、いや融通したのが、やがて不動産投資をしていくきっかけとなる出会いでした。時が少し経ちこの社長がある日「俺には、稼ぐ能力がある。稼げる案件もある。しかし金がない。金を出してくれれば必ず儲けさせる」と話しを持ちかけて来ました。この社長は旧バブル時の莫大な借金が残っていたのですが「江戸時代から地価が下がったことなかったんだから、俺だって分からなかった」とまた言うことが豪快で、やがてこの社長が優秀なプレイヤーで私が金主となり、とある案件に取り掛かることになる日が到来し、私が資金を提供する、この社長がどんどんブツをあげて来る、私がそれをどんどん抱える、この社長が売り先を決めて来る、私が「もっと高く売れるだろう」とか「あっちのほうが高く買ってくれるだろう」や「こちらの取り分をもっとあげてくれ」「ちぇわかったよ」と揉むことがあったりしながら承諾し、二人で一緒に売りに行く、たとえば神谷町にあるマンデベに行って土地を売却しそのまま外にあるみずほ銀行で引き出して大きな手提げの紙袋二つに満帆に入った現金で回収、そしてまたその現金を投げて土地をまとめていく、みたいなことがあったり、という70代老人クラスと20代青年実業家とのデコボコ黄金タッグが生まれてそれはそれは儲けさせてもらうことになりました。そういう日々に繋がっていく初期は、アルバイト代が振り込まれる1週間ぐらい前にあと一週間食いつなげるかどうかの1,500円しかない瀬戸際に、とある本に出会ってしまい買うかどうか1,500円という投資を本へしてしまったら食べ物をどうするか本屋のその本の前で突っ立たまま2時間悩むという無駄な時間を過ごしたこともありました。悩みに悩んで買ったその本のおかげで、その後の本業たる事業の躍進に繋がっていきました。という中に、出会った当初の貴重な5万円融通は今思えば、これも英断の決断レベルかもしれません。
機内から虹を見てグアム空港に着陸し、アメリカ領におけるスクールバスのルールやら説明したり、
ぽつぽつと新築案件も見受けられましたが、コロナ禍も手伝ったせいか全体としては荒廃感を感じなくもない、グアムの街並み。
ハワイと比して、体がぜんぜん楽な移動に喜びながらホテルに到着です。
部屋に行き、プールを眺めればなんと人の少ないこと。
6泊と少し余裕の日程たる贅沢として、
「今日はいい」ということで、この日はプールにもいかず部屋でまったりして、
メニューをスマホ翻訳しながらの、近くのローカルレストランへ夕食に出かけました。
四半世紀を超える、長年のお付き合いとなる先輩恩人から「趣味ないでしょ。もっと海外とか行けば？」「もっと贅沢しなよ。お金持っていてもあの世に持っていけないんだから」とか、と言われ、内心「多くの楽しみを卒業しちゃったし、というかやっぱり仕事が趣味なんだよなぁ」と思ったり、
あるいは、途中に多少の間はありましたが10年以上会社の顧問をして頂いている別の方からは業績を見て「そんなにお金稼いでどうするの？」と言われれば「お金がほしいわけじゃないんだよなぁ。仕事が楽しいだけなんだよなぁ」と内心思ったりすれば、改めてやっぱり仕事って楽しいんだよな、と重ね思ったり、
この年になって、卒業したことも増えて来たり、自己実現とか認められたいとかあるいは芸能ニュースとかどうでもよくなることも増加の一途に、もしくは何かが満たされたりして、削ぎに削ぎ落されて残ったものを改めて心を整理しそして解いてみれば「やっぱり人の成長」が私の喜びだと思い、「人の成長を見て感じるのが何より楽しく、生きている喜びをもらえる」という要素が核心にあって、それは我が子や会社の若手殿、あるいは取引先のお若い方々、中には年齢を重ねてから開花する人を見て、こうして人が成長する姿を感じたときに、いつも鳥肌で身も心も震え、
しかし成長というものは、常にリアルタイムで感じるものというよりは、定点的にとか、相当程度あるいは節目ごとに感じるものであって、我が子が学校へ行っている間は暇すぎるかのように、常時その人の成長を感じられるわけではなく「待ち」の要素も多いわけですので、暇なアイドリング時間が多く、
じゃあ、その暇な時間を何で埋めるのがいいかと言えば、やっぱり最高の遊びである仕事という帰着にどうしてもなって、そして暇つぶしでやる仕事でまた人とのご縁が生まれたり、織り成したり、それで潤う人が出て来たりで、また楽しいという実感に包まれることとなり、先月末も納税し、今月末も納税らしいですが、予定納税含むやっぱりほぼ毎月どこかで納税ばかりしているような気がしたりしつつの中にまた増税かよ、とも思うわけですが、このあたりは思考停止させておくとして、
嬉しい報告をもらったりもしつつ、
これらのことが主原料となって、今般の不動産案件も、楽しい遊び、という感覚です。お気に入りのケチャップが見つかって記録し、夜食用に見込んで注文したのをほぼ予定通りのボリューム感で持ち帰り、飲み物高そうだからとママが日本からお茶を持って行きましたが、案外安く飲み物が売っていて、他方で世界各国で同一の品質を隅々まで製造流通させるコカ・コーラのすごみを思いましたが、しっかりキャップを閉めていてもすぐ炭酸が抜けて砂糖水のようになれば、現地での調達環境にコーラでも左右されることを思いつつ日本のクオリティそのすごさをまた思い、夜が更けていきました。
という仕掛かってみようかという不動産プロジェクトの他に、もう10年、いやそれ以上の20年は寝かしてからな狙っている考えているというよりも目指してみたい不動産プロジェクトがあって、それは街のバリューがぐぐっと上がる駅前再開発プロジェクトです。いま再開発している街が古くなれば新規再開発の価値は後発になるほどにさらに付加されるであろうとも思い、その一角に建つビルは数年前から「売ってもいい」という話はあるのですが、いかんせん高く、相場からしても高すぎるふっかけ価格。母体が弱体化するのも虎視眈々と狙いたいところですが、これもあれも自分は生きているのだろうか。
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