なんだかんだみんな
新車ってやっぱり嬉しいものなんだな、
あっ自分含め、と思い日報を拝みつつ、
マンションの高騰ぶりはよくニュースになるものの、じゃあってんで首都圏各地の建売を見ていると、まず
23区内だとエリアによりけりながら概ね床30坪5,000～10,000万円が平準的ゾーンのような気がして、エリアによっては「30坪だと8,000万円からだぜ」「30坪？それなら1.2億からぜよ」みたいなところもあり、あるいは17～30坪で1億～1.5億という相場のところもあったり、おしゃれさんエリアだと17坪で1.7億もある様相でお前らは高いほうの注文住宅かよ、と思うレベル。どひゃー。
ひと昔前か、ふた昔前は「1億越えたら豪邸」ぐらいの感覚または定義（正確には上物代だけど）が通説だった気がしますが、30坪で1.5億とか、1.5億で17坪とか、あるいは利便性があるマンションは新築当時より築20年経つ中古のほうが高くなり、はたまた築70年に近づくマンションまで爆上げで、まるで樽に眠るウィスキーが熟成するかのごとく、静かに築年数が増えるだけで値上がっていく異常時代。
じゃあっていうんで、
東京都下や
埼玉方面など少し都心から遠ざかっても、通勤しやすいエリア・駅は25～30坪で5,000～8,000万円の相場で建売がゴロゴロあり、
横浜や海沿い等に別荘地域もある
神奈川はまた別格で幅が広く、
じゃあってんで、都心または駅からさらに遠ざかってまだ30坪4,000万円台かよみたいなプロセスを経て、ドアtoドア+乗り換えの急行使って1.5時間範囲まで広げて、あるいは駅からバスで20分で30坪三千万円台という様相な気がします。高度成長突入時やバブルかと思わせる通勤遠方化等、これら驚愕時代。なお神奈川や埼玉のビルダーで働く方に聞いたところでは、お若い方いわゆるパワーカップルは都内や神奈川or埼玉の急行が止まる通勤至便な駅で購入してしまい、埼玉方面だと「埼玉のJR沿線に住みたい」「埼玉Wあたりに住みたい」と来るんだけど、高すぎて「西武線を検討して東武線に変えたり」「埼玉F台あたりに落ち着くことが多い」ような様相らしいですが、そのF市でも5,000万円台がゴロゴロあって、中には7,000万円台も。神奈川だと「Tぷらーざ1億円超え」を検討して「T野などもうちょっと奥のほう」の駅に妥協するパターンと言っても5,000~6,000万円が多いとか、いずれにしたってもう価格がバグっている、かと思うほど。
リクルート創業者の江副氏は著書『かもめが翔んだ日』の中で「あせるでない。土地なんていうものは生産されて増え続けている。埋立地を見てみよ」そして「規制緩和でも増えるのだ」旨を指摘しています。もう20年前に読んだ本なのでちょっと違っているかもしれませんが衝撃的な考え方に思いました。土地なんてものはさじ加減でいくらでも増やせる。たとえば行政が容積や建ぺいをちょっとでも緩和すれば、もしくはロフトの規制一つだけを少しでも緩くすれば、いくらでも床面積は増え、結果として土地がその分小さくても床面積を確保できることで戸数が増えて行くことになる。あるいは容積を緩和すれば土地の価値を意図して下げて行くことだって思いのまま、とも言えます。とすれば、民衆を苦しめるも、楽にするのもさじ加減一つ。権力というものは、国民が住宅ローンや賃料で働き続けるように設計してきた。これから人口が大きく減る局面で社会保障負担が増えてさらに増えようとしている中、不動産部門も楽させてくれようとはしないようです。という見方もできるかもしれません。
この日はミドルメーカー支店長が褒めたたえていた
タ〇ホーム様を見に行きました。プランや見積、話を進めるのが早い速い。改めてそのうち詳細を述懐するかもしれませんが、二度目の訪問をしてきたところで契約日まで決めそうになるほど、完璧なまでの華麗なクロージングプログラムを思った次第です。いやほんとエクストラ・クロージング・システムと呼びたくなる「お値引きをご用意しました」→「さらには本日、本社から発表があって〇棟限定での特別条件でご案内できることになりました」→そしてさらに「滅多にいないエリアマネージャーが今たまたまいて、いや本当にいつもいないのですが、ご挨拶させます。挨拶だけでなく値引きさせます」→「さらにさらにキッチン無償でアップグレードします」というアーネストホースト氏かと思うハイパーフルコンボな演出など、ノックアウト寸前に脱帽しました。その
