ムインのブログ一覧

家主の私がトブことで妹の生活に影響が出る（家主が変わる）ので、今後の方針について、弁護士から妹にハラを括って貰うために説明をしてもらった。

①私名義の物件に住んでいる妹に物件の名義を変更しても住宅ローンを組んでいる銀行がローン回収で競売を実行する確率が高い（特に大手）銀行であること。
　つまり名義変更しても登録免許税の無駄。

②連帯保証人を追加して従前の条件を維持する場合、資力面で銀行が納得する人物が必要。

③それならば、いっそ信用できる資力のある人に買い取って貰い、近い将来（子供達が就職…できる前提で）買い戻す条件で、賃貸契約を結ぶほうが現実的であること。

④競売にかかった場合、落札する側の目的としては、占有者のいる物件は、追い出して住む目的の個人よりも家賃（投資）目的の業者の方が多いので、家主の名義が変わり、新たな家主と賃貸契約を結べば、そのまま住み続けられる確率が高い。

　これらを踏まえて、業者側、投資する側から考えると現在、当該物件の周辺は新築マンションが増え、空室が目立つ状況なので、人が住んでいない物件よりも人の入っている物件の方が、投資目的でも効率が良いのは確か。

　空室の競売物件だと内装リフォームと広告宣伝費をかけて人を探さなければならないが、人が住んでいる物件だと交渉次第で内装もそのままで、新たに費用をかけないで、家賃収入が見込めるので、投資効率としては良い。

　空室だといつまで空室（家賃ゼロ期間）かも読めないので、それよりは安くても家賃が入る方を選ぶのが買い手の心理。
あとは、落札価格と家賃の利回り計算ということ。

　落札500万なら家賃４万円、年４８万で利回り9.6％（税別）
　落札400万なら家賃４万円、年４８万で利回り12％となる。


⑤物件が余って（人が減って）いて更にこの不景気では、落札価格は300万円台もありうる話だし、１年以上落札者が出ない可能性もある。

　家賃に関しては、次の家主と交渉可能だし、法的手続き開始後はローン引き落としは止まるので、その間貯金もできる。

　また、ローン滞納から法的手段まで半年以上（法的に借主は保護されていて、半年前に立ち退き宣言しなければならない）は銀行も待つ場合が多く一月や三月滞納したからといって、いきなり競売をかけて来ないので、私のローン口座（妹の家賃用）は空にして引き落とし不能にし、今から貯金することも可能。

　つまり、今回のことで妹にかかる負担は、物件の査定員（銀行）への応対と近所の風評（風評といっても家主の問題だと言えば済む話）だけ。

　それで、半年以上、家賃なしで住めるわけだ。

　その後、新たな家主との交渉。（妹は私の十倍は演技も口も達者だからどこまで家賃を値切るか怖いくらい）

　それ以降は、修繕費も家主負担になるのだから、逆に気楽になる部分もある。（何せ古いから）

　色々考えたら、妹にとってメリットの部分も多い。（書いていない部分も）
子供たちにとってもその物件を買わなければならないという束縛はなくなる。

　これも一つの開放と考えれば、これからの妹家族の人生の選択肢が増えると思う。
将来どこに住もうと自由なのだから。
（物件の南側に大きなマンションができて日陰になり、住み心地は悪くなっている）

当時、周辺住民は、反対運動をしたが、市長は業者と○×していて建設強行。
説明にあった日照時間は、嘘っぱち（わざとだという話）だった。

市（業者と○×した行政*）の方針でマンションを建てれば住民が増えて、税収が上がるという前世紀的発想らしい。

*○×は住民の話を聞く限り、蒸着とか装着とかじゃなくて、○着でしょう。

日陰になって、住みにくかったら、マンションに引っ越せということ？
ならば、これは一種の地上げですな＾＾；