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３、業者の選び方

　業者選び、これが一戸建てを志す時の、最大の悩みでしょう。

　不動産屋に勤めていない者が宅地建物取引主任者の国家試験に合格すると、国土交通大臣が主催する実務講習を受けなくてはなりません。２日間、缶詰になって沢山の講師が入れ替わり立ち代り話をしてくれるのですが、そこで一番印象に残ったのが、「国土交通省の通達を守れ」という文言です。
　とにかく耳にたこが出来るほど聞かされたのですが、やっぱりそれほど不動産屋の世界は危ないのか！と実感しました。

　これをご存知の方はほとんどいないと思うのですが、実は木造２階建ての場合、強度がきちんと計算された問題の無い設計なのか否かは、役所は全く審査しません。つまり、すべてが業者任せなのです。

　ところが、膨大な数の強度不足の事例が露呈したため、国土交通省は審査するように見直しすることを今年の４月に通知していますが、現場の混乱を防ぐために、時期は検討中とのこと。本当に審査を始めると、業者は皆さん大変なことになるんでしょうねえ。

　そういう危ない人たちに、人生最初かせいぜい２回目の“ど素人”が挑むわけですから、業者選びがすべてを左右するといっても過言ではありません。
　親戚や知人にプロがおればラッキーですが、そんな幸運な人はともかく、独力で解決しようとする場合、助けになるのは書籍です。

　そこで、１００冊以上も読破した建築不動産の書籍から、このテーマにもっとも相応しい書籍を２冊御紹介しましょう。

１、折り込みチラシで見分ける買っていい家と悪い家　堀清孝著

　小生のところには、土曜日にマンションのチラシが、日曜日に一戸建てのチラシが沢山入ります。一戸建てといっても、都心なので２０～３０坪の敷地に３階建てですが、ほとんどが建築条件付の宅地。これだと建築業者を選ぶ選択肢がなくなってしまうのですが、土地だけの売買では旨みがない為に、都市部の売却物件は不動産業者が真っ先に抑えてしまい、一般にはまず流れてきません。

　この建築条件付き宅地販売は、土地の売買契約を先に行い、その後３ヶ月以内に住宅の間取りや価格などを詰め、それでも条件面で折り合いが付かなかった場合には土地の売買契約を白紙に戻し、手付金も全額返却するという、買い手保護の制度です。

　ところが実態は、土地が欲しけりゃうちで建てさせろ、という姿勢で建物の契約と土地の売買をセットでさせるケースがほとんどです。
　そして、この３ヶ月云々という販売条件が明記された広告はめったに無く、土地と建物がセットになった、まるで建売住宅のような法律違反の広告がほとんどです。

　ちなみに、我が家に入る膨大な折り込みチラシを、この書籍の判断材料で調べたことがあるのですが、上記の建築条件をきちんと明記していたのは、福屋工務店だけでした。
　また、危ない間取り、土地の選び方、性能や品質、保証や契約など、必要な分野の基礎知識もわかりやすく記載されていますので、お奨めＮｏ．１の書籍です。

２、欠陥住宅を作らない施工会社を見つける方法　力石眞一著


　欠陥住宅に関する書籍は多数ありますが、この書籍がＮｏ．１です。
　何が良いかと申しますと、真っ当な業者か否かを判断するために、業者に提示してみる“お願いシート”なるものが付いているのです。
　つまり、このシートを出して業者の返答を見れば、欠陥住宅を建てる建築業者か否かが、簡単に判別できるのです。

　お願いシートの項目は、欠陥住宅の原因となりやすい、基礎工事、土台、アンカーボルト、ホールダイン金物などの補強金物、断熱材、防水工事、などです。
　特に素人が見落としやすいのは基礎工事。積水ハイムやへーベルハウスのように、建物のほとんどを品質管理された工場で建てていても、基礎工事だけは完全に現場の作業となりますので、欠陥工事は多数あります。

　お願いの要求はすべて尤もな事ばかりなのですが、何とか許せるレベルの業者を探し出すのさえ、骨が折れるかもしれません。

　なお、着工後は約束どおりきちんと工事されているかを現場で監視しないといけませんが、自分が出来ない作業を他人にやってもらう以上、お茶や茶菓子などを惜しまず労いの言葉をかけ、大工さんに感謝の気持ちで接することが必要なのは言うまでもありません。

つづく

　齢、五十を二つ三つ超えますと、アガリの車というものが気になります。
　特に、こんな都心に住んでいますと車は全く必需品ではなく、大きなおもちゃにしか過ぎませんから、年金生活に突入する頃には、高い駐車場代まで払って所有することは出来ません。
　となると、ちょうど還暦の頃からどうするかということになります。

