学校へ送り出したあと、私も出かける物件ドライブな週始め。憧れのGSを横目に、
この日は、色々な考え方を探ってみるべく、ニッチな小型不動産投資にブルーオーシャンは存在するのか、
五里霧中の暗中模索、多くの不動産投資家が敬遠する遠路な地方、換言すれば都市部のお金がリーチせず競争が緩い、殊に日本海側へ行ってみることにします。
この日はパラリンピック閉幕式の翌日。オリンピック・パラリンピックの終了に伴っての、県警の大帰省かもしれません。
このあともPA・SAごとに警察車両が大量移動の休憩中な日でした。
赤城の霧を抜け、余裕をこかせてもらい、建物から遠くに止めて、リアフォグがどう点灯するのか確認もしたりして、
お土産の野菜や、梨にスイカを買っていると大粒の雨でびしょぬれに。SAにある高級無料パンフレットを蓑代わりにしてみるも、瞬時にボロボロになるほどの豪雨。これも旅の醍醐味かもしれません。
はたしてブルースカイ・オーシャンフロントは存在するのか、期待に胸を膨らましながら、
風邪をひくわけにはいきません。「そのうち乾くさ」と暖房をかけるも、あまりにずぶ濡れになったゆえ寒く、次のPAで濡れた洋服をシートにかけ乾燥を期しながら、下着一枚になって「そろそろ車中泊できるね。車に布団入れておきたい」と我が子が仕切ってくれたおかげで就寝体制が整っている荷台にて、雷鳴を子守歌にして仮眠を取りました。
寝入りながら「あいつはこんな心地よい思いをしていたのか」と知った、敷布団を掛布団にして、もう一枚の敷布団とでサンドウィッチになり、パンツ一枚で寝る快適さを知りました。それまでのA/Cでしっかり車内が乾燥していたのか、エンジンOFFにて小一時間の快眠から目覚めれば、窓がくもることもなく、思いのほか洋服にズボンもほぼ乾き、
大きなデベ、不動産開発会社も多くが吹き飛んできた歴史を思いながら、バブルの遺産を見つつ、
物件を探しに、いや隠れたる未開の金山はあるのか儲かる道筋を探すため、ひた走ります。
このとき数日前に入れた買付が通らないことを見越してこれも子に共有しつつ、次の物件探しも兼ねていますが、それよりも私なりのビジネスモデル模索中、その一コマと言った方が正確かもしれません。
そして実際に、このドライブの後日となる週半ばに業者に負けて、買付が通らなかった結果が出ました。
市場価格を100とすると、私は40程度の価格を指している中に、一般的にはこれを80で仕入れられれば、経費を引いても10は利益が出るわけなので、言ってみれば業者も儲け話をみすみす見逃すはずがなく、という競合がいる中に40という値が万が一にも通らないと分かっていましたが、
ではなぜそのような数値にしてみたかといいますと、いくつか物件がある中に他の物件に業者つまり資金が集中すれば、運よく宝くじかのように当たることもあるスキームも期待はしつつですが、
まだ相場をしっかりと熟知する前に高掴みしてしまわないように、ギリギリの仕入れ相場が60なのか70なのか自分が思う勝負価格が合っていたのかまず練習問題として答え合わせをすることと、そのエリアにおける当該価格帯では、どの程度業者がいて、どの程度資金力があり、どの程度の勝負をしてくるのか戦況を知りたかったからです。無論万が一を越えて億に一買付が通れば、喜び勇んで仕入れをさせて頂く考えでしたので冷やかしではありません。
少し手間はあるのですが、これを幾つかのエリア、幾つかの価格ゾーンごとに繰り返して、
どのような、どの程度のプレイヤーがいるのか、まずは計って、戦場や地形を俯瞰的に理解してみたく考えています。が、ある程度は所感を掴んだ気がしています。最近は分かりませんが、十余年前、外資に務める知人は1,000億の決裁権を26歳で本国から持たせてもらい債権買いに走ったりする中にいろいろな世界があるものだと勉強に思いながら、私は簿価で数千億の債権を持っているというサービサーをMAしようとDDまでし「これはガラクタを積んだダンプカーだ」と形容したりの結果な経験もしましたが、これら不動産や企業MAの入り口として特殊なやり方と言ってもいいかもしれませんが、もう年ゆえそのような無茶なトライをするほどエネルギーもなく、
乱数が上がる属人的な仕入れの入り口はまた別途多少なりとも構築してくとして網を張りつつ、今般はどちらかといえばオーソドックスにかつ定量的安定的に仕入れることができる分野の勉強で2件4棟へ買付を入れさせてもらい、業者がどれぐらいギリギリでがんばるのか気合具合、これが最も知りたく興味津々でしたが、
当該エリアにおいて数千から億単位ゾーンで現金勝負してくる業者数や社名に担当者の様相、あるいは思いの外、勝負価格で来ず、5から6掛けほどでマージンを取っての指値傾向が分かりましたゆえ、