タ〇ホーム殿建売であっても東京アドレスで日野市以西で床30坪に土地がプラス10坪余裕がついて4,000万円から5,500万円あたりがメインとなっている様子。なおタ〇ホーム殿は東京や東日本マーケットでは苦戦し、どちらかというと西日本がメインの戦場となっているらしい中に、
赤字転落となっています。
建売住宅、もちろんマンションや注文住宅、中古もですが、高校を卒業して仕事に就いて家族を持ったがんばりやな20代前半の方や20歳で子供いて家作る方とか、家を買う主たる層としては30代の方々とか、そうしたお若い方々がいくら金利が低いとはいえ、やっぱり「なんとまぁ高すぎなんだよ」な戦慄時代。この日は自宅に戻った
曾ばぁばに会いに来ました。
五十目前の私が35歳のときに35年ローンを組んでいた場合、まだ15年しか払え終えておらず、あと20年ローンが残っていることになりますが、体力が減ってきた今に20年先を思うと「マジかよ、無理だよ」と思う長さ。あるいは50歳の35年前とは15歳であり、35年という長さを回想してみれば時代の大きな変遷やうねり「どう考えたって35年は長いよ」と思うわけですが、とうとうフラット50と名付けられた50年ローンが出て来た驚倒時代。「建築費の高騰が止まりません」みたいなニュースで流れる、お若い方が住宅展示場を周っている姿を見ると「えらいなぁ」と思うと同時に「ローンを支払うこの先を考えると頭が下がるようなぁ」と思わずにいられません。
三菱UFJリサーチ＆コンサルティング殿によると、「注文住宅の取得に関わるコストの推移」がこれ。消費税が隠されていますが、プラス10％がまた痛いヨ。
こちらは「注文住宅（持家）の新設着工戸数の推移」。勝手ながらに家を買う30代の代表選手として晩婚化も思いながら35歳を見てみれば、2024年現在35歳の方が生まれた1989年の出生数約120万人。それに比して近年は出生数70万人。今年2024年はとうとう70万人を割る予測だそうで、今に始まったことではありませんが、このさき20年後、3０年後の購買層人口がさらに確実に減少し、あるいは仕事を引退された高齢者が後世用の安価でシンプルな平屋を建てる需要もあるようで、これもごっそりこれから減っていくわけで、この先の市場縮小っぷりが恐ろしい話です。なお近年人口は減りながらも世帯数は増加してきたそうですが、とうとう世帯数も2030年あたりから、もしくは今まさに減数に転じ、やがて10年後ぐらいには東京単体としても世帯数が減る様子です。
他方で、そうした業界縮小一途のマーケットを核で支えているのが、中国人投資家・中国人資本家と言えそうで、日本の株式マーケットが多くの外国人投資家で成り立っているかのごとく、中国人富裕層が日本の都心を中心に不動産を買い支えていることで郊外に相場が波及し、ポジションによって「中国人のせいで高すぎて買えなくなった」や「中国人のおかげで不動産資産が下落せずに済んでいる。どころか上がった！」と評価は変わってきつつかと思う、不動産価格の推移。一旦身近に敷きなおすと、たとえば今日買い物したコンビニやスーパー、昨日ご飯を食べた飲食店で、外国人の店員さんがおらず、店の運営成り立たず、そこに店がなかったらお昼に食べた美味しい牛丼や、おにぎりと飲みのもを買うお店がなかったわけで「これらのサービスを享受をしなくてもぜんぜんよい」と思える人でなければ、単純に「移民反対」と言えないような気がしますが、中国人富裕層がいなければ成り立たない業界があり、に留まらない経済不況へのダメージが計り知れないことになるかもしれません。
こちらは