　昔からアガリの車はメルセデスとよく言われています。

　Ａ地点からＢ地点まで、如何に安全且つ速くに移動できるかという自動車本来の役割で見た場合、スタビリティに溢れたメルセデスほど、相応しい車は無いでしょう。
　まして、視力や運動神経が衰える“じじい”には、シャープ過ぎないステアリングと、アドレナリンを分泌させる刺激が少ないこと、もうってつけです。
　そういう意味では、日本の道路事情には、クラウンロイヤルサルーンがぴったりかもしれませんね。

　ところが、これだけガソリンが高騰し、各種の税金も上がり、エコの意識も強くなると、Golf TSI Trendlineがアガリの車に最適ではないか、と考えています。

　アガリの車に必要な資質は、車好きの心を刺激する魅力が無く、かといって車としての機能や性能に不満の無い良く出来た車です。
　言い換えますと、散々いろんな車に乗ってきた、言わば“枯れた”車好きのじじいが乗って、もうこれで充分だ！と納得できる車じゃないでしょうか。

　先日のＣＧＴＶで、このGolf TSI Trendlineが３０８やＭＩＮＩクラブマンと比較評価されていましたが、一番良く出来た車だけど、一番つまらない、というユーミンの旦那の評価。

　まさに、アガリの車に相応しい評価じゃないでしょうか。

　燃費が良く、自動車税も安いくせに、高速のスタビリティ・直進性はＥ９０以上でしょうし、いざと言う時には孫もたくさん乗せられます。

　でも、もう少しすると、もっと経済的な小型ディーゼルターボやハイブリッドの競演が始まり、還暦の頃はアガリの車の選択肢が増えそうで、ワクワクします。

２、ＯＭソーラーの魅力

　前回も述べたように、やはり陽当たりが良い宅地が好まれますので、南下がりのひな壇が最高の宅地といえます。

　前回のトップの写真でご紹介した宅地は東下がりですが、朝日の良く当たる方が、暑い夕陽の良く当たる西下がりよりも好まれますので、まだ良い宅地です。

　つまり、一番人気のない宅地は北西が下がっていくひな壇ということになります。
　その中でも、北西の角にある宅地が、東隣と南隣よりも高さが低ければ、陽当たりが最悪ということになります。段差にもよりますが、冬では１階にほとんど陽が当たらなくなりますので、人気のある分譲地であっても、その区画だけが売れ残っていることがあります。
　しかし、そのような区画は他よりもずいぶん安い価格設定となっています。

　そこで、そのような陽当たりが悪い宅地でも、快適に過ごせる建築工法があれば、大変魅力的な区画ということになるのですが、そんな工法があるのでしょうか。

　それが、あるのです。ＯＭソーラーという工法です。
　ＯＭソーラーについては、関連ＵＲＬをはじめとして沢山のウェブサイトがありますし、沢山の出版物もありますので、ご興味のある方は一度調べてみてください。
　一言で言えば、屋根で受けた御日様の熱で、空気を媒体にして床下を暖房する、という仕組みです。
　
　１階にほとんど陽が当たらなくなる宅地の問題点は何でしょうか。
　やはり、陽が当たらずに冷え込む、敷地が乾燥せずにジメジメし湿気が家に上がってくる、洗濯物が乾かない、ということです。
　しかし、ＯＭソーラーにすれば、２階の屋根にさえ陽が当たっておれば、１回の床下が乾燥するとともに、快適な床下暖房が実現します。さらに、家の中が大変乾燥しますので、洗濯物も良く乾きます。
　
　その機能を、最大限に発揮できるのが、上記のような北西下がりの日当たりの悪い、誰も買いそうにない北西の角地なのです。

　もし小生がこんな宅地に家を建てるとしたら、北側にリビングを取り、大きな開口部にします。北西下がりの北面道路ですから北側の見晴らしが良いでしょうし、北向きの景色は太陽を背にして風景を見ますので、順光となって実は大変見易い景色となります。

　つまり、こういった技法を有効活用すれば、固定観念にとらわれずに、リーズブルで快適な家を建てる事ができます。

　ただし、ＯＭソーラーが万能というわけではありません。課題もいろいろあります。

　小生が考える限り、下記のような点が課題でしょう。
・各地の地場の工務店が施工するので、施工精度にばらつきが大きい。
・シロアリ駆除の猛毒化学薬品を撒かないので、シロアリが心配。
・専用の設備の費用が高い。
・大阪のような夏の夜も３０℃を下回らない土地では、暑さ対策に無能。