ボクシングに例えるならバンタム級の試合、中古車でいえばクラウンの買付クラスかもしれませんが、これなら十分業者と勝負できる、と一つ道筋が見えたような気は致しました。
とはいえ、補完しなければならない事項はまだまだあります。なにせ専門的ノウハウがありません。
「パパおれに興味なくなったの？」「なんで、そんなことないよ」「だって物件ばかり探しているから」という下りにつき、物件というよりも、ビジネスモデルの道筋を探している過程であるゆえ二段の特段に集中力を使っているつもりなのですが、そういわれるほどここ最近はエンド価格を見つめてきたゆえ、どこのエリアであろうとも不動産をぱっとみれば市場価格はなんとなくの肌身でも瞬時に感覚的に分かるようになってきました。
これに業者殿がどの程度の仕入れ値なのか、もう少し把握が進むと、
安全圏を確保しながら最小公倍数的に指値ができるようになり、これは仕入れたい、これなら手間を考えればここが勝敗ラインだな、あそこはこの物件がんばるだろうな、というのが手に取るように分かるようになると考えています。
仕入れるまで、仕入れてから、整え、売り始め、売れるまで、これらに時間がかかるのが不動産ですから、全体として一定の時間はかかりますが、自ら取引に関与しない他人の物件、その取引を追い続け、自分の見立てがどれぐらい合っていたのか、間違っていたのか、答え合わせも重点的に行っている段階です。
若い頃に本業の経営をしつつも、あまりに暇なため、不動産のせどり活動をした経験がありつつ、
ホテルが建つような総合設計容積1500％以上の国道沿い更地や、駅と改札付物件、住専三本の指に入る物件等、業界の人も知る人ぞ知るような案件もありましたが、これらをプレイヤーとしてやらせてもらい、うごめく知名度ある企業や個人プレイヤー、これら業界での有名人がいたかと思いますが、
振り返って、収益で回すなどと面倒でチマチマしたことを考えず、相手が儲ける値を思えば豪快に思いっきり乗せて転売だ、と考えやっていたことは最も効率よく儲けるという意味で間違っていなかったのだなと、こうして収益物件の下見をするにつけ思うところです。
案件によっては瞬時に倍や数倍で喉から手を出してデベ殿が買ってくれたり、喫茶店で不動産会社社長とコーヒーを飲みながら、十分に高値の売値を頂いている売主として、さらに一声で3,000万円上乗せしてもらったあとに「あっしまったキャバ代乗せておくの忘れた」と思い、もう一声で3,000万円の計プラスして6,000万円の売値がものの30秒程度で上がったり、はたまた三年や裁判に10年かかってやっと億を越えていく利益になった物件もありましたが、これらを同じ元手で同じ利益を収益モデルで出そうと思うとなかなかに大変であり、リスクが付きまといます。
そうこうしていると、二件目に到着です。こちらは参考程度に寄りましたが、建物のど真ん中を暗渠が通っていると推察できます。別件の書類で見た物件しかり、なかなかに散見されるのかもしれません。が、転売をするのであれば、精査などせず丼ぶりに計算して、あとは多少何かあっても吸収できるどれだけ安く買えるのか、という仕入れ値だけで判断ですが、回していくとなると物件ごとに数万円、数十万円のコスト増が痛手になってくるので、ある程度細かく見ないといけないのかもしれません。一部屋3万として12戸のアパートであれば、3万円の商品を毎月12個だけ売るかのような規模のビジネスです。
過去、転売先は不動産業者のみです。と、意識したことは今回が初めてですが、つまりはプロ相手に売ってきた、と言っていいのかもしれません。換言すればエンドに売るような細やかなところは出来ず、整えるスキルもありません。
だいたいこれはいくらで仕入れることができて、いくらで売れるから、例えばこのアパートも三千万円は右から左で利ざやとなるのが見える、というように、どうしても転売脳になってしまい、そのほうが「やっぱり楽に儲かっていいかな」と考えてしまう瞬間が何度も到来し、仮に3,000万円を一物件で10年回すより、10年間3,000万円で何回、何個の物件を転売で回せるのかと考えてしまったりしますが、
今般法人も設立し、業免も整えて、みんなが本業をがんばってくれているところに、まずは初年度一人で数千万利益を出す転売を、一件か二件ぐらい試みてみながら、いい物件はホールドして回していってみるか、そしてこれを繰り返して取扱物件のスケールアップも計ってみるか、と内心で考えています。