住宅金融普及協会まとめによる住宅ローン金利推移。住宅ローンが高金利だった時代に家を買い、家が今もよりも安くとも「総額支払いが家本体の倍かよ、いや倍以上かよ」とそれ以上にバブル時代に購入したケースが上級艱難辛苦コースだったと想像しつつ、みたいな金利脅威時代も大変だったと思います。2000年台以降、2015年頃までに自宅を購入された方が金利が低く、地価や建築費もまだ落ち着いていてもっとも買いやすく、しかもこの頃に購入した方々は分譲マンションを筆頭に含み益となりやすいケースが多そうで、ダブルハッピーアワー期間だったかもしれません。地価、建材に加えここで金利まで上がってしまうと、どうなることやら思いつつ、この金利や建築価格のグラフには乗ってこない項目である、消費税がまたエグイ。2014年からは8％、2019年からは10％が支出に乗ってくるわけで、30坪、少し前に上物3,000万円で買えていたものは消費税300万円だったわけですが、同等物件を今買うと5,000万円で500万円、と消費税という寄生商品は何らの努力なしに200万円増収増益。その差30坪なら坪当たり6.6万円増。5,000万円の30坪物件買った場合、消費税がなかった時代比坪あたり16.6万円が消費税だけでUP。見えざる支払い絶対額が自動的に向上。消費者金融以上な、にこにこパーセンテージシステムが強烈に恐ろしい。消費税も法人税もあるいは総じて税収が過去最高に増えているのに、103万の壁を壊すと税収減だとさわぐばかりがまた怖い会社（国）に思いつつ「インフレは税収が増える」という国視点ではなくて、「インフレは実質増税だ」という消費者目線の世論が欲しいかも。
デフレーターを用いて10年間を俯瞰してのまとめてがこちら。出典元：
トヨダヤスシ建築設計事務所様が随時更新しながら秀逸にまとめられていると思いました。
東京都が発表している
東京都内新設住宅着工件数の減退ぶりを見ると、さらに恐ろしくなりますが、こうした情勢の中に、訪問した中で、立派な自社ビルにて社屋を構える地場工務店社長氏がぽつりと「今が正念場だと思っている」とおっしゃっていたのが印象に残っています。
建築コスト上昇と都心通勤圏では地価が上がり建てられるサイズがダブルで縮小化。敷地100坪以上の家は無論のこと、40～60坪の家が建っていた土地は街並みが変わるほどにどんどん割らていくのが物語るかのごとく、中には30坪台でも割られて次の程よいサイズとして市場供給されつつも数は減り、あるいは世帯人数の減少でそもそもサイズへのニーズが縮小化し、加えて大きいサイズを建てられる人が加速度的に減少しながらの、住宅着工数減。これら市場斜陽化の中に、ハイブランドハウスメーカーの幾つかは安価路線なシリーズを発表したり、ローコスト・ミドルコストメーカーとの競合をさけるかのように賃貸建築やクリニック建築に力を入れたり、物流施設に舵を切ったり、「木はエコだからさ！街のビルに力いれるぞー」という木造が売りの会社があったり、海外に活路を見出そうとしたり、「今後注文住宅は力を入れません」と宣言する会社まで現れるご時勢。あるいは「うちの平均顧客単価は1.5億です。ほぼ紹介です」とお高く止まっていた富裕層相手の工務店もリノベーション部門に力を入れたり、なのに異業種参入も多いレッドオーシャン。という中にメキメキ業績を爆増で伸ばしている会社もあるから、面白い。
「城を築く」「これであなたも一国一城の主です」と言われて家を建ててきたわけですが、こうした新たに建てにくい背景もあって近年住宅業界でよく言われるのが「家は世代を超えて受け継いでいくものです」「家は親から子へさらには孫へという時代になりました」というセールストークや、100年持つ家、200年住宅みたいなコンセプト。誰も生きていないから、もう言いたい放題。
だいたいが「ヨーロッパは築100年なんて当たり前で、200年300年の建物も多く、むしろ古い程に価値が増して高くなります。それに比べて日本の木造は国交省によると平均26年と言われたときもあったり、実際40年ぐらいで建替える人も多く、もうそれは古い考えですよ」みたいなセールストークもあるわけですが、
少なくとも現状のテクノロジーやコスト環境では、日本で工法を問わず100年住宅を作るのは現実的に厳しいのではないかという気がしています。
正確には「快適な住環境を100年維持できる家」ということなはずですから、100年と言えば孫やひ孫が成人になって家族を持ってもそのまま快適に住める家ということで、それはなかなか厳しいのではないかと思う次第です。