　１０年ほど前に真剣に一戸建てを研究したとき、ＯＭソーラーが第１候補でした。
　当時、兵庫県住宅供給公社の抽選に当たり、ＯＭソーラーの規格住宅であるフォルクスハウスというのを建てるつもりで、工務店から話しを聞き、建築現場の見学もしました。
　ただ、暑さ対策がどうしても納得できず、どうしようかと悩んでいるうち、結局は郊外の一戸建てより都心のマンションを選ぶことになってしまい、縁がなくなってしまいました。

　これから建てるとすれば、ソーラーパネル（太陽光発電）がどんどん安くなっていきますので、完璧な断熱材（今後詳しく紹介します）を施した家で、ゆるゆると冷房することを選ぶでしょう。
　ただし、夏でも夜は気温が下がる土地（大阪以外のほとんど）では、ＯＭソーラーはお奨めです。

つづく

　１年ぶりの中国出張。今回は、上海に入り、無錫　⇒　深セン　と移動し、香港空港から帰国です。
　フォトギャラリーにも写真を載せましたので、どうぞご覧ください。⇒　こちら

　ＢＭＷは相変わらずめったに見ず、特に３シリーズが珍しいので社内からパチリ。これは上海市内です。
　走っていても、大金持ちが乗っている７４０ｉＬか５シリーズなので、貧富の差が激しい華東、華南地区では、中途半端な３シリーズは需要が無いんでしょうね。
　なお、黄砂交じりの雨模様でくすんでいますが、車体色はスパークリンググラファイトです。

　走っている車は圧倒的にＶＷが多く、特にタクシーは新旧のサンタナばかり。ただし、北へ行くと現代も多いそうです。

　サンタナといえば、小生が５台前に乗っていた車なんですが、当時のカタログ写真です。


　日産がこれの生産を通じ、車体の剛性を確保する術を学んだというのは有名な話です。

　新車は高くて、Ｘｉ５アウトバーンという最高グレードの中古を買ったのですが、残念ながらドライビングポジションが合わず、１年半ほどで手放しました。長年愛用のナルディのステアリングにスペーサーも噛ましたのですが、どうも手長猿姿勢を要求され、腰が痛くなって困りました。

　Ａｕｄｉの５気筒エンジンでしたが、燃費がえらく悪くて夏場の街中で５ｋｍ／ｌを切っており、エアコンは効かないわ、ショートホイールベースでピッチングが大きいわ、コーナーではドアンダーでしたが、車体の剛性感が物凄くて味わいがあり、車から下りてドアを閉めた後、なんともいえない余韻が残る車でした。

　今回もタクシーで乗車しましたが、懐かしいダッシュボードを目の当たりにし、感激ひとしおです。

　自家用車で走っているのもパサートが特に多かったのですが、ざっと見て日本と違うのが、このＶＷの多さ、シトロエン（特にＣ４セダン）、現代が目立つところでしょうか。
　なお、今回新型クラウンをちらほら見かけて驚きましたが、左ハンドルのクラウンになんとなく違和感を覚えました。

　ところで、海外出張へ行くと、何をさておいても探すのが、日本料理店。
　無錫では我慢して上海料理と四川料理で過ごしましたが、深センでは北海と中森名菜へ出陣。
　北海は深センに住む日本人ご用達の人気店で、店の設えもお味も日本の居酒屋そのもの。日本語が堪能なお姉さん達の笑顔も爽やかで、単身赴任のお父さんが通うのに納得しきり。
　まだ深センは治安が良くなく、わが勤務先では家族帯同が禁止されています。



　中森名菜は勤務先の子会社のオフィスがある世界金融中心ビルの店に行ったのですが、アジア最大の日本料理店と謳っているだけあって、その巨大なこと。数百席とは別に個室も百室以上あります。
　昼食時はそれでも満席になるらしいのですが、夜は結構ガラガラで、何時まで持つのかと心配しましたが、深センに行かれた折には、話のネタに一度行かれたら如何でしょう。
　関連情報ＵＲＬをご参照ください。

　なお、中森明菜好きの香港人が経営らしく、深センに住む日本人から言わせると、あれは日本風の料理だ！とのことです。

　さて、深センからの帰国ですが、何らかの方法で香港空港へ行かねばなりません。
　当初、蛇口までタクシーで行って、其処から空港往きフェリーで向かうつもりでした。ところが、広州の数十年ぶりの大雨で交通機関にかなり影響が出ており、駐在員の薦めもあって、アルファードリムジンで向かうことにしました。