なお「不動産投資家、〇〇億投資。〇〇棟〇〇〇戸所有のギガ大家です。CFは〇〇です」という見出しを見ると、その方の思いの外少ない手取りまで瞬時に分かるようになりましたが、今の本業と同等の純利益を出すためには、不動産資産であれば少なくとも60億、一般的なレバレッジベースであれば少なくとも100億超の物件を持たねばならないところまで、2年、4年で僅かな投資と「手持ち減らすことないんだからこれ使ってよ」と有難いことに社ではなく私個人へ数千万円投じてくれた方がいつつB/Sとしては事実上無借金でこれたのだと不動産投資換算の尺度で、有難い環境にいることを改めて思いました。でもそれはそれ、これはこれで率の悪い、将来リスクもある、収益モデルにもトライをしてみたいと自らに言い聞かせ己と相談を重ねています。
三件目はSRCの物件です。建物リスク、法的リスク、マーケットリスク等、リスクも事欠かないと思いますが、結局はどれも経済的リスクである中に、こちらは殊にマーケットリスクが高いように見受け、思案処です。
全国平均25％の空き室な状況で、益々これが増えることが想定され、都内のとあるエリアは空き室なんと2万室、あるエリアは2,000室、東京近県のあるエリアは200室、そして今般1件目、2件目のエリアはなんとエリアとして空き室20室で、かつどちらの物件も満室稼働であり、さらにはアパートも少ないエリアで、さらには入居者情報を見ますとなかなかのシェアを占める安定的特需があり、特需先はコロナでも業績を上げており、なところ、このようなブルーオーシャンはありなのではないかと思いつつ地方でネックなのはイグジットですがこの点はなんとかやりようがあるような気がしています。という中にこの三件目はハードはよくハザードマップもオールクリアなのですが、エリアの空き室が人口減の局面で2,000室超、しかも周囲は立派なマンションが多くそこも空き室だらけで極めて競争が激しいエリアに見受けます。人口が減っていく中に、これをどう考えるのか、です。
私の場合は本業がありますので、多少不動産収益が低くとも償却のメリットがあることと、各地で本業の社員寮とするバックアッププランもないわけではありませんが、リソースを活かすという考え方もあろうかと思いつつ、できるだけこれに頼らない組み立てで考えてみたいと思います。
せっかく来たんだ、よし日本海へ寄っていこう、とコンビニで仕入れた和風パスタを持って、
海辺に行って最高に気持ちのよい幸せな、ちょっと遅めの昼食とすることにします。
しばしリラックスをもらい、基本はお願いするとしてもたまに物件管理に来てここでこうして昼食をするのも悪くない、と妄想もして、帰路に就くことにします。
不動産ビジネスをスタートするにあたり、我が子のばぁばと昔話をする機会が増えましたが、
当時のY銀行頭取、I銀行支店長、公的なN銀行支店長などとよく付き合いがあった話を聞きました。
「あなたが小さい頃、よく玩具を買ってきてくれて家に遊びにきていたHさん覚えてる？」「あぁ覚えてるよ。幼稚園の頃毎回玩具買ってきてくれて、仮面ライダーの玩具買ってきてくれたり、小学生の息子さんがよく本屋で本を選んでくれた人でしょ？」「そうそうそう」「そういえばあの人何していた人だったの？」
「あのHさんが、当時I銀行の支店長で、パパが遊びにおいでっていうと、家族や親せき連れてよく来ていたのよ。するとあなたのパパが100万円とか300万円当時のお金でぽんっとお小遣い渡すわけ。そうすると『ありがとうございます』って気持ちよく受け取った時代だったのよ」と、なかなかに力強いわが父のやり方と、そしてあの玩具を毎回買ってきてくれてたHさんはそういうことだったのかと、45歳にして知るに至りました。もう約半世紀前の話しです。
そうやって、いくつかの銀行において、融資をひっぱり不動産を買い、そして建売のお客様へは融資付けを強引にでも通していたと聞きました。越後平野サンセット。越後平野に沈む夕日を初めて見ましたが、なんと美しいことか、と思いました。過去には人口日本一の時代もあったところです。
LXのおかげで高さの関係から一台Pスペースが潰れている中に、年季が入った不動産視察カーを仕入れたので散歩がてら近所の駐車場を探しました。
すると、さらにいつの間に、思いのほか売りには出ていない空き家が増えており、あるいは私が住むエリアでは、やたらと地方銀行の社員寮が目立ちますが、これの解体更地化がさらに増えてきました。近隣区でも同様なことが起こっているのだと思われます。