今の家は昔の家と違って、高気密、高断熱、さらには各所素材も進化していて耐久性も上がり、日本の四季や高温多湿にも耐え、十分100年持ちます、という触れ込みです。中にはドイツ基準を持ち込んで「うちは世界基準だ！日本は遅れている」という切り口の会社もあります。助手席望遠ごっこにて、名作劇場。
確かに住宅性能が上がり、ダイレクトな四季による家の痛みというのは減退し、明らかに長持ちするようになってきたと思います。材質だけでなく、24時間換気の法的義務化と高気密化は大きく一助になって家の寿命を延ばし、はたまた24時間換気をONにしておけば長期不在時や空き家期間においても家が傷みにくくなっているかと思います。なお24時間換気システムが2003年以降の建築物に義務化されたことにより、野焼きをするエリアでは、旅行から帰ってきたら家が「焚火臭い」みたいなことになりかねず、注意が必要と最近知りました。地球を走りながら、曾ばぁばに会いに行きます。
しかしこの国は地震国です。20年、30年、あるいは50年、はたまた100年のうちに、幾度となく震度3の小さい揺れや、震度5、もしくは遠隔地で起きた大きな地震の長周期波で大きくゆっくり揺れたり、場合によっては震度6や7で激震が家を襲ったり、これら何度も繰り返し大きな力で家が揺れ揺らされ、かならず大なり小なり家の随所に隙間が生まれて行くと思われ、この点を無視して根本的にドイツと同じに考えることはできず、
その僅かな隙間、もしくは目立つ隙間が出来てしまったりして、結局四季とそれを過ごすための室内環境との外気差で、見えないところに僅かに湿度を呼び、あるいは結露が生まれ、または盛大に結露し、断熱材を痩せさせ、躯体の木を弱らせ、もしくは見えないところにカビを繁殖させ、住宅性能や住環境が低下していく無限ループモード、というプロセスが繰り返されるのが地震国日本の家屋であり、とてもじゃないが100年はどうなの、と思う次第です。さらには白アリの外来種も増えていたり、気候変動でこれが活発に活動するエリアが拡大する恐れもあり、また台風も強くなってより家が揺られやすい機会が増えたり、こうした考えの1/10未満ぐらいをとあるファウンダー会長氏に軽く伝えてみれば「うちの壁は頑丈だから大丈夫。丈夫に作っているから隙間はできないんですよ」という回答でした。初期値だけドイツ並みにしてもそれを維持できない自然環境があると思うわけですが、たとえば金物工法の原点と言ってもいい釘一本が耐力壁の釘穴を広げながら地震のエネルギーを吸収し地震に耐えることを思えば、この会長によるとそうじゃないエネルギー吸収方法があるのかもしれません。
じゃあRCにすればいいじゃん、という考え方もあるかもしれませんが、同様に幾度とあるであろう地震によって、僅かに出来たクラックや隙間から雨や湿度が侵入し鉄筋をむしばんだり、何よりもコンクリは100年持っても配管がもたずなわけで、上水ならまだしも下水配管だと目も当てられないかもしれなと思ったり、
分かりやすい例が、昭和の時代に爆増し今はさびれた大型旅館のRCとか、これは古い全館空調との合わせ技なケースもあろうかと思いますが、古いRC旅館はかび臭い所が散見されるような気がします。高額な免振装置が入った揺れないインテリジェントビルや沖縄に多いシンプルなRCであればいざしらず、
今はやりの高層タワー型の大規模修繕がコストと合わせ課題があるように、どこで水漏れをしているのか、これを突き止め直すのはRCであればなお更に大変です。潤沢な運用資本や十分な積立金があってある程度のメンテ・修繕ができなければ、日本という地震ある地域において、100年後もある程度の快適性を担保できるか、RCにもまた難しさがあるように思います。