　これは、トヨタのアルファードに相乗りし、車に乗ったまま中国出国と香港入国のイミグレーションを通っていけるというものです。
　つまり、自家用車で中国と香港を行き来する場合、乗員が乗ったままで入出国手続きできることを利用したビジネスで、上手く考えたものです。
　宿泊先の新時代酒店から１時間半ちょっとで着けましたし、確かにらくちんでした。

以上、お耳汚しでした。

１、分譲地内のどの区画を選ぶか

　第１回目として、新規分譲住宅地のどの区画を選べばよいかという話題を取り上げたいと思います。

１）北面か南面か

　左の写真をご覧ください。１０年ほど前のちょっと古い住宅・都市整備公団の分譲地です。
　中央に写っている区画は、向かって左から右に下がっている傾斜地です。ぱっと見てわかるのは、北面の土地よりも南面の土地の価格がずいぶん高いことです。
　南面に道路があれば日当たりが良いため、北側道路よりも一般的に価格が高くなります。しかし、南面に道路があれば、リビングなどの大きな開口部が道路に面する為に、プライバシーの点で問題があるのと、陽が当たる貴重な建物の南面に玄関スペースを割くことになります。
　この土地の場合は、東が下がっている土地で、北側が若干東に寄っていますので、北面の家でも冬も早い時刻から陽が当たり、それほど日当たりは悪くないと思います。特に、東隣地よりずいぶん高い１２区画は魅力的です。

　ところで、１６区画と１７区画の間の薄い紫色の部分はゴミ捨て場なので、これもこういった配置図でよく見ておかねばならない点です。

２）法面（のりめん）と擁壁

　１２区画が、広さに割りに安いことに気づかれたでしょうか。これは、北面道路からの高低差が大きいことと、隣り合う１３・２０区画との高低差も大きいことが理由です。こういった分譲地は、段差の部分は土のまま（法面という）で引き渡されますので、購入者はしっかりとしたコンクリートの擁壁を作らねばなりません。また、駐車場の部分は道路と同じ高さにまで掘らねばなりませんから、相当な金額を要します。この１２区画では、おそらく造成工事に５００万円以上はかかりますので、その分だけ土地代が安くされているというわけです。


　上の写真でも、１９区画は３面が道路に囲まれているにもかかわらず１７・１８区画と分譲価格が変わらないのは、法面が高いからです。


　一方、この写真は、分譲された時点で擁壁が作られている区画です。敷地南面の紫色が擁壁で、この区画では購入後の擁壁工事が要りませんね。
このように、造成工事は想像より遥かに高くつきますので、資金計画の際にしっかりと考慮してください。

３）変形土地


　この写真では、６・７・１２・１３区画が変形なので、割安です。しかし、８区画もどういう訳か安いので、倍率が高くなりそうです。この土地は小生が実際に申し込んだのですが、その区画は１２区画でした。
　ここを選んだ理由は、変形とやや高い法面の関係で倍率が低そう、玄関が西入りになる、でした。
　小生は西入りが一番好きなのですが、その理由は、暑い夕日を浴びる西面に玄関や小さい窓を配置できる、北入りではリビングが東西南とも塞がれるが、塞がれるのが東南だけで済む、です。
　ただ、くじ運の悪い小生は、もちろん落選しました。

４）階段と老後


　北面の道路が西下がりで、敷地はずいぶん道路より上がります。分譲段階で既に階段や地下駐車場などの造成工事が済まされていますが、その分高くなっています。
　９・１０区画は特に道路からずいぶん高いために、北面の見晴らしは素晴らしいことでしょうし、道路から長い階段を登ってようやく玄関に到着するのは、こういった郊外の分譲住宅地の理想ですね。
　しかし、足腰が立たなくなった老後は大変ですよ。車椅子で移動できるような、リフトでもつけないと、自分の家に辿り着けなくなります。

５）敷地面積と建蔽率

　最後は、どの程度の敷地面積が必要かです。こういった郊外の分譲住宅地は第一種低層専用地域になっていますので、建蔽率も容積率も低くなっています。
　また、建物の高さ制限、敷地北側の斜線制限、道路側の斜線制限も建築基準法で決められていますので、言わば、その土地の上の限られた３次元空間を購入する、ということになります。
　今回の例で上げた程度の敷地面積があれば、普通の個人住宅の広さである３５～４０坪の家は充分建築出来ますが、もっと小規模の都心に近い分譲地の場合は敷地が狭いですから、その土地の建蔽率と容積率を良く調べておくことが必要です。
　ちなみに、地下室は地上と合わせた延べ床面積の１／３までは容積率にカウントしませんので、都心部の狭い敷地に建てる家では良く使われる手法です。

つづく