はたまた「『鎌倉にある漫画家の家が2年半売れない』らしいよ、これ買っちゃおうよ、書庫が気に入った、ここでもう少し歳を取ったら、書庫とリビング往復しながら会社やビジネスのことを考える余生を過ごしたい」と妻へ言ってみると、何かの形式不備があったのか「はい却下」とおいおいせめて棄却にしてくれと思いつつ、実際に二年半売れていない物件と価格、持ってしまったらさらに劣化していく経年変化もある中に、さらに手離れで苦しむか、価格を大きく下げるか、そして売れないストレスと戦うことが目に見えている、売れないものを持つと後が大変だ、と考えてしまいます。
「じゃあこっちの鎌倉の家は？車もいっぱい置けそう。ハザードマップも大丈夫」「だめ、虫が多そう」「じゃあ小坪にあるこのプール付き、セカンドハウスにしようよ。三年ぐらい売れていないみたいだけど」「だめ、どうせ使わないでしょ」「じゃあこの小田原の広い土地買って、小さい小屋建てて、たまにテント張ったり、トレーラー置いてグランピングするのは？」など、すべて以下同文の却下扱いの中ですが、あまりに近所というピンポイントで引っ越し予定先の物件がないために、セカンドハウス案として半ば諦めムードもないわけではありませんが、車両が数台置ける環境にしたいと切望する中に、中学にあがるときに引っ越しする一案もあり、そうやって人生がみるみるうちに過ぎて、需要が変遷し、人生の最たる賞味期限が消滅してしまうのも考えものです。
広く色々なジャンルに、様々なエリアを見ることでエンド価格の相場をインストールしているところ、たとえば披露山と呼ばれる小坪の物件を見ていても、空きだらけ、ストリートビューや衛星画像を見ていても空き地も多く、と言ってもよい風体な気がします。そもそもこのような物件を買える購買層が少なくなっている中に、同じ2億、3億払えるなら都心のタワーマンション最上階級を志向する層が多い時代なのかもしれません。いずれにしても、高齢化もあったり、あるいは実際に所有してみて「こんなものか」「使わないな」「思ったほど楽しいライフじゃない」「スマホ見て過ごすだけでこんな手のかかる広いところいらない」と、昔はゲストを招いてそれがステータスという時代があり、今はラインでやり取りする時代でもあり、これらライフスタイルの変化が下地にあって売りに出す人も多い気がします。
この7年売れないS区の豪邸、7年ぶりにまた売りに出たしかし価格は7年前と同じM区の豪邸、あっこれも何年も売れていないなど、仲介する立場からすると豪邸は単価がよさそうな一方で基本は動きにくく細かい物件も頑張る必要がありそうで、そして所有者は売れない怖さがあろうかと思われます。殊にS区は空き家も多く売れない中に、年々日々売り物が増え、売れ残りの魅力は下がり続けながらさらに競争物件が増えという厳しい環境に思います。
あるいは
とある首都圏のエリアを個別にみると、空き屋率33％というエリアがあったり、
わが父が建売をしていた需要旺盛な時代とは相違し、今や住宅も存分にあまる時代に「やっぱり手離れよさそうな物件を見て転売かな」と思ってしまう帰結の確度も向上してしまいます。
人口が減り、いや人口数は問題ではない、一人当たりのGDPが大切だという意見がある割には相対的に一人あたりのGDPも駄々滑りと言ってよく、人口減がこうして方々の業界や産業を痛め、内需で新たな産業や国際競争力ある業界を育てられなかったり、規格の外に置かれたり、
厳しさが増していくであろう中に、今の子達は100年生き延びなければならず、
人間1人が100年生きたときのコストに留まらず、浪費や散財が何一つできない「毎日一日何もするでない」かのごとくな100年はまた辛いわけであり、平たく表すれば「ど田舎の喫茶店営業権付き物件5,000万円」が売りに出ているのですが、退職金を投じロマンを買うかのごとく、現実逃避でそれを買ってしまう人がいたっていいじゃないか、というようなそれら人生の潤滑油予算も思えば、生きる力をつけていくことに重きをおきつつも、多少の援護射撃を考えておいてあげるのも、今の親の努めその一つなのかもしれないと思ってみたりを重ねています。
ママ、ばぁば、我が子と4人、あそこでラーメンを食べたのを懐かしく思い出します。
過日は物件カーの引取り納車。LXでの物件巡りは少し減少するかもしれませんが、
LC300が来ればめっきり走行距離が伸びなくなるかと思い、たまに連れ出そうと思います。なお先日一般道で「あっランクル300」と見つけ「俺のはいつだよ」「あれはたぶんディーゼルだから」と宥めるのに大変でした。トヨタ様、また減産とのことですが、首を長くしてお待ちしております。
「メガロドンの形跡はあるんだよねー。でもオリジナリティあふれる個性。」との説明に日々語彙も増えてるボスのところに帰りました。なおLX570、往復680kmを無給油で走ることができました。