共同住宅・収益物件であれば迷わずRCを選びたくなります。築50年の木造、鉄骨を比べられば明らかに鉄骨のほうがしっかりとしていて、築50年の鉄骨とRCを比べれば明らかにRCのほうがしっかりしています。だったらなおさらRCがいいような気もしてきますが、自宅をRCにする場合の大変さというのは、ただでさえ建築コストが高い中に、コンクリートは蓄熱性がありクーラーをつけていても放熱で「なんか暑い」「じわじわ暑い」となりやすく、夏の激暑化を快適に過ごすためには外断熱をする等さらに一段コストが跳ね上がる要素を考える必要があることに加えもう一つあり、それはRCを壊すときなのではないかと考えています。日本各地に壊せずに残っている木造建築もたくさんあり、これからさらに増加の一途かと思われますが、もっと大変そうなのがRCの解体です。これも廃墟化したホテルや温泉街を見れば、後世がどうにもできないか、手が付けられない、どう計算しても壊すことが採算合わないとなってしまう度合いが大きい問題があるような気がします。
沖縄では台風に備えかつ塩害を考慮してRC、東海地方では地震リスクに備えて鉄骨系、あるいは各地個別ハザードごとに適正工法が望ましいところがあるとして、その以外の広く一般的エリアでは木造を数十年単位で建替えて行くスタイルが最も日本に合っているのではないかと思わなくもないところですが、真に100年、200年住宅を作るのであれば壁の中を補修メンテしやすいシステム・商品・コスト環境を開発していくことが必須に思いつつ、100年住宅・200年住宅は日本においてまだ発展途上どころか入り口付近な気がしつつ、さらにここに隠れたりな解体問題だと個人的に考えているのが、吹付ウレタンフォームによる断熱です。
最近は吹付ウレタンフォームも値上がりしてきたようですが、もともとは外断熱などと比べ安価でしかも手軽に高断熱に加えて高気密化もできる一石三鳥であると、住宅業界では壁や屋根、基礎内に発砲吹付ウレタンフォームが増えてきたようです。これの透湿等による長期的な経年劣化や加水分解も気になるところですが、
「これからの家は100年住宅です」、つまりは解体を視野に入れてないことにより隠されて表に出て来ないような気がしますが、この吹付ウレタンフォームは、解体時に木材（またはコンクリート）とウレタンフォームを剥がす作業が発生し、木造なのにRC並みかRCに肉薄する解体費用になってしまうケースが。しかも産廃を捨てる場所がなくこれを主因として解体費用も爆上がり進行中です。久しぶりに秘密のドライブ慣行。
そうすると、費用が高くて解体できない木造が日本中のあらゆるところに蔓延して、だいぶ先ではありますが50年後、100年後、解体できない木造の廃屋が爆増して行くのではないかという気がします。むろん、社会問題化すれば、ウレタンフォームの剥離が容易になる技術が生まれたり、コストが下がっていったり、あるいは法規が変わって剥離せず処分していいように問題解決が図られる可能性も十分あるかと思いますが、
高い解体費用とかいう、そのような負債すら残したくないという思いを強く思ってしまう次第です。でも同じものを坪155万超も安く作ってくれるというところが出てきたのですが、それならまぁいいかとも思ってしまいます。レアなBOX組発見。
いずれにしても最も素敵な解決手段は「吹付ですね？解体費用高いんですよ。」と足元を見られたり、「あぁしかも解体費用が上がる30倍発泡のほうだ」と、ふっかけられて値切られないようにしながら売ってしまう事かもしれませんが、裏を返すと中古にはそのような怖さがあることも思う次第です。あと近年の集中豪雨激甚化で、基礎断熱に吹き付け発泡ウレタンを使用している場合も吹き付けたウレタンの剥離が必要になってきますので、床下・床上浸水があった際は、これまた修繕が大変なことになるような気もします。
「親分、大変だ、大変だ」と騒ぎ煽るしたためとなりましたが、
もっとまるっと、さくっと、先入観を捨て去って、通勤圏なんていう概念を蹴り飛ばして、
我が子も提唱の「東京や都会に無理して住宅ローンで家を買うのではなくて、ほどよく自然豊かなところに無理しないで家を構えるのもいいものではないか」が一考に思えてきたり、または通勤圏には小さい家やマンションを購入しウィークデーはここで過ごし、週末は延床60坪で数百万円という住環境豊かなところへ行くセカンドハウスライフが主流の兆しを見せて行くかもしれません。
あるいはこうした時代だからこそ、単に二世代ローンという意味ではなく、いかにして二世代で自宅を整えて行くかぐらいの戦略眼で考えて行く時代のような気がしなくもありません。
